"אחד מסודות ההצלחה שלי הוא, שתמיד עבדתי באופן עצמאי, ולא היה לי בוס". כך אמר סם זל, הנחשב לאחד מאילי הנדל"ן של ארה"ב, ומכוכבי רשימת '100 האנשים העשירים ביותר בעולם'. זל, שהגיע לביקור קצר בארץ, הרצה ביום רביעי האחרון בפני סטודנטים ב'מרכז הישראלי לקידום חברתי וכלכלי'. זל פרס את משנתו הכלכלית וחשף גם כמה מסודותיו העסקיים.
זל מנהל חברות השקעה גדולות, בעיקר קרנות הרי"ט (המשקיעות בנכסי מקרקעין), שהיקף נכסיהן הכולל עומד על 350 מיליארד דולר. כמה שווה זל, אישית, בדיוק? הוא נזהר שלא לתת תשובה מדויקת לשאלה זו. לא בהרצאה, לא בראיון שנתן באחרונה ל"שיקגו סאן טיימס", וגם לא בראיון הזה.
זל, 62, בוגר אוניברסיטת מישיגן במדעי-המדינה ובית-הספר למשפטים, מכהן כפרופ'-אורח בקולג' למדע ולאומנויות באוניברסיטת מישיגן. בנוסף לפעילותו העסקית הוא גם חבר בחבר הנאמנים של מוזיאון פילד, ומרצה מבוקש בארה"ב ובאירופה, בזכות סגנון הרצאתו הבלתי שגרתי, ויכולתו לתרגם מושגים כלכליים מסובכים לאמירות פשוטות בגובה העיניים. בין תחביביו - רכיבה על אופנועים וסקי מים.
* איך מגיעים לנהל עסקי נדל"ן?
"התחלתי לנהל בניין דירות, שהוקם ליד האוניברסיטה שבה למדתי אוניברסיטת מישיגן. תוך זמן קצר ניהלתי עם שותפים 4,000 דירות: הקמנו חברת ניהול, שניהלה בניינים בשלוש ערים אוניברסיטאיות, בין היתר בעיר לוסקו, שהיא המקום המשעמם ביותר שפגשתי בימי חיי. העיר הייתה כל-כך משעממת, שהייתי צריך ליצור בה עסקים כדי שיהיה לי מעניין לחיות בה".
לאחר סיום לימודיו באוניברסיטה ביקש זל להתקבל לעבודה במשרד עורכי-דין. רק לאחר פניות רבות הוא התקבל לעבודה, במשרד עוה"ד, והיה אחראי על טיפול בעסקאות. זמן קצר לאחר מכן, כשהכיר את הפוטנציאל העצמי שלו, פרש מהמשרד והחל בהשקעות משלו, בעיקר בנדל"ן.
זל חשף סודות נוספים להצלחתו, היכולים לשמש מורה-דרך לאנשי עסקים: "כל הקריירה שלי הייתה מבוססת על כך, שהסתכלתי על עסקאות בצורה אחרת מן המקובל. ביליתי את כל חיי בהקשבה לאנשים, שאמרו לי כי איני מבין בנושא מסוים. זהו אחד הנכסים הטובים ביותר שאיש עסקים יכול לצבור: אם אתה מכיר בכך שאינך מבין בנושא מסוים, אתה מקשיב ולומד".
* יש עוד פטנטים להצלחה?
"עשיתי הרבה מאוד עסקים בערים שאינן ידועות לרוב המשקיעים. רוב המשקיעים, גם מארה"ב וגם מחוצה לה, משקיעים רק בערים שהם מכירים את שמותיהם, למשל ניו-יורק או שיקגו. מי שמשקיע בניו-יורק אינו מכיר למשל עיר בשם ג'קסונוויל, וכמובן שהוא לא ישקיע בה. אבל דווקא בג'קסונוויל עשיתי כבר לפני עשרות שנים השקעה גדולה. בשנת 1967 רכשתי בה בניין מגורים במחיר נמוך, כי הייתי הקונה היחיד. לא היו לי בעיות לגייס את ההון הדרוש. יש ערים לא ידועות רבות בארה"ב עם הזדמנויות עסקיות גדולות.
