עו"ד בירן: לתת זכויות לדיור בר-השגה לתושבי שכונות העוני

"מעשה בשתי חנויות סמוכות ברחוב אלנבי בתל-אביב. אחת מהן מצליחה מאוד ומלאה בקונים. החנות השנייה, הסמוכה, שמוכרת אותם מוצרים, עומדת ריקה. הולך בעל החנות הכושלת להתלונן אצל הקדוש-ברוך-הוא ואומר לו: 'למה השכן שלי מצליח, ואני נכשל?'. עונה לו אלוהים: 'משום שאתה מסתכל כל הזמן עליו, והוא מסתכל כל הזמן עליי'".

את הבדיחה היהודית הזו מספר לנו עו"ד שרגא בירן, בתגובה בהקשר לתוכנית שלו ל"התחדשות עירונית", שאותה הוא מקדם כבר יותר מעשור, ושבבסיסה עומד הרעיון לתת זכויות קניין לתושבי שכונות העוני בישראל. תוכנית שתוכל להתקבל על-ידי צעירים בני מעמד הביניים, שגם הם מתקשים לרכוש דירה בישראל של 2013.

"תפסיקו להסתכל על מי שמולכם, תסתכלו על מי שאין לו, ואיך אתם רוצים לתקן את העניין, ותנסו לפתח את היוזמה", אומר לנו בירן בהמשך לבדיחה. "תסתכלו על האנשים בשכונות כפר שלם, יד-אליהו, שכונת התקווה, שכונת הארגזים, בשכונה ד' בבאר-שבע, בדימונה. השיפור במצב שלהם יביא גם לשיפור מצבו של מעמד הביניים".

התוכנית שבירן יזם ומקדם היא פשוטה למדי: הרעיון הוא לקדם שני חוקים להתחדשות עירונית ולזכאות לדיור בר-השגה, שיצמצמו בחדות את היקף העוני בישראל באמצעות הענקת קניין וזכויות בנייה מפליגות ל-750 אלף משפחות הגרות בשכונות שיקום ועוני, בהן תושבי כפר שלם בתל-אביב ושכונה ד' בבאר-שבע; וכן לכונן ועדת תכנון מיוחדת שתקצר את הליכי התכנון. בירן מאמין שכך ייפתרו בו-זמנית שתי בעיות: שכונות העוני והמחסור של קרקע לדיור.

בירן צופה כי באמצעות מתן הזכויות לדיירי השכונות, 150 אלף דונם של שטחים עירוניים יהפכו ל-150 מוקדים של "התחדשות". התוכנית הזו תשמש מקור חשוב להספקת קרקע זמינה לדיור בר-השגה לכ-10,000 יחידות דיור מדי שנה, ולסגירת פער של כ-160 אלף בתי-אב שלא זכו לרכוש דירה.

רק שטייניץ התנגד

בירן הולך אפילו יותר רחוק, ואומר כי מימוש תוכניתו יביא למהפך שישנה את חלוקת העושר במדינה, ויהווה "מהפכה בלתי מהפכנית, אפליה מתקנת בקנה-מידה היסטורי, הפרטה חברתית במיטבה". כדי לממש את הרפורמה הוא מציע להקים רשות תכנון לאומית, שתתווה את האסטרטגיה הכוללנית למהלך.

לקראת ועידת הנדל"ן של "גלובס", שתיערך ב-9 באפריל, נפגשנו עם בירן כדי לשמוע היכן עומדת התוכנית שהוא מקדם כבר שנים, ואם הקמת ממשלה חדשה תשפיע לטובה על מאמציו.

- השבוע קמה ממשלה חדשה שנראית כבעלת תפיסה כלכלית ימנית למדי. מנגד, התוכנית שלך 'סוציאליסטית' וכוללת אפליה מתקנת לטובת חלקים באוכלוסייה. האם אתה חושש שהממשלה תמנע את קידומה?

