דיור מוגן בשטח בר

המהנדס רפי גיל בסך הכל כתב חוות דעת עבור לקוח שקנה דירה מקבלן, אבל אגב כך משך בקצה חוט המוביל לשני כיוונים: ראשית, יחסי איש נדל"ן עם ראש עיר, ובמקרה הזה, יחסי חברת "שיא החזקות" עם ראש עיריית ר"ג, צבי בר; שנית, מה זה בכלל היצור הקרוי בית דיור מוגן?

גיל עובד כמהנדס עצמאי, ועל כישוריו המיקצועיים תעיד העובדה, שהוא מקבל מינויים רבים כמומחה מטעם בתי משפט בשאלות של ליקויי בנייה. הוא מועסק כסגן מנהל מהנדס קרן תל-אביב לפיתוח. מנכ"ל הקרן, דוד אלטמן - עד לפריצת הפרשה - הרעיף עליו שבחים, ואפילו הוצע לו תפקיד מהנדס הקרן.

שלמה זכריה, אחד מעוזריו של ראש העיר רוני מילוא, קנה דירה ב"מגדל גרונר" ברמת גן. זהו מגדל של 120 דירות, פרוייקט שבו היזם הראשון היה "שיא החזקות", ו"דנקנר השקעות" נכנסה אליו כשותף מוביל, הקבלן המבצע היה אורי דורי, והליווי הפיננסי היה של בנק הפועלים. לא פלא ש"מגדל גרונר" שווק על תקן יוקרה, וכמעט כולו מאוכלס.

הרוכש, שלמה זכריה, ביקש מהמהנדס רפי גיל חוות דעת על דירה שקנה ב"מגדלי גרונר" בר"ג. זכריה, שבאמצעות עוה"ד רענן בר-און וורד כהן הבין שיש משהו מוזר בפרוייקט, מצוי בעימות מול המוכרים. מה שהדליק את הפרשה לא היה חוות הדעת בענין ליקויי הבנייה הפיזיים, אלא מימצא מוזר של המהנדס גיל בענין מצב הרישוי של המגדל: חברת "סנאורה" מקבוצת "שיא החזקות", הריצה בעיריה תוכנית של "דיור מוגן", בזכות הדיור המוגן זכתה החברה להקלות והטבות מהעיריה - אבל הפרוייקט נמכר בשוק כדירות יוקרה.

כעת, כשפרשת "מגדלי גרונר" מתגלגלת במשטרה, יש אפילו יותר מאירוניה, כפי שיפורט בהמשך, בעובדה שמעבר לכביש עומדת תחנת משטרה.

צבי בר, ראש עיריית רמת-גן, היה חייב להיזהר ולהזהיר את עצמו בכל מה שקשור ל"מגדלי גרונר". הסיבה פשוטה וקוראים לה "שיא החזקות", בשליטת משפחת לזרוס מארה"ב. ליתר דיוק מדובר באריה (ליאון) נאור, דירקטור בקבוצת החברות של משפחת לזרוס, הנשוי לאחת האחיות ומייצג את עיסקי המשפחה בישראל.

במסגרת כניסת האחים לזרוס לנדל"ן בישראל, הם רכשו כמה נכסים מרכזיים ברמת גן, וביניהם את קרקע קולנוע רמת גן בכיכר גרונר. לעיריית ר"ג יש חלקה גובלת עם הקרקע שרכשה קבוצת לזרוס.

בבחירות לעיריות ב-1989, כאשר צבי בר עמד בראש סיעת הליכוד, אירגן אריה נאור תרומה מאחת החברות של לזרוס לסיעת הליכוד-בר. ב-1990 נפתחה חקירה, ונאור הסתבך, כמו אחרים, ובסופו של דבר הורשע ב-94' בפרשת החשבוניות הפיקטיביות של אותה מערכת בחירות.

בשנת 1990 נכנסה עיריית ר"ג לפרוייקט משותף עם "סנאורה" מקבוצת "שיא החזקות" - פרוייקט "מגדלי גרונר".

עיריית ר"ג, שיו"ר הועדה המקומית שלה הוא צבי בר, יזמה והביאה לועדה המקומית ב-1991 תוכנית שינוי לתב"ע קודמת. הרעיון הכללי: העיריה הקצתה את זכויות הקרקע שלה, "שיא אחזקות" את הקרקע שלה, והפרוייקט יכלול 120 יחידות דיור מוגן ב-15 קומות, בנוסף 2 קומות מסחריות, קומת מחסנים, בריכה וקומת שירותים, ו-4 קומות מרתפי חניה.

צבי בר העביר את התב"ע בוועדה המקומית בקלילות, והיא הופקדה ועברה גם את הוועדה המחוזית. מן המיסמכים עולה, שמדובר ב"דיור מוגן" במשמעות השיווקית המקובלת שלו, דהיינו: בית אבות. בתב"ע גם נקבע: "הקריטריונים לקבלת הדירות ייקבעו בהסכמה עם עירית רמת-גן". זאת אומרת, להתקשרות המסחרית של העיריה עם "שיא החזקות" יש גם צד סוציאלי ומעורבות חברתית של העיריה, בקבלת הקשישים המתאימים ביותר ל"מגדלי גרונר".

צבי בר היה נמרץ בדיוני הועדה המחוזית. כאשר מתכנן המחוז, דני רז, הביע חשש מפני שאלת רעש התחבורה סביב פרוייקט "דיור מוגן לאזרחים קשישים", ענה לו צבי בר מיד במילים אלה: "אני מוכן לדאוג למיגון אקוסטי של הדירות".

מה קיבלה העיריה בתמורה לכך שהקצתה את זכויות הקרקע שלה ואת היוזמה והדחף לתוכנית של "שיא אחזקות"? בחוזה בין העיריה ל"שיא החזקות", עליו חתם צבי בר, נקבע, כי העיריה תקבל אולם ציבורי בן 750 מ"ר בפרוייקט; כיכר גרונר תשופץ בעלות של 200 אלף דולר לכל היותר; הנחה של %40 במחיר החניה ל-75 מקומות חניה, אם העיריה תבקש זאת יום קודם לאירוע באולם הציבורי.

זו רשימת ההקלות שנתנה עיריית ר"ג ל"מגדלי גרונר":

* פטור מוחלט מהיטל השבחה על הפרוייקט - ומדובר ב-120 דירות ששווקו על תקן יוקרה; 2 קומות מסחריות; קומת מחסנים; בריכת שחיה; קומת שירותים; 4 קומות חניה. מגדלי גרונר: "הקריטריונים לקבלת הדירות יקבעו בהסכמה עם עירית רמת-גן" -* נקבעה תקרה של אגרות בנייה בגובה 565 אלף דולר, והיא קוזזה ל-150 אלף דולר בגין מטלות ציבוריות שהוטלו על היזם. בהיתר הבנייה עצמו נאמר, כי היזמים פטורים מאגרות בנייה.

בקשת היזמים טופלה במסלול המהיר של "בינוי מואץ".

לא צריך לחשב בדיוק כמה מיליוני דולר שוות ההקלות והיחס החם של עיריית ר"ג לפרוייקט. גם אם היתה כאן הקלה של דולר אחד, לאור התרומה של אריה נאור מ"שיא החזקות", צריך היה ראש העיר צבי בר לשקול שבע פעמים, האם ועד כמה העיריה, ובוודאי הוא אישית, צריך להיות מעורב בפרוייקט "מגדלי גרונר".

אילו היה מוקם בסופו של דבר פרוייקט התואם לתב"ע, היתה שאלה זו עדיין במקומה. היא מתחדדת בגלל העובדה, שהפרוייקט שווק בסופו של דבר כדירות מגורים רגילות.

בענין התרומה וההקלות שניתנו לפרוייקט אומר אריה נאור מ"שיא החזקות": "אני לא מכיר אפילו את צבי בר. זה לא היה קשור. עשרות אנשים נפלו בפח בתום לב. אני המום מקשירת שני הדברים".

לענין ההבדל בין הצגת הפרוייקט בהליכי הרישוי לבין שיווקו בפועל, אמר נאור: "אני לא בקיא בענין".

"שיא החזקות" ו"דנקנר השקעות", מעמידות כיום את הטענה הבאה: אין לנו שום בעיה, כי החוק אינו מגדיר את המונח "דיור מוגן" דווקא כדיור של קשישים במובן של "בית אבות". הם מגיעים אפילו לטיעון, שמכיוון שיש שומר בלובי הכניסה, מדובר ב"דיור מוגן".

הדיו עדיין לא יבשה על היתר הבנייה, ש"שיא החזקות" ביקשה עבור "דיור מוגן", וכבר נכנסה דנקנר השקעות לפרוייקט ב-%50 בדירות (החניה נשארה בידי "שיא החזקות"). שיווק הפרוייקט כדירות רגילות החל לרוץ באופן מיידי.

מול הטענה של חוסר הגדרה בחוק ל"דיור מוגן", נשאלת השאלה: מה הוסבר למשקיעים בתשקיף גיוס האג"ח של "שיא החזקות" מאוגוסט 94'? בתשקיף מדובר על "120 יחידות לדיור מוגן כמפורט בתב"ע, ואין הכוונה לדיור שחוק הגנת הדייר חל עליו".

בדו"חות הכספיים של "שיא החזקות" ליוני 97', עליהם חתום גם הדירקטור אריה נאור, הוכנס פרוייקט "מגדלי גרונר" ברשימת הפרוייקטים למגורים, ולא ברשימת הפרוייקטים של החברה ל"דיור מוגן".

מול הגירסאות של עיריית ר"ג בעניין "דיור מוגן", יש להזכיר את פסק הדין של בית המשפט העליון (ע"פ 41/87). באותו עניין, עיריית רמת גן הגישה תביעה להפסקת הפעלת "בית אבות" באיזור מגורים. מפעילי אותו בית אבות טענו, כי מדובר למעשה במגורים רגילים.

עיריית רמת-גן ניצחה באותו הליך. בית המשפט העליון התלבט במושגים של "בית אבות", "בית מנוחה לזקנים" וכו'. בפסק דין פה אחד, שכתבה מרים בן פורת ערב בחירתה לתפקיד מבקרת המדינה, נאמר: "לא אתן דעתי על פירושו של המונח "בית אבות" בדברי החקיקה למיניהם בהם הוא מופיע, ואתמקד אך ורק בפירוש העולה מן התוכנית החלה על החלקות הנדונות".

כלומר, אם יתנהל ויכוח סמנטי על פירוש המושג "דיור מוגן", מושג שאינו מוגדר בחוק התכנון והבנייה, הרי על פי תקדים של עיריית ר"ג עצמה, מה שקובע הוא התב"ע ורוח התב"ע, ואלה הסעיפים הרלוונטיים:

* בסעיף "קביעת אופי בינוי" נאמר: "הקמת בנין דיור מוגן".

* בסעיף "תכליות" נאמר: "120 יחידות דיור מוגן".

* התוכנית מפרטת מהם השטחים לדיור המוגן: מועדון רב תכליתי; חדרי משחקים; חדר טלויזיה; מפעיל חברתי; ספריה רב תכליתית; מנהל הבית; מזכירות; שירותים ושרותי נכים; דירת אם הבית; דירת רופא.

* בסעיף "הוראות מיוחדות" נאמר כך: "1. תוקם חברת ניהול ואחזקה לדיור המוגן ל-10 שנים ראשונות; 2. הקריטריונים לקבלת הדירות יקבעו בהסכמה עם עירית רמת-גן; 3. חברת הניהול תהיה אחראית לקשישים הסיעודיים והטיפוליים".

היתר הבנייה התבקש ל"דיור מוגן, מסחר, חניון".

על פי התקדים בביהמ"ש העליון, מכלול הסעיפים והמאפיינים הללו יעמוד מול הטענה, ש"דיור מוגן" איננו מוגדר בחוק ולכן אפשר לשווק את הפרוייקט כדירות יוקרה.