זינוק ענק עם קרנות הרי"ט
סם זל עבר מעיר לעיר, רכש במחירים טובים נדל"ן שלא היו ידועים, ועשה עליהם רווחים גדולים. הוא מעריך כי בין השנים 1974-1977 רכש נדל"ן בארה"ב, ב-3 מיליארד דולר. הייתה זו תקופה של משבר, וזל שהביט קדימה ידע לצפות את העתיד, הבין כי זו הזדמנות, וקנה לדבריו, כל דבר שנראה לעין. לאחר מספר שנים התברר, כי השקעות אלו הניבו רווחים אף יותר משציפה.
* למה כן ציפית?
"התחזית שלי הייתה, כי על השקעות ב-3 מיליארד דולר אפשר יהיה להרוויח 50 מיליון דולר. מה שלא הבאתי בחשבון היה, כי ג'ימי קרטר, שנבחר אז לנשיא ארה"ב, שינה את המדיניות הכלכלית, וארה"ב נכנסה לתקופה של אינפלציה. הדבר הביא לכך, שמחירי הנכסים עלו במהירות ושהרווחתי יותר משציפיתי. כל העת חיפשתי הזדמנויות עסקיות נוספות כדי להשקיע בנכסים. כשהאינפלציה מגיעה ל-13% בשנה, קשה שלא להרוויח על השקעות בנדל"ן".
מרכיב נוסף בהצלחתו של זל היא ככל הנראה יכולתו לצפות את העתיד. כמו שבשנות ה-70 צפה שהנדל"ן יתאושש, הוא גם הריח מראש, בראשית שנות ה-80, כי הנדל"ן יפסיק להיות השקעה כה מושכת.
* לפי מה הערכת זאת?
"אני תמיד מרוויח כשיש לי עסק עם אנשים בלתי יעילים. ברגע שהשוק נעשה יותר יעיל, זה לא טוב. יעילות היא האויב שלי. בשנות ה-80 זה מה שקרה, השוק נעשה יותר יעיל. חוץ מזה, מראשית שנות ה-80 כבר לא יכולתי לממן 80% מההשקעות בהלוואות לטווח ארוך, המובטחות בנכסים בלבד, כפי שעשיתי בשנים קודמות. הלוואות אלו נפסקו וזו הייתה סיבה נוספת לירידת כדאיות ההשקעות בנדל"ן".
המדיניות של זל מראשית שנות ה-90 הייתה, ש-50% מהשקעותיו יהיו בנדל"ן ו-50% בענפים אחרים. זאת, לאחר שהוא חיסל חלק מהשקעותיו בנדל"ן.
זינוק נוסף, אולי הגדול בכולם בעסקיו של זל, בא בשנת 1992, כאשר החלו להופיע בשוק קרנות הרי"ט. קרנות אלו להשקעה בנדל"ן, מאגדות השקעות בסכומים קטנים ובינוניים של משקיעים רבים. כך שמצטבר בהן סכום גדול, שניתן לרכוש בו נכסים, גם מן היקרים ביותר.
סם זל היה מן הראשונים שזיהה את ההזדמנות העסקית בקרנות הרי"ט. על-פי הערכה, השקעותיו בקרנות הרי"ט הן כיום עיקר נכסיו ואחזקותיו. הוא משמש כיום כיו"ר של חברת אקוויטי גרופ אינווסטמנט הרשומה בשיקגו. כמו כן הוא מכהן כיו"ר של חברות רבות בתחומי תעשייה, פיננסים ושירותים. בין היתר הוא עומד בראש קבוצת אקוויטי רזידנשל פרופרטיס טראסט, שהיא חברת ההשקעות הגדולה ביותר בדירות בארה"ב.
