מספרים סותרים, בלגן גדול ומחירים שלא יורדים: צללנו לנתונים המטרידים של שוק הנדל"ן

שנת 2025 נפתחה בסערה של נתונים סותרים לכאורה: מצד אחד, מחירי הדירות שבו לעלות ברמה של כאחוז בחודש - ומצד שני, כמות העסקאות, במיוחד בדירות חדשות, נמצאת בירידה. המחוזות האחראים העיקריים לעליות המחירים של החודשים האחרונים הם ירושלים, תל אביב והצפון.

● החזרי המשכנתא עולים: איך יתמודדו משקי הבית ומה יקרה לבנקים
● חצי שנה להפסקת האש: שוק הנדל"ן בצפון קפוא עם מספר מזערי של עסקאות
● שתי הערים שכיכבו בהגרלות מחיר למשתכן במרכז והזוכים בהן הרוויחו יותר ממיליון שקל

מהם הממצאים העיקריים מהמדד?

העלייה בחודשים ינואר-פברואר הגיעה ל-0.9%, וזאת לאחר שבחודשים דצמבר 2024-ינואר 2025 העליות הגיעו ל-1.2%, שלפניהם חמישה מדדים רצופים לא עלו על חצי אחוז, ואחד מהם אפילו היה שלילי (0.1%- בתקופת החגים). בסך-הכול, במבט שנתי, מחירי הדירות עלו ב-7.5%.

באילו דירות המחירים עלו במיוחד?

הדירות החדשות הן האשמות העיקריות בעליות המחירים. מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-1% במדד האחרון, שיעור גבוה בחודש השני ברציפות (הקודם הגיע ל-1.7%), וזאת לאחר מספר מדדים "מקרטעים" שאפיינו את רוב 2024. מדובר בשניים מהמדדים הגבוהים ביותר מאז 2022.

אין מדד למחירי דירות יד שנייה, אך מרגע שהמדד לדירות חדשות מורה על עלייה של 1%, וכלל המדד מורה על עלייה של 0.9% - סימן שמחירי הדירות יד שנייה עלו בשיעור נמוך יותר.

מה קורה בשוק הדירות החדשות?

במילה אחת - בלגן. לכאורה הנתונים בשלים לירידת מחירי דירות חדשות, שכן כמות העסקאות יורדת, והיצע הדירות החדשות הלא מכורות עולה ללא הרף ומגיע לכ-80 אלף במספר. העובדה שזה לא קורה, מיוחסת כידוע למבצעים הפיננסיים נוסח 20%-80%, שסביבם מתחולל ויכוח עז.

עוד גורסים בנק ישראל והכלכלן הראשי באוצר כי 40-50% מהעסקאות על דירות חדשות בשוק החופשי מבוצעות כיום במבצעים פיננסיים, ובלמ"ס גורסים כי מדובר בכ-14% מהעסקאות בלבד.

המשמעות של המבצעים הללו על המחירים רבה, שכן אם בנק ישראל והכלכלן הראשי צודקים, הם מגלמים הנחות של 6% ומעלה, שלא באות לידי ביטוי במדדים.

בנוסף לכך, בדצמבר האחרון הייתה התנפלות אדירה על דירות חדשות מצד רוכשים שרצו להקדים את העלאת המע"מ (שבוצעה בינואר האחרון). בסופו של דבר רוכשים אלה אולי חסכו לעצמם את המע"מ, אבל העלו את מחירי הדירות שרכשו. ולבסוף, המע"מ עצמו, שעלה בינואר, תרם את שלו לעליית המחירים.

באילו אזורים בארץ המחירים עלו בשיעורים הגבוהים ביותר?

אם ניקח את שלושת החודשים האחרונים, נמצא כי בעוד מדד מחירי הדירות הכולל עלה ב-2.5%, בירושלים הוא קפץ בשיעור כפול - 5.1%, בצפון ב-4.8%, במחוז תל אביב ב-3.7%, בדרום ב-2.6%, בחיפה ב-1.1%, ואילו במחוז המרכז הוא עלה ב-0.1%.

אין לנו הסבר למספרים הללו, למעט העובדה שמחוז ירושלים עלה בשיעורים הנמוכים ביותר במחירי הדירות שבו, וייתכן שמדובר במעין "תיקון". במחוז תל אביב מדד המחירים קרטע מספר חודשים, עד שברבעון האחרון של השנה שעברה הוא תפס תאוצה מסוימת. גם זו תעלומה, שכן העליות לא לוו בגידול משמעותי בכמות העסקאות שבוצעה במחוז הזה.

מה הלאה?

הבלגן בשוק והנתונים "הדו-קוטביים" עתידים להימשך גם בחודשים הקרובים, וזאת על רקע הודעת בנק ישראל על רצונו להגביל מאוד את המבצעים הפיננסיים של היזמים. הודעה זו גרמה ליזמים שמשתמשים בשיטות הללו, להגביר את הליכי השיווק של הדירות, כדי להספיק למכור דירות לפני מועד הסיום.

רמז לכך ניתן היה לראות בנתוני המשכנתאות של בנק ישראל, שבחודש מרץ היו גבוהים מאוד והוכיחו כי השוק לא מתייצב.