דמי הסכמה: הנהנה מהתמורה ישלם

מה שקובע מי נושא בנטל חובת תשלום דמי הסכמה אינה הזכות הנמכרת, אלא מי הנהנה הסופי מהתמורה

בעיסקאות במקרקעין המנוהלות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, על המוכר לשלם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל לצורך קבלת אישור העברת זכויותיו לקונה. מי שבידיו זכויות מהוונות, פטור מתשלום דמי הסכמה. היוון זכויות נעשה באותם מקרקעין, שלפי החלטות של מינהל מקרקעי ישראל ניתן להוון אותם.

המשקים והנחלות במושבים הינם בין המגזרים שלא ניתן לבצע מלאכת היוון בהם, ועל כן תמיד במכירתם חלים דמי הסכמה. יחד עם זאת, יש מקרים של הנחות או פטורים מדמי הסכמה, לדוגמה במכירה ללא תמורה (במתנה) לקרוב, וזאת לפי ההגדרות המצויות בהחלטות הרלוונטיות. נושא החבות בדמי הסכמה לא מעורר שאלה מיוחדת כאשר ידוע מיהו בעל הנחלה ומיהו המוכר ומיהו הקונה. אך העניין מסתבך עת המוכר לא בדיוק בעל הנחלה אלא רק זכאי להיות אחד כזה.

לאחרונה התעוררה בבית המשפט העליון סוגיה מעניינת בעניין ע.א 2180/98 בר-לב עזרא ואח' נ' הסוכנות היהודית. בעניין דנן, דובר על מושב שהיה במסגרת ההסכם המשולש, שבו הסוכנות היהודית היא השוכרת מאת מינהל מקרקעי ישראל של משבצת קרקע שעליה הוקם מושב משמר איילון. לפי ההסכם המשולש בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הסוכנות ומושב משמר אילון, המושב (או האגודה) הינו בר רשות מאת הסוכנות, ולכל חבר במושב רק רשיון אישי לשימוש ואחזקה. המערערים הם בעצמם בעלי משק במושב.

לפי צוואה של בעל משק אחר במושב, ילדי המערערים היו זכאים לרשת את המשק האחר. ילדי המערער ויתרו על זכות הירושה שלהם לטובת אחד מהילדים, אך הסוכנות לא היתה מוכנה לאפשר את העברת הזכויות מהמנוח לאותו ילד.

הסוכנות היהודית והמערערים הגיעו להסכמה ביניהם כי המשק יימכר, וכי המערערים "ישאו בכל ההוצאות הכרוכות בשומה ובמדידה" - והמשק נמכר. והנה, מינהל מקרקעי ישראל דרש דמי הסכמה בגובה כ-30% מסכום המכירה. המערערים טענו, כי על הסוכנות היהודית לשלם את דמי ההסכמה, בטענה כי מכירת המשק לקונה לא היתה מרצונם של המערערים אלא נכפתה עליהם על ידי הסוכנות, ולכן אין לראות בהם כחייבים בתשלום דמי הסכמה.

הסוכנות מצידה טענה, כי לא היא הנהנית מהתמורה, ולא ייתכן שהמערערים יהיו הנהנים מכל התמורה והסוכנות תשלם את דמי ההסכמה.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הסוכנות, ועל פסק דינו הוגש הערעור. השופט טירקל והשופטת דורנר חלקו בדעותיהם. לדידו של השופט טירקל, המוכר האמיתי הוא הסוכנות, והעיסקה האמיתית היא בין הסוכנות לבין הקונה החדש, ולכן לבן של המערער אין כל מעמד. כל מה שהבן של המערער קיבל אינו תמורה בעד מכירת זכויותיו במשק (שאין לו, לדעת השופט טירקל), אלא מכר את זכות התביעה שלו נגד הסוכנות מבחינת "ערך מטרד". ("ערך מטרד" פירושו: לוותר בעד כסף על הזכות רק בכדי להיפטר ממטרד כלשהו הנובע מאחר).

לאור זאת, השופט טירקל קבע, כי המערערים ישאו רק דמי הסכמה באותו ערך כספי שצפו כהוצאות שומה ומדידה של העיסקה (שהיה כ-10% מדמי ההסכמה), וכפי שהופקד בשעתו בידי נאמן. לעומת זאת, השופטת דורנר חלקה על דעתו של השופט טירקל וקבעה, כי אמנם יש לבנם של המערערת זכות טובה בקובעה:

"מעצם הגשת התובענה כנגד הסוכנות ניתן ללמוד, כי המערערים סברו שנתונה להם זכות השווה לרשיון שימוש ואחזקה במשק. אכן, בתחילה חפצו המערערים להשתמש במשק ולא למכור את זכותם הנטענת, אלא שבתום הליך הפישור הם ניאותו להסתפק בשווייה בכסף. אף מנקודת מבטה של הסוכנות ניכר, כי למערערים היו זכויות שוות ערך לרשיון שימוש והחזקה במשק. אלמלא היו פני הדברים כך, הרי שלא היה כל עניין לסוכנות לבוא במגעים עם המערערים ולהסכים, בסופו של הליך פישור, כי תמורת המכירה תועבר במלואה למערערים".

השופטת דורנר ניסתה להבין את כוונת המערערים דווקא מההתנהגות שלאחר חתימת החוזה (עקרון שלא פעם נעזרים בו בדיני חוזים, ראה: ע.א 4391/85 חברת הרפינקל בע"מ נגד יצחק גולדשטיין פד"י מג (1) 286). המערערים ניגשו בעצמם למינהל מקרקעי ישראל לקבל הנחה בתשלום דמי ההסכמה, בשל העילה כי בנם נכה צה"ל. מכאן השופטת דורנר למדה, בין היתר, כי המערערים ראו עצמם ואת בנם כחייבים בתשלום דמי ההסכמה, אחרת מה להם לבקש להוריד את סכום גובה דמי ההסכמה אם לא הם החייבים בתשלום.

נראה, איפוא, כי פסק הדין של בית המשפט העליון תואם בנסיבותיו מכירה כפויה של מקרקעין. גם "במכירה כפויה" במסגרת כינוס, מנכים מהתמורה את המס המגיע לשלטונות, ורק היתרה תועבר לזכאי לקבל את התמורה. מה גם, שאם שווי התמורה הינו שווי ריאלי, לא יכול להיות מצב שהמערערים ימכרו את זכויותיהם במחיר שהוא שווי ריאלי ועוד 30% נוספים כגובה דמי הסכמה.

תוצאה אחרת היתה גורמת לכך, שעדיף שהסוכנות תתנגד להעברת הזכויות במסגרת ירושה. במכירת המשק באופן כפוי, היורשים ייהנו ממחיר נטו. תוצאה אחרת היתה מעמידה את מצבו של יורש כזה בעדיפות על פני יורש רגיל, כי בירושה רגילה מי שיורש משק חקלאי ומוכר אותו, לאחר רישום הירושה על שמו, כן משלם דמי הסכמה.

יחד עם זאת, פסק דין זה מדגיש ביתר שאת את המצב הלא-נורמלי של זכויות בעלי הנחלות, אשר הדין אינו יודע איך "לעכל" אותן ולאיזו קטגוריה לשייכן.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.