עיריית ר"ג מכשירה בדיעבד

ברחוב בן-גוריון, שבמרכזו עובר הגבול בין רמת-גן לבני-ברק, עומדים זה מול זה שני פילים לבנים. בצד של בני-ברק ניצב השלד של פרויקט דן, עוד הסתבכות של בנק דיסקונט. מולו, בצד של רמת-גן, כאילו גמור, ניצב לו, ריק ומעלה אבק, "בית ליר אור", הסתבכות של בנק הפועלים, שתקוע בפרויקט עם חוב של קרוב ל-20 מיליון דולר.

הפיל הלבן הקרוי בית ליר אור הוא שרץ לא קטן, שבימים אלה עיריית רמת-גן, בשיתוף פעולה של הוועדה המחוזית ת"א, עמלה למצוא דרכים להכשרתו.

לפני כעשר שנים החליטה עיריית ר"ג להיכנס לייזום על חלקת אדמה שלה ברחוב בן גוריון, בקטע הפופולרי שלו, בין ז'בוטינסקי לאבא הלל. בתוכנית הוענקו לפרויקט זכויות בנייה בשפע יחסית לאיזור ולגודל המגרש: כ-10,000 מ"ר ב-4 קומות חניה תת קרקעיות, מתוך מטרה להקל על מצוקת החניה באיזור, כאשר הגישה לחניה של בניינים אחרים סמוכים עוברת למעשה דרך החניה של בית ליר אור; בשטחים העיקריים מעל הקרקע, בקומה מסחרית ועוד 6 קומות משרדים מעליה, נתנה העירייה זכויות של כמעט 5,000 מ"ר.

עיריית ר"ג החליטה להיכנס לעיסקת קומבינציה והוציאה מכרז. במכרז זכה יזם בשם אבי רימון, שהעיד על עצמו כמי שיש לו עבר טוב בארה"ב בתחום הנדל"ן, ועיריית ר"ג העדיפה אותו על פני מתחרים אחרים, קצת יותר מוכרים בשוק המקומי. היזם צירף לעיסקה מגרש צמוד נוסף, של בנימין בוכניק, הגיש תוכנית חדשה והתחיל לבנות. חלקה של העירייה, בכסף ובשטח, מגיע ל-43%, ששוויים כיום הוא כ-4 מיליון דולר.

הקשר בין היזם לבין העירייה, כאשר העירייה היא גם שותפה וגם אחראית לתקינות הליכי התכנון והבנייה של הפרויקט ולפיקוח עליהם, הוא מצב מיוחד במינו, שמעמיד את העירייה בניגוד עניינים פוטנציאלי ואת היזם בתחושה פסיכולוגית שהשלטון איתו.

בניית בית ליר אור, בליווי פיננסי של בנק הפועלים, היתה אמורה להסתיים בשלהי 1999 עם מכירות בסך כולל של 46 מיליון שקל. מן הצד המסחרי, הפרויקט הוא כישלון מוחלט. רק שני לקוחות קשרו עסקאות בפרויקט, ביניהן סוכנות הביטוח הפנסיוני "רעם קלי". שני הלקוחות הבחינו בחריגות התכנוניות, וכשראו עם מי ועם מה יש להן עסק, ביטלו את העסקאות.

הקבלן, מסתבר, מתחת לאף של עיריית ר"ג - ולטענת יזמים באיזור מול עיניה העצומות לרווחה של העירייה שידעה ושתקה - פתח במבצע של חריגות בנייה, כולל שיטת ה"חללים", שהם הכנה לתוספת שטחים. הקבלן רימון לא הלך בקטנות, ולמעשה, לאור היום, הכפיל את השטחים העיקריים בפרויקט, מקצת פחות מ-5,000 מ"ר בתב"ע ללמעלה מ-10,000 מ"ר.

בית ליר אור משמש דוגמה בדו"ח מבקר המדינה המתפרסם היום, לאיכות הפיקוח של עיריית ר"ג על הפרויקט בו היא שותפה: "המפקחים על הבנייה ביקרו באתר במהלך הבנייה שבע פעמים, אולם במהלכן לא התייחסו לחריגות הבנייה הגדולות". רק בינואר 2001, אומר המבקר, בסיום הבנייה ואחרי פשיטת הרגל של הקבלן, החלה העירייה לפעול בעניין החריגה.

מלוא חומרת הבעיות התבררו בפני סגן נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, ישי לויט (כיום בדימוס), וזאת במסגרת בקשה של בנק הפועלים לאכיפת שעבודים ומינוי כונס נכסים, שאותה אישר השופט לויט (פש"ר 2844/99) במארס 2001.

מסתבר, שלא רק בחריגות מדובר, אלא במשהו הרבה יותר בסיסי - היתר הבנייה. השופט לויט פסק כך: "בפועל - עד עצם היום הזה לא הוצא היתר בנייה לפרויקט, לא בהתאם לתב"ע קיימת ולא בהתאם לתב"ע מתוקנת.

