בועת דיבורים: גל היוזמות הממשלתיות בדיור - פאניקה

גל היוזמות הממשלתיות בתחום המגורים מעיד על פאניקה. היא אמנם מוצדקת: 134 חודשי עבודה לדירת 4 חדרים הם שיא בינלאומי, שהופך את חלום הדירה לסיוט, שלא לדבר על מחירי השכירות. גם סדרת הצעדים של בנק ישראל בתחום המשכנתאות משדרת פאניקה, הצופה פני משבר בנקאי בעל השלכות חמורות לא פחותות ממשבר המניות הבנקאיות.

עם זאת, אחד הסימנים המובהקים של פאניקה הוא יוזמות כפולות, ואפילו משולשות, לטיפול באותו עניין, דבר המוביל בהכרח לסיבוכים.

1. בראש הגל החדש עומדת הקמת החברה הממשלתית החדשה לדיור להשכרה, 150 אלף דירות להשכרה בתוך 10 שנים. יש כבר חילוקי דעות, אם קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד הוא הפורום המוסמך להקמת החברה, או, כפי שגורס היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין, יש לאשר את ההקמה במליאת הממשלה. היכונו למריבות השגרתיות.

אפשר היה לקחת חברה ממשלתית קיימת העוסקת בדיור להשכרה, נניח עמידר, להעצים את סמכויותיה ולשפר את הצוות המקצועי שלה. אבל לפיד רוצה שליטה מוחלטת ובלעדית בחברה החדשה, בלי קשר לשאלה אם אורי שני יהיה מנכ"ל או יו"ר או יועץ. הקמת חברה ממשלתית חדשה היא תהליך ארוך ומסובך, עתיר קשיים תקציביים וזמן הדרושים להקמה והפעלה.

הבעיה היא שהחברה החדשה תעסוק באותו עניין שבו עוסקת רשות מקרקעי ישראל, עם מכרזי השכירות שרמ"י עתידה להוציא. הכפילות באותו תחום עצמו תיצור מתחים וחיכוכים בין החברה החדשה לבין רמ"י, על סמכויות ותחומי אחריות. הלוואי שנראה בניין ראשון להשכרה בתוך חמש שנים, ועד אז הצעירים מתבקשים להזדיין בסבלנות.

2. בעיית חסמי התשתיות היא אמיתית. כבישים, מחלפים, מכוני טיהור, מוסדות לימוד ומבני ציבור. מי שמטפל בעניינים אלה כל השנים היא ועדת החסמים בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר. הסמכות של משרד רוה"מ אמורה להיות ערובה לטיפול ראוי בחסמים. זה לא מספיק כנראה, ולאחרונה נולדו שתי יוזמות חדשות:

רמ"י, בראשות בנצי ליברמן, הכריזה ברוב גאווה על פרויקטים חדשים הקרויים "הסכמי גג", שבמסגרתם יוקדם פיתוח התשתיות ב-4 פרויקטים גדולים מכספי רמ"י, הראשון שבהם בקרית גת ואחר כך מודיעין, ראש העין וקרית ביאליק. הרעיון חיובי ביסודו.

ראה משרד השיכון בראשות אורי אריאל כי טוב, והכריז הבוקר על הקמת "קופת חסמים", בהיקף של מיליארדי שקלים שמקורם לא ידוע, לטיפול באותו עניין עצמו. עולה חשד ש"קופת חסמים" היא רק שם אחר ל"הסכמי גג".

3. יש שלושה גופים העוסקים כיום בהתוויית פרויקט הדיור להשכרה של לפיד. צוות 90 הימים, בראשות הממונה על התקציבים אמיר לוי, אמור להביא לקבינט הדיור את המלצותיו למבנה הפרויקטים להשכרה. זה לא הספיק, ולפיד הקים ועדת מכרזים חדשה במשרד האוצר, בראשות סגן החשכ"ל אושיק בן עטר. ועדה זו אמורה לתת המלצות משלה לגבי מבנה המכרזים לדיור להשכרה. מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, הקים גם הוא ועדה לגיבוש המלצות לפרויקטים של דיור להשכרה, עם מומחים ונציגים חברתיים. לוועדה של משרד השיכון אין מעמד פורמלי.

4. כל כך הרבה גופים חדשים מתעסקים בעניין, אבל לא שמענו תשובות לשאלות הבסיסיות. איש לא טרח עד היום לבצע סקר צרכים אמיתי, ואין מידע אמין על מחירי השכירות. אין גם תשובה לשלוש הבעיות העיקריות במיזמי הדיור להשכרה: יש עדיין חילוקי דעות על אופי והיקף השילוב של זכאים לדיור בר השגה בפרויקטים אלה. 30% מהדירות? 40%? כנ"ל לגבי היקף השילוב של זכאי הדיור הציבורי בפרויקטים אלה. 5%? 10%?

העיריות כלל אינן משולבות בפרויקטים, למרות שהן מחזיקות את השטחים הנכונים מבחינה אורבנית לדיור להשכרה. הרעיון של לפיד לבנות על קרקע חקלאית בשולי הערים אינו נכון מבחינה אורבנית, ויוביל למלחמה אינסופית מול חקלאים המחזיקים בקרקעות אלה. לעומת זאת, אם למשל על כל מגרש חניה הפועל בקרקע עירונית בתל אביב ובירושלים ייבנו 50-60 דירות קטנות, זה יהיה הרבה יותר מהיר וגם נכון מבחינה אורבנית. אבל, כאמור, העיריות מחוץ למשחק. למה שראשי הערים יקבלו קרדיט?

והעיקר, אין אפילו מודל כלכלי בסיסי וראשוני לפרויקטים אלה. לא בעניין אורך חיי הפרויקט, לא בעניין רשת הביטחון שתינתן ליזמים, והאם הוא יהיה BOT, או, כמו שמתנהלים מכרזי השכירות הבזבזניים של רמ"י, ניתן למכור את הדירות בתום תקופת ההפעלה הראשונית.

מכיוון שהרעיון של לפיד הוא מימון הפרויקטים על ידי הגופים המוסדיים, רעיון שנכשל במכרזי השכירות של רמ"י, יש להציג במהירות מודל הנוקב בתשואה הצפויה למוסדיים שיסכימו לממן את הפרויקטים, כי התשואה הצפויה היא שתכתיב את שאר המשתנים בפרויקטים, ובעיקר היא תשליך על הקלות המיסוי ועל מרכיב הקרקע: האם תהיה תחרות על מרכיב הקרקע, או שזה יינתן חינם.