השקעה אחרת שלו היא בקבוצת אקוויטי אופיס פרופרטיס טראסט, שבבעלותה תיק ההשקעות במשרדים הגדול ביותר של חברה ציבורית בארה"ב. זל אינו מוסר פרטים מדויקים על חלוקת השקעותיו בכל התחומים הללו. אך הונו והשקעותיו מתחלקים בין קרנות הרי"ט לבין החברות הציבוריות וכן בשורת חברות אחרות. עם זאת ברור, כי הוא נלהב ממסלול ההשקעות החדש יחסית, של קרנות הרי"ט.
תשואה של 10% בשנה
* מתי נכנסת להשקעות ברי"טים?
"ב-1992 הייתי הראשון, שנכנס לענף הרי"ט. לצורך כך הפכתי ארבע מהחברות הפרטיות שלי לחברות ציבוריות. למעשה, כל הענף הלך בעקבותי. ב-1992 היה לקרנות הרי"ט שלי הון של 6 מיליארד דולר. היום, עומדות קרנות הרי"ט שלי בשווי של 300 מיליארד דולר. הופעתן של קרנות הרי"ט, שרכשו נדל"ן בהיקף גדול בכל רחבי ארה"ב, שינתה את כל ענף נדל"ן.
"קרנות הרי"ט יצרו את הנזילות ואת האמצעים הכספיים הדרושים להשקעות בהיקף גדול בנדל"ן. הקרנות מספקות גם את הגמישות הדרושה, מאחר שהן מאפשרות למשקיעים לעבור בקלות מנכס אחד לשני, מהשקעה אחת לשנייה. קרנות הרי"ט הן דוגמה טובה לשיטת העבודה של כלכלה קפיטליסטית - חברה גמישה, שבסופו של דבר נותנת לאזרחים ביטחון סוציאלי טוב יותר מאשר במדינה לא קפיטליסטית. הצלחת השיטה הביאה לכך, ששיטת קרנות הרי"ט הועתקה בשנים האחרונות גם לצרפת, לאוסטרליה, ליפאן, לסינגפור, לקוריאה, ארגנטינה, טורקיה, ובקרוב גם לאנגליה".
* האם פירוש הדבר שאתה צופה הצלחה לקרנות הרי"ט גם בישראל?
"לאו דווקא. קרנות הרי"ט משקיעות במגוון של נכסים בהיקף גדול. בישראל, ככל שאני מבין, היקף הנכסים קטן יחסית".
* מהם לדעתך הנכסים שכדאי לקרנות הרי"ט להשקיע בהן בישראל?
"אני לא יכול השיב על השאלה הזו. אני לא מכיר את השוק הישראלי".
עם זאת, אומר זל, כי קרנות הרי"ט מצליחות רק כאשר הן מצליחות להניב תשואה גבוהה יחסית. להערכתו, כדי שקרן רי"ט תצליח היא צריכה לתת תשואה של 9.5%-10% בשנה, שהיא גבוהה מן התשואה בשוק. זאת, בגלל מרכיב הסיכון הכלול בקרנות אלו, המשקיעות בין היתר במניות של חברות נדל"ן, ואלה נתונות לתנודות.
לבטל את המונופולים הגדולים
* מה דעתך על השקעות בעסקי האינטרנט?
"לפני ארבע שנים נוהלו ברשת מעט מאוד של העסקים בארה"ב. היום, 35% מהעסקים הם באמצעות אינטרנט, ואני מעריך כי בעוד שנתיים נגיע ל-60%". בניגוד לאינטרנט, זל זהיר מאוד בכל הנוגע להשקעות בחברות היי-טק.
* מדוע אתה נמנע מהשקעות בהיי-טק?