"בסיכומיה טוענת החברה, כי ב-6.6.96 הוצא היתר בנייה, וכי כעת רק נדרש היתר משלים, בעקבות אישור תוספת זכויות לבניין ע"י הוועדה המקומית.

"אני דוחה טענה זו. מדובר בשתי חלקות שאוחדו לצורך בניית הפרויקט. היתר הבנייה עליו מסתמכת החברה הוא היתר שהוצא לחלקה אחת בלבד, שמספרה 43. לא הוצא היתר בנייה לפרויקט שנבנה על שתי החלקות, לא לפי התב"ע הקיימת ולא לפי תב"ע מתוקנת.

"מר רימון, מנהל החברה, הודה בחקירתו הנגדית, כי אין לבניין היתר בנייה במתכונת בה נבנה, ועל החברה היה להוציא היתר בנייה חדש, שישקף את הבנייה כפי שנעשתה בפועל".

לגבי גמר הבנייה וטופס 4 קבע השופט לויט: "ממסכת העובדות והראיות שהוצגו בפני עולה בבירור, כי החברה לא השלימה את הפרויקט עד למועד הקבוע בהסכם המימון, לא ברמה הנדרשת לקבלת טופס 4, ובוודאי לא ברמת הגימור המלאה".

השופט לויט אימץ את הערכת המפקחת מטעם בנק הפועלים, לפיה נדרשת השקעה של 1.6 מיליון שקל להוצאת טופס 4, ועוד 10.5 מיליון שקל לצורך השלמת הבנייה: "בחקירתו הנגדית לא הכחיש מר רימון, מנהל החברה, את נכונות המצב העובדתי המפורט בדו"ח המפקחת... עובדתית, נכון להיום, טרם הוצא לפרויקט טופס 4".

הפרויקט התקוע גורם נזק ניכר בסביבתו. למשל, החניה הגדולה של בית ליר אור עומדת ללא שימוש, וזאת כאשר האיזור סובל מלחצי תנועה ומצוקת חניה. היזמים ליכטנברג-גבע, בעלי "בית אליאב" הסמוך, אינם מסוגלים להפעיל את החניה שלהם, כי אפשר להגיע אליה רק דרך החניה של בית ליר אור.

כאשר העובדות והחריגות נחשפו, ניצבה בפני עיריית ר"ג דילמה לא פשוטה. אפשר היה ללכת בדרך של הריסת הבנייה הבלתי חוקית, או להיפך, לארגן קומבינה תכנונית כדי להיחלץ מהקומבינציה העסקית.

עיריית רמת-גן פתחה בסידרת מהלכים על מנת להכשיר את השרץ. העירייה הכינה את תוכנית רג/1203, שבאה להכשיר את החריגות ולתת תוקף למצב הקיים. דהיינו, 6 הקומות מהתוכנית המקורית הפכו ל-9 קומות, והשטחים העיקריים הוגדלו: פחות מ-5,000 מ"ר לפי התוכנית המקורית, הפכו ללמעלה מ-10,000 מ"ר בתוכנית הכשרת השרץ.

בוועדה המקומית, בראשות ראש העיר צבי בר, לא היתה כמובן בעיה להעביר את התוכנית. ב-19.7.2000, בוועדה המחוזית ת"א, נערכה ישיבה, שבראשה ישב מתכנן המחוז הקודם, אדריכל יוסי פרחי, עם בר ועם מהנדס העיר דאז, רחמים שרם. בסיכום ישיבה זו, שבה הוחלט על הגשת תוכנית התואמת את המציאות בשטח, על מנת להכשיר את החריגות, נכתב:

"א. מהנדס העיר יבדוק תמורה למטרה ציבורית בגין 2 הקומות שנבנו ללא היתר, בנוסף להיטל השבחה.

"ב. עריכת תוכנית תואמת את המדיניות בדבר הכשרת שטחים שנבנו ללא היתר מבחינת רמת הפירוט".

גאוני. מסתבר שיש מדיניות של הכשרת עבירות בנייה, בטח בהיקף הזה, וכשהעירייה שותפה לעיסקה. עכשיו מכינים בעיריית רמת-גן את התוכנית הסופית, ומישהו יממן "מטרה ציבורית" על מנת להכשיר את עבירות הבנייה.

לבעלי הנכסים בסביבה יש טענות קשות כלפי העירייה. כאשר התוכנית תאושר והעירייה תתחיל לשווק, ההיצע החדש, שחצי ממנו נולד בחטא, ישפיע על שווי הנכסים - אלה הקיימים ואלה המתוכננים - של אנשים הפועלים ביושר, על פי תב"ע. יש כאן, למעשה, הכפלה רטרואקטיבית של אחוזי בנייה שהעירייה נותנת לעצמה, ואם כך, מדוע לא מגיעות זכויות רטרואקטיביות כאלה לאלה שכבר בנו ביושר או יבנו ביושר תוך הסתמכות על תב"ע? ומה תעשה העירייה מול תביעות בגין פגיעה מהתוכנית החדשה להכשרת הבנייה בדיעבד? ומה תגיד העירייה לעברייני בנייה אחרים בעיר, שגם הם יבקשו "הכשרה בדיעבד"?

וכל זה, משום שהעירייה, כך זה נראה על פני הדברים, פעלה במקרה של בית ליר אור מתוך רשלנות בפיקוח על הפרויקט, רשלנות שקשה לנתק אותה מהאינטרס של העירייה כשותפה עסקית בפרויקט.

להלן תגובת עיריית רמת-גן:

"בנוגע לטענה לפיה התעלמה העירייה כביכול מחריגות בנייה ומבנייה ללא היתר - זוהי השמצה חסרת בסיס, שהרי לא רק שהעירייה לא התעלמה, אלא אף הוציאה צו הפסקת עבודה וזו אכן הופסקה, ובמקביל הגישה תביעה משפטית נגד הקבלן.

"הטענה לגבי ניגוד עניינים, כביכול, לפיה העירייה גם שותפה בפרויקט וגם מפקחת עליו: יודגש כי העירייה אינה הגורם אשר בנה בפועל. לעיריית רמת-גן - כמו לעיריות אחרות -יש נכסים רבים, ואכן, בכובע אחד העירייה היא בעלת נכסים הדואגת למימושם המירבי לטובת הקופה הציבורית, כפי שדורש החוק, ומאידך מתפקדת כוועדת בניין עיר ומפקחת על כל עבודות הבנייה. אין בכך שום פסול, וזה מצב טבעי ואופייני לרשות מקומית, שמתרחש יום יום, בכל מקום.

"בנושא טענות השכנים בעניין הסדרי החנייה - אין לשכוח, כי החניון סגור מאחר והקבלן פשט רגל. עפ"י התב"ע המקורית, שאושרה כדין וחלה גם על הבניינים הסמוכים, שייך החניון ל-3 בניינים, ולעניין זה אין ממילא שום קשר לזכויות.

"לא 'מכשירים' כאן שום 'שרץ', ולא הייתי מציע להשתמש בביטויים כאלו, המהווים הוצאת לשון הרע. התקיים דיון בעניין זה בוועדה המחוזית באשר להמשך הבנייה, והיה סיכום בין מהנדס העיר למתכן המחוז. אותו סיכום הוא שמתבצע - עפ"י הנחייתו של מהנדס המחוז. באשר לשאלה האם גם השכנים יקבלו זכויות נוספות, השכנים בהחלט יכולים לפנות ולבקש, וכל בקשה שלהם, כמו של כל פונה, תיבחן לגופו של עניין, וברור מאליו שאיש אינו מתכוון לפגוע בזכויותיהם, ודאי שלא העירייה.

"הטענה לגבי אפשרות של היווצרות היצע גדול של נדל"ן באיזור, שיפגע בשכנים אם תוכשר הבנייה הזו בדיעבד, היא הבל הבלים. הרי מדובר בבניין שאמור היה להיות מאוכלס כבר לפני 4 שנים, והעובדה שמתעכב רק משפרת לפיכך את מצבם של השכנים (כך גם בנוגע למרכז "דן" בבני ברק שממוקם ממול ופשט גם הוא רגל, בלי קשר).

"מדיניותה הידועה והמוצהרת של עיריית רמת-גן (גם ובעיקר באיזור הבורסה) הינה להגדיל את אחוזי הבנייה ולממש את הקרקעות העירוניות ככל הניתן, כי זו הדרך לייצר כסף ומשאבים לטובת פיתוח העיר ולרווחת תושביה.

"באשר לשאלה כיצד תתמודד העירייה בעקבות מקרה זה עם טענות של אזרחים שנענשו על "חריגות קטנות": העירייה לא ביצעה שום חריגה, אלא קבלן פרטי. זאת ועוד - העירייה, כאמור, הוציאה צו הפסקת עבודה, ובהמשך גם הגישה תביעה משפטית נגדו. נכון לעכשיו לא ידוע מה תחליט הוועדה המחוזית, ועפ"י החלטתה אנחנו נפעל. כמו כן הודענו, כי הבנייה לא תחודש עד שלא יוצאו היתרים כדין - אם בכלל. בנוסף יש לציין, כי מקובל כיום גם בבתי המשפט, שכאשר מוגש כתב אישום בגין בנייה ללא היתר - אם מותר מההיבט התכנוני להגיש תוכנית ולאשר אותה בדיעבד, אזי עושים זאת על דעת בית המשפט.

"באשר למטלה הציבורית - הדבר אינו קשור לזהות הבעלים, מי שיקנה את הבניין ויהנה ממנו, ישלם לפני כן היטל השבחה בסכום גבוה לעירייה, ובנוסף ישלם את הסכום אשר יקבע לטובת רווחת תושבי העיר".