"זוהי לא תוכנית של שמאל או של ימין. זוהי תוכנית שבאה מהלב של המרכז הליברלי-דמוקרטי של כל מדינה. זה ה'ניו-דיל' של מדינת ישראל. גם במקומות אחרים עשו דברים דומים, לרבות אנשי ימין. מרגרט תאצ'ר, לדוגמה, ראשת ממשלת אנגליה לשעבר, שהגיעה מהימין. תאצ'ר עשתה את הרפורמה המדינית החשובה ביותר בדיור האנגלי, כאשר העבירה לציבור כמעט בחינם את כל סטוק הדירות של המועצות המקומיות, וזכתה בשל כך לפופולריות עצומה".

- האם השרים יאיר לפיד ונפתלי בנט תומכים בתוכנית שלך?

"בהסכם הקואליציוני החדש הוסכם כי יוקם קבינט דיור שאמור להתוות את מדיניות הדיור הלאומית למדינה, כדרישתנו מקדמת דנא. בנוסף, דובר בראשונה על 'מדיניות דיור לאומית', שזו האג'נדה שלנו.

"מדברים גם על כך שהטיפול צריך להיות מערכתי כולל ולא לכל בית בצורה ספורדית - כאן 'בינוי-עיבוי' כאן 'פינוי-פיצוי' וכאן תמ"א 38; כן עלו לדיון נושא ההתחדשות העירונית כנושא מרכזי במדיניות הדיור הלאומית ושיקום השכונות. אלה הנושאים שאני מקדם, ואם הם אכן יהפכו להצעת חוק, אז תיושם המשנה שעליה אנו עובדים שנים".

- ומהי עמדת ראש הממשלה?

"ראש הממשלה בנימין נתניהו הוא רפורמטור גדול ביסודו, ויש לו את הדרייב לשנות דברים. נתניהו תמך חד-משמעית בהצעת החוק שלי, ובשנה וחצי האחרונות הוא הקים ועדה והעביר את העניין לבדיקת בנק ישראל".

- ומה בנק ישראל אומר?

"מחלקת המחקר עדיין בודקת. היחיד שהתנגד לעניין הזה בכל המערכת השלטונית היה שר האוצר היוצא, יובל שטייניץ. שר התקשורת היוצא, משה כחלון, אמר שזה התנ"ך שלו, שאם יש משהו שמניע אותו, זה לעשות את הרפורמה הזאת, שפירושה להוציא 750 אלף משפחות משכונות העוני ולתת להם עושר ולא בדרך של חלוקה".

- מה דעתך על מינוי כחלון ליו"ר מועצת המינהל?

"אני מתפלל לזה. כחלון גדל בגבעת-אולגה בדירה של 45 מטר, עם 8 נפשות. כל נעוריו הוא ישן על ספה אחת עם שני אחים. הוא יודע מה זה לגור במרתף".

שוק הדיור בארץ עומד על סף פיצוץ. לרוב הזוגות הצעירים אין סיכוי להגיע להון עצמי מינימלי לקבלת משכנתא ולרכישת דירה. הבעיות רבות, ובמדינתנו לכל אחד יש הצעות לפתרון. בירן משוכנע כי דווקא בעת הזו התוכנית שלו היא הנכונה מכולן.

בירן: "רפורמות כמו זו שאנחנו מציעים קורות כשאי-אפשר לסבול את המצב יותר. השלטון לא יכול להמשיך לשלוט, והציבור לא יכול להמשיך לחיות במצב של כשל שוק כזה. אני מציע לשבור את כשל השוק, לרפאו על-ידי קביעת 'מדיניות דיור לאומית', שתביא לדיור בהישג-יד. שיהיה היצע מפולח בהתאם לביקושים אמיתיים. זה ימנע את פיצוץ הבועה וגם אפשרות של ערעור היציבות הפיננסית".