"הרוב המכריע של הכלכלה שלנו היא עדיין הכלכלה הישנה, והיזמים חייבים ללוות כסף כדי לגדול. אם מחיר ההון עולה, כלומר הריבית, הדבר מביא להאטה בגידול. אם יש האטה בגידול, הצורך בהיי-טק הולך ויורד. לדעתי, הכלכלה הישנה היא עדיין הצרכן העיקרי, ועליה לגדול ב-20% לשנה כדי לתמוך בגידול ענף ההיי-טק".
זו גם הסיבה לכך, כי זל, בדומה לאלפי אנשי עסקים מובילים אחרים בארה"ב, עוקבים בדריכות אחרי כל תנודה אפשרית בגובה הריבית בארה"ב. בהרצאתו בשבוע שעבר הביע זל תקווה, כי גם אם יחליט נגיד הפד האמריקני, אלן גרינספן, להעלות את הריבית, לא ישפיע הדבר לרעה על שוק הנדל"ן. עם זאת, מתקבל הרושם, כי זל היה זהיר בנושא זה, ולא היה מוכן לומר דבר חד-משמעי.
* מה לדעתך ההבדל העקרוני בין הכלכלה הישראלית לזו האמריקנית?
"הכלכלה האמריקנית התפתחה על-ידי עסקים פרטיים, ולאחר מכן באה הממשלה, והתערבת, על-ידי הליכי חקיקה ואמצעים אחרים. בישראל, ככל שאני מבין, המצב הפוך - הכלכלה הוקמה ופותחה על-די הממשלה, ובשנים האחרונות מנסים להפריט חברות ממשלתיות, העביר אותן לבעלות פרטית. לדעתי, זהו תהליך קשה הרבה יותר מאשר לבנות מראש את הכלכלה על עסקים פרטיים".
* האם לדעתך יש לכלכלה הישראלית פוטנציאל צמיחה גדול?
"בישראל יש מאגר כוח-אדם ברמה גבוהה מאוד. כל מדינה בעולם תתקנא בכם בנושא זה. אתם צריכים לנצל את המאגר האנושי כדי לפתח כלכלה מתקדמת".
* יש לך עצה טובה לאנשי עסקים בישראל?
"אתם צריכים ליצור אווירה שתוכל לקבל כישלונות ולא להתרגש מהם. הרבה אנשי עסקים נכנסים להשקעות חדשות על-פי המפתח, שעל כל עשר השקעות חדשות, רק אחת תיתן רווחים גדולים, ולעיתים קרובות די בכך. לא צריך להתרגש מכישלונות, צריך ללמוד מהם לקח ולשפר". יש ליצור כלכלה עם אווירה המוכנה לקבל כישלונות".
* יש לך עוד עצות כלכליות?
"עליכם לבטל את המונופולים של הגופים הגדולים בכל תחומי הכלכלה. ככל הידוע לי, אתם הולכים בשנה האחרונה בכיוון הנכון. לדוגמה, על-ידי ביטול המונופול של קרנות הפנסיה ההסתדרותיות על כספי הפנסיה. המשיכו בדרך זו גם בתחומים נוספים. שינויים כאלה יוצרים הזדמנויות עסקיות טובות מאוד לכלכלה".
* ומה תוכל לומר למשקיעים?
"בכל יום מונחות על שולחני 50 הצעות לעסקים חדשים. הבעיה היחידה היא, שהם דורשים כסף. אבל האמת היא, שיש טונות של כסף מסביב, וצריך רק לאתר את ההשקעה הנכונה. כל משקיע פוטנציאלי חייב לזכור, כי ככל שהרעיון שלו הוא טוב, תמיד יש בסביבה עוד ארבעה בחורים שמוכנים לעשות אותו דבר.
"למרות כל השינויים בכלכלה בעשרות השנים האחרונות, החוק הבסיסי לא השתנה - הדברים נקבעים בעיקר על-פי ביקוש והיצע. גורמים אחרים הקובעים את הצלחת העסק הם הסרת מכשולים לכניסה לפעילות חדשה, כושר ביצוע, חלקו של העסק בשוק, ורווחים".
כתבות
ני"ע
