נזק לעסקאות תמ"א בעקבות תיקוני החקיקה

כחלק מתיקון חוק מיסוי מקרקעין ברפורמה האחרונה תוקן גם סעיף 49א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו עסקאות קומבינציה, תוך צמצום הפטור. עד התיקון, יחיד שמכר דירה במסגרת עסקת קומבינציה, יכול היה לבחור לבקש פטור ממס למכירת כל דירת המגורים, על אף שלמעשה עסקת קומבינציה מהווה מכר חלקי בלבד.

עם זאת חלו שתי מגבלות, שלעיתים הפכו את ניצול הפטור לבלתי משתלם: האחת, לאור העובדה שהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות בניה נוספות הפטור מוגבל בתקרה בסכום של 1,935,000 שקל (סעיף 49ז לחוק). השנייה, התמורה לצרכי מס שבח תיחשב ככוללת גם את שווי הקרקע שלא נמכרה (שעליה נמכרו דירות הבעלים).

בעקבות תיקון החקיקה הנוכחי (שתחולתו כבר מיום 1.08.2013) נקבע שבעסקאות קומבינציה יוענק פטור ממס לדירת מגורים אך ורק על החלק הנמכר בדירת המגורים המזכה לפי תנאי עסקת הקומבינציה). התיקון האמור הוסבר במסגרת דברי ההסבר לחוק כדרך להתמודד עם הלכת ביה"מ העליון בע"א 8789/02 שדמי, שיצרה עיוות בייחוס יום רכישה במסגרת עסקאות קומבינציה.

ניתן לחלוק על הדרך שנבחרה להתמודד עם הלכת שדמי. כך לדוגמה, דרך חלופית להתמודד עם הטענה לפגיעה ברצף המס היתה לקבוע הוראות המעגנות במפורש רצף מס.

עם זאת, עיקר הבעייתיות היא בתוצאה לא רצויה שנגרמת בעקבות החקיקה האמורה ביחס לעסקאות תמ"א 38/2. תוצאה שלא אליה כיוון המחוקק, אולם היא נגזרת כתוצאה מתיקון החקיקה. בעסקאות אלה, ניצול הפטור לפי הוראות סעיף 49א(ב) הוביל במקרים רבים לפטור מלא ממס שבח. זאת, ככל ששווי הדירה המתקבלת אינו עולה על התקרה של 1,935,000 שקל.

גם במקרים בהם שווי הדירה המתקבלת עולה על סכום זה, אך ההפרש אינו גבוה, עדיין הפטור מכח סעיף 49א(ב) היה מביא במקרים רבים לתוצאת מס טובה יותר מאשר ניצול הפטור הייחודי שנחקק לעסקאות תמ"א 38/2, אשר הינו מוגבל בלבד.

אלא שהתיקון הנוכחי של סעיף 49א, קובע שהפטור מעתה יהיה חלקי בלבד - על פי שיעור הזכויות הנמכרות ליזם. כתוצאה מכך, יחול חיוב במס שבח גם במקרה של בעל דירה יחידה החותם על הסכם תמ"א 38/2, ואף אם שווי הדירה המתקבלת נמוך מהתקרה. אמנם במרבית המקרים היזם הוא המתחייב לשאת במס השבח, ואולם העובדה שכעת העסקה תתחייב במס שבח משנה את שיקולי הכדאיות של היזם, וכתוצאה מכך עסקאות עלולות שלא לצאת לפועל.

כך, אף שהכוונה המוצהרת הינה לעודד עסקאות של התחדשות עירונית, התיקון החדש פוגע במטרה זו. הוא גם יוצר הבדל גדול, גדול בהרבה מכפי שראוי, בין עסקאות פינוי בינוי לבין עסקאות תמ"א 38/2, אף שתכליתן דומה.

בעייתיות נוספת נובעת מהעובדה שהתיקון נכנס לתוקף כבר ב - 1.08.2013, וכך, דיירים או יזמים שביקשו דחייה של יום המכירה בעסקאות תמ"א 38/2, עשויים להינזק קשות.

מצב עניינים זה דורש לדעתנו תיקון מיידי. תיקון כאמור עשוי להיות במסגרת החרגת פרויקטים כאמור מתחולת הסעיף, בקביעת פטור ייחודי לעסקאות תמ"א 38/2 בדומה לפטור המוענק לפינוי בינוי ו/או במסגרת אפשרויות נוספות. פניה ברוח זו אכן הועברה לרשות המיסים ותקוותנו הינה כי גם בתקופת הביניים (עד גיבוש פתרון חקיקתי כולל) תוצא הבהרה על הכוונה לתקן את החקיקה, תוך הקפאת חיובי המס.

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' ואלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותבים בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.