פינוי-בינוי זה הלאמה של הנכסים

בעקבות השיחה עם בירן נסענו לשכונת כפר שלם בתל-אביב כדי לראות איך נראה אחד המקומות, שבהם בירן מתכוון ליישם את הרפורמה. מצאנו שם מצב מוזר: יותר בתי-כנסת וחושות מאשר בתים. התמונה שראינו בכפר שלם, שקשה לדעת כמה אנשים גרים בשכונה, גרמה לנו להיות סקפטיים באשר ליישום התוכנית.

אבל בירן, כהרגלו, בטוח בעצמו וחד בתשובותיו. "הכול אגדות. יודעים בדיוק כמה אנשים גרים שם. ואם תקבע בחוק, בשכונות כמו כפר שלם ויד-אליהו, זכויות בנייה ותיתן זכויות קניין לתושבים, המשמעות תהיה שבמקום 8,000 יחידות דיור בכפר שלם, יהיו לך 23 אלף יחידות דיור. תהליך כזה בשכונות יפתור את מצוקת הדיור".

- למה בעצם להעביר דירות לאנשים שלא רכשו אותן?

"באמריקה יש מושג שנקרא 'פולשים נסבלים', שאומר שאם אבא שלך הגיע לכפר שלם אחרי מלחמת השחרור, ואיכשהו לא הסדיר את הניירת, הוא הפך ל'פולש' שיושב שם יותר מ-50 שנה. חוקית אתה אמנם יכול לזרוק אותו משם, אבל אנושית אתה לא עושה את זה".

- ולמה לא לעשות רפורמה דומה במרכז של חיפה או תל-אביב?

"משום שבמרכז תל-אביב יש ערכי נוף ואורבניסטיקה שצריך לשמר אותם לדורות, ואתה לא תשנה את לב תל-אביב ולא תפגע בבניינים לשימור. כשעשינו את הפיילוט של שכונת כפר שלם, גילינו פתאום 'עיר גנים'. מצד אחד, פארק חירייה; מצד שני, הפארק הלאומי; מצד שלישי, פארק גבעתיים. זוהי בדיוק הנקודה, בשביל זה צריך תכנון כולל.

"בשכונה אתה רואה כאן בית-כנסת, שם ג'יפה, כאן חמור ושם סוס. אתה לא מסוגל לחבר את כל הדברים. אבל כשאתה לוקח את המתחם כולו, אתה רואה את התמונה הכוללת. לכן אנו אומרים - אל תשאירו את הטיפול לכוחות השוק, הם לא יפתרו שום בעיה. צריך תכנון כולל".

- האם אתה מאמין שדיירי השכונות ישתפו פעולה?

"הם ישתפו פעולה משום שזה יהיה האינטרס שלהם, ו-90% מהאנשים פועלים לפי אינטרס. המשמעות של מימוש התוכנית תהיה, שאדם שיש לו היום דירה ששווה 500-700 אלף שקל, תהיה לו דירה ששווה 2.5 מיליון שקל; אז הוא ירוץ לממש. תהיה כאן בעיה הפוכה: איך לעצור את הזרם הזה, כדי לווסתו בהתאם לביקושים".

- מה ההבדל בין התוכנית שלך לבין תוכניות פינוי-בינוי שכבר קיימות ותופסות תאוצה?

"הבדל מהותי. פינוי-בינוי זה בעצם הלאמת הנכסים. אני, לעומת זאת, מציע הפרטה חברתית. תפריט את הנכסים לטובת האיש הקטן, ותן לו זכויות מפליגות".

- מה ההצדקה לכך שתושב שכונת מצוקה יקבל מתנה של 2 מיליון שקל מהמדינה, וצעיר אחר ששוכר דירה לא יקבל?

"אנחנו רוצים להפלות לטובה במסגרת של אפליה מתקנת את כל עדות המזרח והעניים, שנזרקו לשכונות הללו. אשכנזי בצפון תל-אביב שקנה ב-1935 מגרש של 300 מטר יכול לקבל היום, כתוצאה מהמדיניות הממשלתית לאורך השנים של עלייה בלתי סבירה של מחירי הקרקע, 1.5 מיליון שקל.

"האם זה יותר שוויוני וסביר רק משום שהוא קנה את זה לפני שנים? מה אתה מציע, להמשיך לתת אפליה מתקנת לעשירי ישראל? אילו המערכת הייתה ממשיכה את המסורת הבסיסית של המדינה, ישראל הייתה נראית היום אחרת. לא היה הסיפור הזה שכ-80% מהעושר נמצאים בידיים של 20% מאוכלוסיית המדינה".

עו"ד שרגא בירן הוא איש עסקים מצליח מאוד, שעשה חלק ניכר מהונו בזכות עסקאות נדל"ן ענקיות, שבהן היה מעורב. בין היתר מדובר בעסקאות בקיבוצים גליל ים ורמת רחל, באיירפורט סיטי ובשוק הסיטונאי בתל-אביב. לכן, לא יכולנו שלא לשאול אותו - אם גם הפעם הוא מתכנן לגזור קופון נאה ממימוש רעיונותיו.

לדברי בירן, במקרה הזה אין לו שום אינטרס כלכלי אישי, והרצון היחיד שלו הוא "לעשות דבר טוב ונפלא". "אני חושב שהתוכנית הזו היא טובה לציבור, למשק, לענף הבנייה ולמערכת הבנקאית".

- האם אינך חש שיש בעיה בכך שהיוזמה ה"חברתית" הזו באה מאדם פרטי ועשיר מאוד?

"אני באתי מקיבוץ, ובתחילת דרכי בעיר גרתי בבקתה ברחוב שטריקר בתל-אביב, שבקושי אפשר היה להכניס אליה מיטה. את כל העבודה הזאת אנחנו עושים במסגרת 'המכון לרפורמות מבניות' שהקמתי, שזה גוף ללא מטרות רווח.

"הצהרתי ואני חוזר ומצהיר: ידי לא תיגע בפרויקט הזה. אני לא זקוק לזה ולא מעוניין בזה. יש היום דור חדש של ארכיטקטים, עורכי דין, יזמים ובנקאים שיעשו את המלאכה".

- אם כך, זה הכול אידיאולוגיה?

"כן. זו תחושת שליחות אמיתית. אני מרגיש שאם אפתור את בעיית העוני של 750 אלף משפחות שגרות בשכונות מצוקה מעל ל-50 שנה, אעשה דבר עצום ממש לעם היהודי בישראל".

התוכנית להתחדשות עירונית: זכויות לתושבי השכונות, צמצום העוני ופתרון למצוקת הדיור

ב-2008 מינה שר השיכון דאז, זאב בוים ז"ל, את עו"ד שרגא בירן ליו"ר הצוות "כוח משימה להתחדשות עירונית" בהשתתפותם של נציגי ממשלה ממשרדי השיכון והאוצר. בתום פעילותו, גיבש הצוות את הצעת החוק להתחדשות עירונית.

ב-2010 ייסד בירן את "המכון לרפורמות מבניות", במטרה לקדם רפורמות מבניות בתחום החברתי והמדיני, בהן גם הרפורמה בדיור.

מטרת הצעת החוק להקמת "רשות לאומית להתחדשות עירונית ולדיור" היא תחילה לצמצם את ממדי העוני בישראל ולאפשר לשכבות החלשות ביותר לצאת ממעגל העוני. זאת באמצעות רפורמות בדיור, שכוללת התחדשות עירונית בשכונות מצוקה.

לדברי יוזמי החוק, הקמת רשות זו תצמצם את שיעור העוני באופן ניכר ואף תפתור את מצוקת הדיור בישראל. זאת ללא עלות תקציבית משמעותית, ועם חיסכון עתידי בתשלומי העברה ועלויות הטיפול בהשלכות העוני.

שבירת מעגל העוני

החוק מתבסס על הרפורמה במקרקעי ישראל (2009), המעניקה זכויות קניין לבעלי דירות בשכונות כמנוף לשדרוגן ולהשבחתן. החוק אף תואם את הוראות תמ"א 35 בעניין התחדשות עירונית, מקנה פטורים ממיסוי, מפנה לחוק "הדייר הסרבן" ולתקנות שמאי פינוי-בינוי.

כמו כן, לפי הצעת החוק תוארך הוראת השעה בעניין הווד"לים. החוק מציע לראות בקרקעות הסמוכות למתחמי ההתחדשות חלק בלתי נפרד והשלמה קרקעית למתחם ההתחדשות, בהתאם להחלטת מועצת המינהל.

החוק יוצר מלאי ומאגר קרקעות לבנייה ולפיתוח, שומר על שטחים פתוחים ומחיה אדמות "מתות". במסגרתו מוגדרות 190 שכונות העוני כמתחמים להתחדשות עירונית, שבהן יוענקו מלוא הזכויות לתושבי השכונות; ירוכזו סמכויות בידי הרשות ויקוצרו משמעותית תהליכי התכנון והבנייה.

בשכונות עוני אלה גרות כ-750 אלף משפחות, ומרוכזות בהן כשליש מכלל הדירות בישראל. רובן נמצאות במרכז ובסמיכות לו. נכסים בסמיכות כזו למרכז היו צפויים להיתפס כאטרקטיביים.

עם זאת, בשל התדמית ואופי הדיור והדיירים, כמו גם הזנחת השכונות על-ידי הממשלות לאורך השנים, הן אינן יעד ביקוש לדיור, תושביהן אינם נהנים מפיתוח ומהתחדשות עירונית, וגם לא מאיכות חיים וממוביליות חברתית, וערך הנכסים כמעט לא עולה.

לדברי הוגיה של הצעת החוק, קבלת ההצעה תצמצם את העוני ואת הפערים החברתיים באמצעות שבירת מעגל העוני הנכסי הבין-דורי, באמצעות זכויות בנייה לעשירונים התחתונים. מיד עם קבלתה, צפוי ערך הנכסים לעלות.

לדברי עו"ד בירן, חוק פינוי-בינוי של אזורי שיקום משנת 1965; פרויקט 'שיקום השכונות' של ממשלת בגין מ-1977; פרויקט 'התחדשות עירונית' של משרד השיכון והבינוי מ-1995, וכן תהליכי הפינוי, הבינוי והעיבוי לאורך שנים - כשלו. בכל אלה התקיים מרכיב של היעדר ודאות קניינית ותכנונית, ועלויות עסקה בלתי סבירות, שסיכלו במרבית המקרים את מימוש התוכניות.

החוק להתחדשות עירונית בא לשנות תמונת מצב זו על-ידי הקטנת אי-הוודאות. זאת, באמצעות קביעת הסדרים קנייניים ותכנוניים בחוק.

לדברי בירן, לתוכניתו יש מספר נקודות חוזק הנעדרות מתוכניות אחרות: היעדר עלות תקציבית, ופוטנציאל לגידול תקציבי עתידי (הודות לצמצום מענקי איזון לרשויות ותשלומי רווחה); פוטנציאל לצמצום מיידי של ממדי העוני עם עיגון פרטי התוכנית בחקיקה; הפיכת אזורי עוני לאזורים ראויים למגורים ואף יוקרתיים, בעיקר במרכז. זאת, ללא "העברה" של מוקד העוני למיקום אחר; ביטול מצוקת דיור ללא צניחת מחירי דיור, אלא על-ידי התאמת סוג הדיור לסוג הביקושים; יצירת מלאי דירות לדיור בהישג-יד, שיעמוד לרשות הרשות המקומית בפיקוח הרשות להתחדשות עירונית.