מכיוון ששווי הזכויות ומצב התב"ע הם חלק מחוות דעת רצינית, מהנדס רפי גיל מסר ללקוח שלו, שלמה זכריה עוזרו של רוני מילוא, מהו ההפרש בין התב"ע לבין המציאות של "מגדל גרונר". בכך, כאמור, משך גיל את קצה החוט של הפרשה, והפך להיות עד מרכזי בכל הליך משפטי בין הצדדים, כולל לגבי ההגדרה של "דיור מוגן" לפרוייקט בהליכים בעיריית רמת-גן.

לפני שבועיים שוחח מהנדס רפי גיל עם דוד אלטמן, העומד בראש קרן תל אביב עבורה עובד גיל, וכן עם צבי בר. נושא השיחות היה חוות הדעת שלו בעניין "מגדלי גרונר". אלטמן הוא חבר הסיעה הפוליטת של צבי בר בעיריית ר"ג.

מה שנאמר בשיחות אלה נחקר כרגע במשטרה, על פי תלונתו של המהנדס גיל. בכל מקרה, מאז אותן שיחות טלפון, הפך המהנדס רפי גיל ל"מסורב עבודה" בקרן תל אביב לפיתוח. דווקא הוא הקרבן הראשון של פרשת הדיור המוגן ב"מגדלי גרונר".

צבי בר היה קצין משטרה בכיר, והוא מקורב למפכ"ל הנוכחי אסף חפץ. בהקשר הזה יש רגישות לחקירת משטרה הנערכת בפרשה הקשורה לצבי בר - וכאן אנחנו מגיעים לאירוניה הקשורה בכך, שמהצד השני של הכביש מ"מגדלי גרונר", מצויה תחנת המשטרה הגדולה של רמת גן.

עיריית ר"ג ומשטרת ישראל מגלגלים תוכנית לשותפות עיסקית על קרקע תחנת המשטרה ההיסטורית (מבנה טיגרט בריטי) מול "מגדל גרונר". במגעים השתתף ניצב גבי לסט, ערב מינויו כסגן המפכ"ל.

עיריית ר"ג של צבי בר ומשטרת ישראל מתכננים בנייה של 22 אלף מ"ר, למגורים ומסחר, עם אפשרות להעברת תחנת המשטרה למקום אחר ברמת-גן. בעיריה מדברים על אפשרות, שהחניון התת-קרקעי העתידי בתחנת המשטרה ישתלב עם החניון התת-קרקעי הקיים של "שיא החזקות" מעבר לכביש, ב"מגדל גרונר". ! -ירידה חדה של %9 אפיינה את המסחר במניות אלרוב במהלך השבוע שעבר. לא מדובר בתוצאות גרועות שהציגה החברה בדו"חות שפרסמה, וגם לא בהתפתחות שלילית כלשהי בעסקיה השוטפים של החברה. הירידה החדה במניה נבעה מהודעתה של חברת מעלות, כי היא מורידה את הדירוג של איגרות החוב של אלרוב מ--AA ל-+A.

הורדת הדירוג נעשתה על ידי מעלות בעקבות עיסקת גבעת עמל. כזכור, הודיעה אלרוב, כי תרכוש את חלקה של אוסיף בפרוייקט (%50). בהודעה על ההורדה ציינו האנילסטים של מעלות, כי הדבר נובע מהעובדה, שלפני הנפקת האג"ח, בחודש אוגוסט, הבינו מאלפרד אקירוב, בעל השליטה ומנכ"ל החברה, שהוא דווקא נוטה למכור את חלקה של אלרוב בפרוייקט ולא לקנות את חלקה של אוסיף. אלרוב גייסה בהנפקה 97 מיליון שקל.

מדובר בפעם השנייה בה מגיבה מעלות במהירות על עיסקות גדולות בענף הנדל"ן. בפעם הקודמת, לפני חודשים ספורים, הזדרזה חברת המידרוג להודיע, כי הדירוג של חברת אשטרום נכסים נמצא במעקב, נוכח האופציה שקיבלה, לרכוש את השליטה בחברת אשלד מידי ליהוא ויסר. אופי העסקה של אשטרום איפשר למנהליה לבצע בה שינויים, ולהתאים אותה לשביעות רצונם של האנליסטים, כך שהדירוג לא השתנה בסופו של דבר.

במקרה של אקירוב לא היתה לו אפשרות כזו - הוא היה צריך להיענות להפעלת מנגנון הבמב"י שהיה קיים בין אוסיף ואלרוב. כמו שדיווחנו כאן לפני שבועיים, לאקירוב לא נדרשו ימים רבים, ומספר ימים אחרי הפעלת המנגנון על ידי אוסיף, הוא החליט על קניית חלקה של אוסיף, תחת מכירת חלקה של אלרוב.

בתגובה להורדה, צוטט אקירוב בעיתון "הארץ": "לכל אחד מותר לעשות טעות, ועם הזמן יתברר שלא אני טעיתי, אלא הם. הורדת הדירוג היא תעודת עניות שלהם ולא שלי". מדובר, אגב, בתגובה דומה לזו של אליעזר פישמן, בעל השליטה בחברת מבני תעשייה (ובעל מניות ב"גלובס") לאחר שמעלות הורידה את הדירוג של מבני תעשייה בשנת 95' מ-AA ל--AA. מאז, יש לציין, הספיקו מעלות ופישמן להתפייס, מעלות העלתה את הדירוג חזרה ל-AA והיא אף נשכרה לבצע דירוג לאג"ח שהנפיקה מבני תעשייה השנה.

אלרוב, כאמור, הספיקה גם להגיש בשבוע שעבר את הדו"חות הכספיים שלה לרבעון השלישי של 97'. כמו ברבעון הקודם, גם ברבעון השלישי לא היתה זקיפה של רווחים מפרוייקט שהסתיים, וזאת לאחר שברבעון הראשון של 97' זקפה החברה את הרווח ממכירת הדירות באיזור המלונאי של מתחם ממילא בירושלים. יחד עם זאת לא מדובר בדו"חות גרועים במיוחד - הרווח הנקי של החברה ברבעון הסתכם ב-2.9 מיליון שקל מהכנסות של 23.8 מיליון שקל. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 97' הרוויחה אלרוב 17.9 מיליון שקל מהכנסות של 37.3 מיליון שקל.

מה שיותר מעניין מהמספרים בדו"חות הוא תיאור הסכסוך שנתגלע בין אלרוב לבין שותפתה לפרוייקט מגדל האופרה בתל אביב, חברת "מפעלי גרוזה קשפיצקי חברה להשקעות". אקירוב מספר בסקירת המנהלים, כי חילוקי הדעות הועברו לבוררות, וכי גרוזה הגישה תביעות כספיות המתייחסות בעיקר לנזקים שנגרמו לה לכאורה עקב איחור במסירת הדירות בפרוייקט.

עוד טענה גרוזה, כי אלרוב לא קיימה את התחייבויותיה בקשר לחלוקה הפיסית של הקומות במרכז המסחרי בפרוייקט, וכן העלתה טענות לגבי אופן הקמתה ודרך ניהולה של חברת הניהול בפרוייקט. לפני עשרה ימים, ב-20 בנובמבר, ניתן פסק בוררות חלקי, המתייחס לחלוקת הקומות במרכז המסחרי. על פי הפסק, תירשם אלרוב כבעלים של הקומה התחתונה והעליונה של המרכז, ואילו גרוזה תירשם כבעלים של הקומה המרכזית. בנוסף, ימונה שמאי שיקבע, האם שוויה של הקומה האמצעית עולה או יורד מחלקה של גרוזה בהסכם הקומבינציה, דהיינו %37.5. על פי קביעתו של השמאי ישולמו תשלומי איזון לאלרוב או לגרוזה, לפי העניין.

חלק ניכר מהחברות הבורסאיות הספיקו כבר להגיש את הדו"חות לרבעון השלישי. אחת מהן היא סולל בונה, שהצטרפה לבורסה בחודש מאי השנה. עוזי ורדי-זר, יו"ר הדירקטוריון של סולל בונה ושאול עמית המנכ"ל, מתייחסים בסקירתם להאטה בענף הבנייה והתשתית, בו פועלת החברה.

השניים אינם מציינים את ההאטה באופן כללי, אלא פורטים אותה למספרים: ירידה של %15 בהיקף התחלות הבנייה בתקופה ינואר-ספטמבר 97' לעומת התקופה המקבילה אתשקד; ירידה של יותר מ-%10 במכירת דירות על ידי 10 החברות הגדולות; ירידה של %12 במכירת דירות מפרוגרמת משרד השיכון; ירידה של %20 בהיקף מימוש המשכנתאות.

"אינדיקטורים נוספים מצביעים על האפשרות שמגמה זו תימשך", הם מוסיפים: שיווק הקרקעות למגורים בתשעת החודשים הראשונים של 97' הסתכמה ב-22 אלף יחידות דיור בלבד, לעומת תוכנית רב-שנתית של 50 אלף יח"ד; המשך מיגבלות האשראי של בנק ישראל לגבי הענף; אי הוודאות הקיימת בקשר לזמינותם של פועלים. "תופעה זו מודגשת לאור צעדי הממשלה לצמצום מכסת הפועלים הזרים ואי הוודאות לגבי פועלי השטחים", הם כותבים.

ורדי-זר ועמית אינם נמנעים גם מהערכות: המגמות שציינו עשויים להערכתם לגרום למחסור בעוד שנה, בעיקר לדירות, ועם המחסור תחזור עליית המחירים. ההערכה בתחום הבנייה שלא למגורים פחות אופטימית ולדבריהם עודף ההיצע וירידת המחירים בשנים האחרונות בתחום המשרדים, המסחר והתעשייה גורמת להמשך הירידה במספר התחלות הבנייה.

למרות המצב הקשה - התוצאות של סולל בונה חיוביות: הרווח הנקי ברבעון השלישי של השנה הסתכם ב-15 מיליון שקל מהכנסות של 532 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 13.8 מיליון שקל מהכנסות של 513.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. גם בסיכום תשעת החודשים הראשונים היה שיפור, אם כי קטן: הרווח הנקי בתשעת החודשים הראשונים של 97' היה 51.5 מיליון שקל מהכנסות של 1.52 מיליארד שקל, לעומת רווח נקי של 50.1 מיליון שקל מהכנסות של 1.48 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

כפי שציינו כאן בעבר, ההאטה עליה מדווחים רבים ממנהלי החברות הבורסאיות תבוא לידי ביטוי רק בעתיד. סולל בונה מעורבת אמנם בייזום, אולם עיקר הכנסותיה נובעות מביצוע עבודות עבור אחרים. בקבוצת אזורים, לעומת זאת, הייזום הוא העיקר. ואזורים, זרוע הבנייה והנדל"ן של קונצרן כלל, כבר מדווחת על ירידה ברווחים. הרווח הנקי שלה ברבעון השלישי של 97' הסתכם ב-17.2 מיליון שקל, לעומת 19.8 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בדרך כלל, לתוצאות של רבעון בודד אצל חברה יזמית אין משמעות רבה. לא כך במקרה של חברה גדולה כאזורים, המעורבת בעשרות פרוייקטים ומוכרת למעלה מ1,500 דירות בשנה. מסקירת המנהלים אפשר גם ללמוד, שבדו"חות הבאים של אזורים נראה את המשך הירידה. איתן סורוקה, מנכ"ל החברה, ויצחק קאול, יו"ר הדירקטוריון, מדווחים על מכירה של 1,068 יחידות דיור בתשעת החודשים הראשונים של 97', לעומת 1,180 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. ! «משה ליכטמן «דיור מוגן בשטח בר «בכל הליכי הרישוי של פרוייקט "מגדלי גרונר" ברמת-גן דובר על "דיור מוגן" במובן של בית אבות. העיריה ויתרה על היטל השבחה, הקצתה לפרוייקט זכויות קרקע שלה והפכה למעין שותפה במטרות הפרוייקט - אבל "מגדלי גרונר" נמכר כדירות יוקרה * העיריה אומרת, כי כנגד זה היא קיבלה מהיזם, "שיא החזקות", השקעות בשווי 1.5 מיליון דולר * הקרבן הראשון של הפרשה הוא המהנדס רפי גיל, שאגב חוות דעת שמסר ללקוח, ציין מה נאמר בהליכי אישור הפרוייקט בעיריית רמת גן