עיכוב בקבלת היתר - הפרת חוזה

לפרויקטי התחדשות עירונית שפע רב של יתרונות ואין חולק, כי מימושם משביח את נכסי הפרט, משפר (לעיתים ללא היכר) את חזות פני העיר וכמובן מקטין את הסיכון לקריסת מבנים כתוצאת מרעידת אדמה או מטח טילים (ובעקיפין מפחית את היקף הטיפול, שיהא על ראשי הערים ומוסדות נוספים, להעניק "ביום של הפצצה" כתוצאה מקריסות בניינים- לא עלינו).

אלא, שכגודל התועלת הצומחת לרשויות המקומיות ממימושם של פרויקטים אלה, כך גדולה הבירוקרטיה העוטפת כל מהלך לקידומם.

ידוע לכל, כי מרבית הרשויות המקומיות הינן גורם המרכזי (אולי השני במעלה, אחרי 'הדייר הסרבן') לעיכוב פרויקטי התחדשות עירונית או אף לסיכולם.

וכאשר היתר הבנייה לא בא במועד, קמים בעלי הדירות שחתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 וטוענים להפרת ההסכם מצידו של היזם.

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי תל-אביב (כבוד השופט ברנר), במסגרת בקשה לצו מניעה זמני שהגיש יזם כנגד בעלי דירות בבניין ברחוב תרע"ד 12 רמת-גן, במסגרתה עתר לאסור על בעלי הדירות לבצע עסקה בזכויותיהם ולמחוק הערת אזהרה שרשם היזם.

ביום 25.10.2010 נכרת בין היזם ובין דיירי הבניין, הסכם לחיזוק ושיפוץ הבנין לפי תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ שלא אגב הריסה ובנייה מחדש). לאחר חתימת ההסכם נרשמה, כנהוג, הערת אזהרה לטובת היזם על זכויות הבנייה.

היזם הגיש תוכניות ופעל לקבלת היתר בנייה, אולם זה התעכב מטעמים שונים. משכך, הודיעו הדיירים ליזם, כי אי קבלת היתר בנייה על-ידו במועד שנקבע לכך בהסכם, מהווה הפרה של ההסכם, המזכה את הדיירים בביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה.

היזם מצידו, טען, כי לא הפר את התנאי המתלה הקבוע בהסכם, לפיו עליו לקבל היתר בנייה בתוך 18 חודש ממועד הגשת הבקשה להיתר, משום שמועד זה טרם חלף וזאת בשל מספר אירועים שכל אחד מהם יש בו כדי להאריך את המועד שנקבע בהסכם.

היזם הוסיף וטען, כי העיכוב בקבלת היתר הבנייה נגרם כתוצאה מהתנגדויות לבקשה להיתר אשר נדונו רק לאחר מספר חודשים, מסירובם של שני דיירים לאשר הגשת התוכנית ומתיקון התוכנית בהתאם להערות הוועדה המקומית אשר דחתה לבסוף גם את התוכנית המתוקנת והמליצה ליזם לפנות למסלול של בנייה לפי תמ"א 38/2, קרי, הריסה ובנייה מחדש של הבנין ואלה, כך טען היזם, בבחינת "כוח עליון".

היזם טען עוד, כי ניהל מגעים עם הדיירים לצורך קבלת הסכמתם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, ואלה, תחילה, נתנו את הסכמתם ומאוחר יותר חזרו בהם (משהתברר להם שלצורך פרויקט תמ"א 38/2 ידרשו לשתף פעולה עם דיירי הבניין הסמוך).

מנגד טענו הדיירים, כי היזם הוא שגרם לדחיית הבקשה להיתר משום שהגישה באופן שאינו תואם את הוראות תמ"א 38, וגם בקשות נוספות שהגיש לא אושרו. לכן, אין לקבל את טענות היזם התולות את העיכוב במתן ההיתר בגורמים חיצוניים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת היזם.

נזכור, כי מדובר בבקשה לסעד זמני (צו מניעה), אשר במסגרתה בוחן בית המשפט את סיכויי הצלחת התובע בהליך העיקרי, את מאזן הנוחות של כל אחד מהצדדים ואת הנזק שעלול להיגרם לכל צד כתוצאה ממתן הסעד המבוקש או אי נתינתו.

לגופו של עניין, בחן בית המשפט את סעיפי ההסכם ומצא, כי הוצאת היתר בנייה בתוך 18 חודשים נקבע בהסכם כתנאי מתלה שאם לא יתקיים, יחשב ההסכם כבטל מעיקרו.

בית המשפט מצא, כי על-פי הוראות החוזה רשאי היה היזם להאריך את משך הזמן שנקבע להוצאת ההיתר ב-4 חודשים נוספים.

ואכן, נמצא, כי בסמוך לתום התקופה המוארכת, קיבל היזם היתר מותנה מהוועדה המקומית במסגרתה נדרש לבטל קומה, לבטל מרפסות החורגות מקווי בנין ולהשיג אישורים של אדריכל העיר לתוספת הבנין ושל מחלקת התנועה לפתרון החניות.

נקבע כי הסיכוי להשלמת כל התיקונים שנדרשו מהיזם בתוך ימים ספורים שעמדו לרשותו עד לתום המועד המוארך לקבלת היתר בנייה, היה קלוש מלכתחילה.

בית המשפט בחן את טענות היזם לעניין אופי וסיבת האיחור ודחה אותן אחת לאחת.

נקבע כי היזם לא הוכיח שהגשת ההתנגדויות היא שעיכבה את הוצאת ההיתר, אלא נמצא, כי דחיית הבקשה להיתר היתה נעוצה בכך שהתוכנית לא היתה ערוכה כנדרש לפי תמ"א 38.

נקבע כי אין לקבל את טענת היזם שדרישת הוועדה המקומית להוספת ממ"דים מהווה "כוח עליון" (שכן טענה זו "דחוקה" ובהיות היזם בעל נסיון, "ניתן היה לצפות ממנו שידע מהן הדרישות התכנוניות התקפות בעיר רמת-גן").

גם המתנת היזם לתשובת הדיירים להצעתו לבצע פרויקט תמ"א 38/2 במקום תמ"א 38/1, איננו מהווה טעם להארכת המועד שבחוזה לדידו של בית המשפט.

נקבע בעניין זה, כי היזם ידע שההסכם נכרת בהתבסס על בנייה לפי תמ"א 38/1 וכי בנייה לפי תמ"א 38/2 תחייב עריכתו של הסכם חדש ושונה בתכלית וכי ניהול משא ומתן לצורך שינוי ההסכם, כך שבמקום בנייה לפי תמ"א 38/1 תבוא בנייה לפי תמ"א 38/2, איננו מהווה טעם המצדיק הארכת המועד שבחוזה.

סיכומו של דבר, נקבע כי היזם לא השכיל לקבל את היתר הבנייה עד למועד הנקוב בהסכם ולכן התנאי המתלה שבהסכם לא קויים ומשכך, לכאורה, התבטל ההסכם.

משום כל אלה דחה בית המשפט את בקשת היזם למתן צו מניעה שימנע את מחיקת הערת האזהרה שרשם לטובתו.

נמצאנו למדים, כי חשוב והכרחי לקבוע בהסכם תמ"א 38 תנאים מתלים ברורים ומפורשים, אשר יגדירו את שלבי העסקה ויקצבו מועדים לביצוע כל אחד מהם וזאת כמנגנון הגנה נוסף לבעלי הדירות, אשר יש לוודא שחרורם מעול היזם, עת שזה לא עמד בהתחייבויותיו.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין