הברווזונים המכוערים: פינוי-בינוי יציל שכונות מוזנחות?

שכונות חדשות וחזקות שקמו בשנים האחרונות בנתניה ובראשון-לציון, כמו קרית השרון, עיר ימים ואגמים בנתניה, וכמו נחלת יהודה וקרית הלאום בראשון-לציון, לצד התחדשות עירונית שצוברת תאוצה, הותירו מאחור שכונות חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית, שיזמי נדל"ן הדירו רגליהם מהן, ביניהן שכונת דורה בנתניה ושכונת רמת אליהו בראשון-לציון.

בשכונות הללו ניתן עדיין למצוא דירות זולות, אולם המחירים עולים גם בהן. מנתוני רשות המסים עולה כי ברחוב קדושי עיראק בשכונת דורה בנתניה נמכרה בסוף 2012 דירת 32 מ"ר תמורת 405 אלף שקל, ודירת 36 מ"ר נמכרה בחודש מאי האחרון תמורת 664 אלף שקל.

גם בראשון-לציון, שכונות מזרח העיר שנחשבו בעבר נחותות משאר חלקי העיר, רשמו עליות מחירים שצמצמו את הפערים בין מרכז למזרח העיר. ברחוב ש"י עגנון ברמת אליהו נמכרה בפברואר האחרון דירה בשטח 39 מ"ר תמורת 535 אלף שקל, ודירת 53 מ"ר באותו רחוב נמכר במארס 2012 תמורת 480 אלף שקל.

לראשונה חושף "גלובס" כי בשבועות הקרובים תוגש לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה תוכנית לפינוי-בינוי בשכונת דורה, שאותה יזמה העירייה ותכנן משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים.

השכונה, שהוקמה בשנת 1948 במקום שבו שכן בעבר מחנה צבאי בריטי ולאחר מכן מחנה אלכסנדרוני ומעברה, מאופיינת ברובה בבנייה נמוכה, חלקה צמודת קרקע וחלקה בנייה רוויה של 2-3 קומות. התוכנית לפינוי-בינוי משתרעת על מתחם בציר בן צבי המרכזי החוצה את העיר מצפון לדרום, בין הרחובות קדושי עיראק, ישעיהו וירמיהו.

במקומן של 250 דירות ישנות יוקמו, על-פי המתווה שיוגש לאישור הוועדה, 1,320 דירות חדשות בשטח 117 מ"ר לדירה, מה שמשקף מקדם של 5.2 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, ובסך הכל 30 אלף מ"ר בנוי.

"ליוויתי את שכונת דורה שהייתה הראשונה בהליך של שיקום שכונות", מספרת ראשת עיריית נתניה מרים פיירברג. "למנחם בגין היו כוונות טובות, אך לא בוצע דיון מעמיק על ההשלכות של שיקום השכונות, ולכן הפרויקט הזה נכשל, למרות ההשקעות הרבות בו. הפתרון לשיקום שכונה הוא הריסת המבנים הישנים, שבהם דירות קטנות וצפופות, והקמת בניינים חדשים שישפרו את איכות המגורים ויאפשרו יצירת אינטגרציה שתשנה את ההומוגניות השכונתית".

לדברי פיירברג, הפתרון טמון בפינוי-בינוי. "צריך לשנות את החקיקה, ולאפשר ניוד זכויות שיאזן בין מתחמים עם ערכי קרקע נמוכים למתחמים עם ערכי קרקע גבוהים".

נושא נוסף שלדברי פיירברג מוסדות התכנון צריכים לתת דעתם עליו הוא העניין החברתי. "במוסדות התכנון יש נציגות של משרד השיכון, משרד התחבורה, המשרד להגנת הסביבה - ואין נציג חברתי. בוועדות התכנון, חייבים לשלב גם אנשי מקצוע מהתחום החברתי. שיוכלו לחתור להטרוגניות חברתית. כשמדובר בפינוי-בינוי חייבים לחשוב מחוץ לקופסה ולחלץ אנשים ממגורים בשכונת מצוקה.

"אחת הבעיות במתחמים כאלה היא שיש בהם דיירים רבים, והפרויקט הופך מסובך יותר, ולעתים גם לא כדאי מבחינה כלכלית. לראשונה אנחנו מביאים דוגמה לחשיבה לא קונבנציונלית שלא באה מיזם או מהתושבים, מתוך עניין עסקי, אלא ביוזמה עירונית בשיתוף עם משרד השיכון ומשרד הפנים במטרה לבצע פרויקט פינוי-בינוי גדול".

לא סומכים על יזמים פרטיים

גם בראשון-לציון חושבים שניוד זכויות הוא הפתרון, וברוח זו אישרה לאחרונה הוועדה המקומית תוכנית מתאר חדשה לשכונת רמת אליהו. את התוכנית יזמה העירייה, והיא נערכה בסיוע האדריכלית נעמה מליס, לאחר שבעירייה הבינו כי קידום תוכניות נקודתיות בשכונה על-ידי יזמים פרטיים לא יביא לשינוי מהותי בשכונה.

