יזמות נדל"ן בתקופת מלחמה - לאן הולכים מכאן?

עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר נקלע שוק הנדל"ן היזמי למשבר, לאחר שאתרי הבנייה הושבתו עקב סכנת הרקטות וביטול היתרי התעסוקה של עשרות אלפי פועלים מהשטחים והעדר עובדים על רקע גיוס המילואים הנרחב. מצב זה גרר עיכובים בפרויקטים קיימים ודחיית ביצוע בחדשים. לכך נוספה אי הוודאות הכללית במשק שאותתה על העמקת ההאטה בשוק הנדל"ן. כיצד תשפיע המלחמה על תחום הבנייה הישראלי ומה צופן העתיד ליזמים בענף?

מצמיחה חדה לאי ודאות

השנים האחרונות התאפיינו בפריחה אדירה של שוק הנדל"ן. בין השנים 2021-2022 חוותה ישראל תנופת בנייה לצד סביבת ריבית נמוכה וביקושים עודפים, שהובילו גם לעלייה חדה במחירי הדיור. מגמה זו החלה להשתנות באפריל 2022 עם החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, בניסיון לרסן את האינפלציה, בדומה למהלכים שנקטו ראשי הבנקים המרכזיים בארה"ב ובאירופה. כתוצאה, החל מאמצע 2022 חלה הצטננות הדרגתית בשוק הנדל"ן - תחילה בהאטה במספר העסקאות ובהיקף נטילת המשכנתאות, בהמשך בקצב התחלות הבנייה, ואף בשינוי המגמה במחירי הדירות שלוותה בהנחות ישירות או עקיפות לרוכשים.

 צילום: באדיבות בנק מזרחי טפחות

אם בעבר חווינו ירידות זמניות בשוק הנדל"ן, כמו בתקופת הקורונה, שלאחריה חזר השוק לפעילות מלאה - השנה וחצי האחרונות התאפיינו בשינויים מאקרו כלכליים שהגבירו את חוסר הוודאות גם בקרב יזמים; אלו נדרשים כעת להתחייבויות פיננסיות ארוכות טווח, בעוד שעלויות המימון שלהם התייקרו משמעותית בשל עליית הריבית.

בחודשים שקדמו לפרוץ המלחמה ניתן היה לחוש בניצנים של התאוששות וגידול עקבי בהיקף המשכנתאות החדשות - כנראה מתוך הפנמה של השוק שסביבת הריבית אינה צפויה לרדת באופן משמעותי בתקופה הקרובה. אלא שמלחמת "חרבות ברזל" הפכה את המגמה על פיה, גרמה מטבע הדברים לירידה חדה בהיקף העסקאות שבוצעו בחודש אוקטובר ולחזרה איטית לפעילות בהמשך - עדיין ללא היקף כוח האדם הנדרש באתרי הבנייה ותחת תנאי אי ודאות כלכלית וביטחונית.

אולם בחינה שערכנו בבנק מזרחי טפחות להשפעת מבצעי הלחימה השונים על מחירי הדירות במהלך השנים, הראתה כי בתום הלחימה ולעיתים אף במהלכה - הביקושים חוזרים בהדרגה לשוק.

 ההיסטוריה של המלחמות מובילה למסקנה שהביקושים כנראה יחזרו לשוק / מקור: בנק ישראל, הלמ''ס / אינפוגרפיקה: באדיבות בנק מזרחי טפחות

גלי עלייה וביקוש מחודש לדירות בפתח

שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח חוסן למרות משברים שונים לאורך השנים, ואפילו כעת ישנם מספר גורמים שעשויים לסייע בהתאוששותו, כגון ההתמתנות הצפויה בסביבת הריבית במשק בטווח הבינוני והארוך. ירידה מסוימת ברמת הריבית עשויה לעודד רוכשים פוטנציאלים לרדת מהגדר ולממש עסקאות.

משתנה נוסף הוא גל עלייה מחודש ומאסיבי הצפוי להגיע לישראל בחודשים הקרובים הנובע מהזדהות עם ישראל בקרב קהילות יהודיות, לצד ביטויים גוברים של אנטישמיות בעולם. כך מעריכים בסוכנות היהודית. זאת יחד עם הגידול במשקי הבית בישראל - בשיעור של כ- 2% בשנה - יובילו לכך שהביקוש לדירות צפוי אף לגבור. על פי הערכות שנעשו במחלקה הכלכלית של מזרחי טפחות ביחס לאמידת המחסור בדיור, החוסר עומד על כ-100 אלף יחידות דיור. הביקוש המדובר צפוי לפגוש בעתיד מחסור בדירות זמינות למגורים.

 אינפוגרפיקה: באדיבות בנק מזרחי טפחות

ההתחדשות העירונית תתרחב

בחודשים הקרובים, אפוא, אנו צפויים לראות חזרה הדרגתית של פעילות הנדל"ן, אם כי ככל הנראה בקצב יותר איטי מזה שאפיין אותה בשנים האחרונות. פעילות זו תזכה לביטוי בין היתר בהרחבת פרויקטים להתחדשות עירונית, ומתן דגש על בניית מרחבים מוגנים ביתיים - שהוכיחו את נחיצותם בהצלת חיים ובשיפור תחושת המוגנות.

יזמי הנדל"ן יצטרכו לקחת בחשבון את סביבת הריבית בתמחור הקרקעות ובתמחור תקציב הפרויקט - לקראת קבלת החלטה האם להיכנס לעסקה חדשה. יזם שיכניס את הפרמטרים הללו למערכת השיקולים שלו - יוכל ליהנות מהזדמנויות אשר צפויות להערכתנו בשוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

*האמור לעיל מהווה את הערכת הכותב, הנו למידע כללי בלבד, אינו בא להחליף יעוץ מותאם אישית מגורמי מקצוע, ואין לבצע פעולות בהסתמך עליו.

**בנוסף מובהר כי מתן כל סוג אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק.