"נעגן בתב"ע של ת"א דיור בר-השגה; התחבורה תשתפר"

בשבוע שעבר נחתמה תוכנית המתאר של תל אביב-יפו, והופקדה להתנגדויות הציבור. לדברי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב דורון ספיר, לראשונה תוכנית המתאר מעגנת בצורה סטטוטורית ותכנונית את המדיניות התכנונית של עיריית תל אביב. "התוכנית קודם כל נותנת ודאות תכנונית", מסביר ספיר. "עד עכשיו היה אוסף גדול של תוכניות שונות ונקודתיות, שאפשר בקלות להתבלבל ביניהן, לפעמים תוכנית אחת סתרה תוכנית אחרת, כי כשמתכננים לא תמיד לוקחים תמיד בחשבון את כל האלמנטים. תוכנית המתאר לוקחת את כל האלמנטים יחד, ומסנכרנת את כל התוכניות אחת מול השנייה".

- איך תיראה העיר בשנת 2030?

"השינוי המהותי ביותר יהיה דווקא במערך התחבורה. נראה מערך תחבורה משולב שמשלב גם קווים של רכבת קלה, בחלקם תת קרקעיים ובחלקם עיליים, שמשתלבים עם קווי רכבת ישראל, עם מערך האוטובוסים ועם שבילי האופניים. בכלל, האופניים הפכו בתל אביב לאמצעי תחבורה. אם לפני מספר שנים בודדות, האופניים היוו 2% בלבד ממערך התחבורה, היום עומד משקל האופניים על 15% ממערך התחבורה בתל אביב וזו אחת המהפכות הגדולות בישראל".

- איפה בעיר יהיה עיקר השינוי ממה שאנחנו מכירים היום?

"ללא ספק בדרום העיר. רחוב שלבים שהיום הוא רחוב נטוש, עזוב ולא משמעותי, הולך להיות אבן גבירול הבא. רחוב עירוני משמעותי עם מדרכות רחבות, ציר תנועה עם חזית מסחרית, מגורים, מסחר, משרדים ומלונאות. גם מבואות יפו, שהוא אזור שמאופיין היום במוסכים ותעשייה ישנה והוא פחות רלוונטי בעיר בהיבט של פעילות מסחרית ועירונית, ישנה את פניו. הרחובות סלמה, קיבוץ גליות, בן צבי, שוקן, שלבים, אליפלט, שהם בעצם לא רחובות, אלא חצרות של מוסכים, מחסנים, מפעלי ברזל ושימושים לא רלוונטיים אחרים לעיר מודרנית. הרחובות האלה יהפכו להיות עם מדרכות רחבות, חזית מסחרית, שבילי אופניים".

- אילו שימושים הכי רציתם לראות בתוכנית?

"הגדלת היקפי הבנייה בעיר היתה קו מנחה בתוכנית, והיא כוללת בעיקר הגדלה משמעותית של שטחי תעסוקה, שיגיעו ל-5 מיליון מ"ר. בשלושת אזורי המע"ר-הצפוני, יפו ורוטשילד ייהיה עירוב שימושים של 75% תעסוקה ו-25% מגורים. אזור צומת חולון שנמצא בצמוד לנתיבי איילון ולקו הרכבת הקלה, מחויב מציאות להפוך לאזור תעסוקה ומרכז תחבורתי מטרופוליני, שיחליף למעשה את התחנה המרכזית החדשה שהיתה מאז ומתמיד לא רלוונטית.

"על מבנה התחנה המרכזית החדשה חלה תוכנית למגורים ותעסוקה, אבל אנחנו גם לא פוסלים הריסה של המבנה, אך יש לזכור שהוא מבנה בבעלות פרטית. היום אין כמעט מלונאות בדרום העיר, ואלה שימושים שאנחנו רוצים לחזק. בחמש השנים האחרונות אישרנו כמות גדולה של מלונאות - למעלה מ-11 אלף חדרי מלון, שזו בערך הכפלת כמות חדרי המלון הקיימים בעיר, וזה הישג גדול מאוד. הפרויקטים נמצאים בשלבים שונים של הוצאת היתר. בשנים הקרובות נשים דגש על מלונאות 3 כוכבים, וננסה ליצור מצב סטוטורי שיזמים יחויבו בתוכניות לבנות תיירות יותר עממית. זה דבר שחסר בעיר".

- מה לגבי מגורים?

"הנושא של דיור בר השגה יקודם משמעותית בתל אביב בשנים הקרובות. קרקעות עירוניות יכולות לייצר מספר קטן של דירות ברות השגה, לכן אנחנו רואים את השוק הפרטי כשוק שיכול גם במסגרת תוכניות חדשות וגם במסגרת השטחים הקיימים עם ציפוף מסוים, להעניק לציבור דיור בר השגה. בתוכניות החדשות, המגזר הפרטי יקצה מספר דירות מתוך הדירות שיקבל, לשכירות לתקופה של עשר שנים במחיר מוזל ב-30% ממחיר השוק, בהתאם למדיניות שאישרה מועצת עיריית תל אביב.

"אנחנו מנסים בימים אלה לעגן בכנסת את מונח הדיור בר השגה, כך שיוגדר בתב"ע ויזכה להערת אהזרה מיוחדת בטאבו. כך רוכשי מגרשים ידעו שבמגרש מסוים, חלה הערה בטאבו, שחלק מהדירות מיועדות להשכרה לעשר שנים, ולא ניתן לעשות בהן משהו אחר".

- למה השכרה ולא מכירה של דירות בנות השגה?

"מכירה תהיה הרבה פחות. השכירות תהיה משמעותית יותר, וגם יותר קל להניע אותה מול יזמים, מהסיבה שגם הם צריכים להרוויח, וצריך למצוא איזון בין רצון היזם להתפרנס בכבוד לבין רצון העירייה לייצר דירות בנות השגה בעיר".

- ושאלת מיליון הדולר, מה לגבי התחדשות עירונית?

"תוכנית המתאר כוללת התחדשות עירונית ופינוי בינוי בעיקר בדרום יפו, ובאזורים נוספים בשכונת נווה שרת. במרכז העיר לא ניתן לבנות לגובה, ויש לנו התחייבות בפני אונסקו לא לקדם תוכנית שפוגעות בהכרזה של העיר הלבנה על ידי אונסקו. כל האזור ממערב אבן גבירול וגבולות ארלוזורוב אלנבי הם אזורים שמוגנים מבנייה על ידי הההכרזה.

"מאחר ויש רצון להתחדשות עירונית, אישרנו בנייה מרקמית של תוספת 1.5-2.5 קומות באזורים האלה, ועדיין אונסקו הגישה התנגדות ואמרה שאם התוכניות יעברו היא תכריז על תל אביב כעיר תחת סיכון. אנחנו מנהלים כרגע מגעים עם נציגי אונסקו ומקווים שהם יכירו בעובדה שיש לתת חשיבות ומשקל לאלמנטים שמייחדים את תל אביב מערים אחרות בעולם, בין היתר בנושא הביטחוני".

- מה לגבי הטענות שעיריית תל אביב נגד תמ"א 38?

"מדובר בטענות פשוט לא נכונות. אנחנו מעדיפים את התיקון השני לתמ"א 38, שכולל הריסה ובנייה מחדש של הבניין, כולל התשתיות. 2.5 קומות בתל אביב זה מספיק, וגם אם דייר יצטרך להוסיף 15% מהכיס כדי לקבל דירה חדשה ומשודרגת, זה שווה לו. אנשים צריכים להבין שלא יקרה כלום אם ילכו לבנק לקבל הלוואה כדי לחזק את הבניין שלהם ולקבל דירה שערכה גבוה בהרבה מההשקעה שלהם.

"אסור לשכוח שתמ"א 38 היא תוכנית הכי אנטי תכנונית שיש, כי היא מוסיפה אלפי יחידות דיור ולא לוקחות בחשבון תשתיות כמו חניה, תנועה, ביוב, גני ילדים, גינות ציבוריות. אנחנו מקבלים שיש תמ"א 38, אבל צריך לעשות אותה בחוכמה, ובמסגרת הריסת בניין קיים ניתן לקבל גם תשתיות חדשות עם הבניין החדש כמו חניות".