על-פי התוכנית שאושרה, תבוצע התחדשות עירונית לכל המבנים הישנים בשכונה שאינם צמודי קרקע, ובסך הכול ל-2,900 דירות בבנייה רוויה מתוך 4,500 יחידות דיור בשכונה כולה.

"מאחר שערכי הקרקע בשכונה נמוכים, הערכים הכלכליים של פרויקט פינוי-בינוי הם הזויים", מסביר מהנדס העירייה אלי יהלום. "נוסף לכך, לא ניתן להרים בכל השכונה מגדלים של 40 קומות בעיקר בגלל מגבלה תחבורתית, ולכן היה צריך למצוא פתרון אחר, שבבסיסו ניוד זכויות לחלקים אחרים בעיר".

לדבר יהלום, תוכנית המתאר לשכונה נוסחה בהתייחס למצב החברתי, הכלכלי והתכנוני בשכונה. "רק כשהבאנו בחשבון את כל האלמנטים האלה יחד, הצלחנו ליצור תשתית ליישום של פינוי-בינוי בשכונה".

על-פי התוכנית שאושרה, בנייני הרכבת "הבעייתיים" ביותר בשכונה מיועדים להריסה, ובמקום ייבנו מגדלים בני 25 קומות על-פי מקדם כלכלי של 4.5 דירות חדשות במקומה של כל דירה ישנה. לעומת זאת, בניינים ישנים בני 4 קומות וכניסה אחת מיועדים לתמ"א 38.

במקביל, העירייה תציע כי ב-3 מקומות בעיר יוקצו זכויות בנייה לטובת פינוי-בינוי ברמת אליהו. המתחם הראשון הוא "מתחם האלף" במערב העיר, המתחם השני הוא קרקע חקלאית בשכונת נחלת יהודה, והמתחם השלישי הוא בצריפין. "בהנחה שהתוכנית תאושר גם בוועדה המחוזית, יקרה תהליך ראשון של פינוי-בינוי בישראל שבמסגרתו יזם שיפנה בנייני מגורים בשכונת רמת אליהו, יקים בניין חדש רק עבור חלק מהמפונים, ובחלק אחר של העיר, המדינה תאשר דירות רבות יותר. היזם שיזכה בקרקע יצטרך לבנות חלק מהדירות עבור מפוני רמת אליהו", אומר יהלום.

פיזור של אוכלוסייה חלשה

"ניוד זכויות מאפשר פיזור של אוכלוסייה חלשה למקומות מבוססים יותר", אומר ראש עיירית ראשון-לציון, דב צור. "התוכנית תלויה בהכרח לבצע ניוד זכויות, משום שאי אפשר להרים מגדלים במקום 4,500 יחידות דיור קיימות". צור מאמין כי הוועדה המחוזית ומינהל מקרקע ישראל יתמכו באישור התוכנית, למרות שמשמעותה אישור מספר גדול יותר של דירות וויתור על הכנסות מהן. "אני מאמין שהממשלה תרצה לעודד פרויקטים מהסוג הזה, כי מדובר בפתרון חברתי לאוכלוסייה הקיימת וגם בתוספת מתבקשת של יחידות דיור. עד היום היו יוזמות לפרויקטים נקודתיים שלא עבדו, והבנו שאין ברירה אלא ללכת למהלך שיכלול את כל השכונה ואף יפרוץ את הגבולות שלה".

"ליזמים הראשונים שיגיעו לשכונה יוקנו זכויות בנייה גדולות יותר, ולכן הם ירוויחו יותר", מסביר יהלום. "עם הזמן ערכי הקרקע יעלו וזכויות הבנייה יפחתו, לכן יזמים שיבואו לשכונה מאוחר יותר, ירוויחו פחות".

אישור התוכניות בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, גם אם יבשילו רק בעתיד הרחוק מאוד, יביא כמו בדרך כלל במקרים מסוג זה לעליות בביקוש לדירות ובמחירים. אלה לאו דווקא חדשות טובות למי שעוד חיפש דירות זולות יחסית, והיה מוכן להתפשר על איכות השכונה.

במסגרת התוכנית, תצטרף לכניסה הקיימת לשכונה היום משדרות משדה דיין, כניסה נוספת מצפון השכונה, שתחבר אותה למחלף חולון, לשכונת ח-500 ולשכונת נחלת יהודה. גם מבני התעשייה הישנים הקיימים בצפון מזרח השכונה, ישנו יעודם למגורים, מסחר, תעסוקה ותעשייה נקייה.

"תוכניות של פינוי-בינוי הן מורכבות גם כשהן כוללות כמות יותר קטנה של דירות, אבל התוכנית הזו נותנת בבת אחת פתרון לכל השכונה", מוסיף צור. "התוכנית עברה כמעט שנתיים של גלגולים, ולאחרונה אושרה במועצת העיר פה-אחד. זה מוכיח את החשיבות של התוכנית, שגברה גם על שיקולים פוליטיים של יחסי קואליציה ואופוזיציה, ועוד בתקופה כה רגישה של שנת בחירות".