"אין מצאי של מגרשים ריקים לפינוי-בינוי במרכזי הערים"

האם החלטת קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד, על "בינוי-פינוי-בינוי", היא שתעורר את תחום ההתחדשות העירונית במסלול הנחשב לנכון ביותר מבחינה אורבנית?

עו"ד עזריאל רגב, 70, מומחה בחוקי התכנון והבנייה, הוא בעל חברת הניהול שמחזיקה במספר הגבוה ביותר של תוכניות פינוי-בינוי ב"מסלול רשויות מקומיות" שהוכרזו על ידי הממשלה. מתוך 87 פרויקטים מוכרזים של פינוי-בינוי, רגב מטפל ב-30 תוכניות (כולל במסלול עיבוי של תוספת בנייה ללא הריסה), מתוכן 23 תוכניות שקיבלו תוקף, ובהן 6 פרויקטים בביצוע, פרויקט מאוכלס בכפר סבא ופרויקט מאוכלס חלקית בנוה מונסון.

כולם מצהירים שזה הפתרון בתחום האורבני, למה זה לא הולך?

"ראשית, בגלל הסרבול בהגעה להכרזת ממשלה, עם כל האישורים שצריך להציג מטעם משרדי ממשלה ורשות מקרקעי ישראל, שכל אחד מהם מחזיק בזכות וטו; שנית, הפקק בוועדה המחוזית, שכדי לקבל פרה-רולינג שלה צריך לחכות שנה או שנה וחצי, בגלל הדרישות המוגזמות בשלב הראשון; שלישית, בעיית ההסכמה הנדרשת מ-80% מהדיירים והתמודדות עם הדייר הסרבן".

החלטת קבינט הדיור פותרת את הבעיות האלה?

רגב: "לדעתי לא. ההחלטה מאפשרת הוצאת מכרז למגרש פנוי בסביבה במחיר מלא, היזם בונה את הדירות, ו-50% מהדירות הוא יכול למכור בשוק החופשי, ויתרת 50% מהדירות יהיו מיועדות לפינוי ממתחם מוכרז, ולמדינה יש אופציה לקנות אותן. כלומר, המדינה תהיה היזמית בפועל של פינוי בינוי. איך? במקביל לטיפול התכנוני, משרד השיכון יפרסם קול קורא לתושבי השכונה להצטרף לפרויקט, וכאן נוגעים, ובצדק, בנקודה הרגישה ביותר לדיירים, והיא היכולת למעבר מיידי וישיר לדירה חדשה, בלי תקופת ביניים של חששות בדירה שהיזם שכר עבורם. אבל, כדי שזה יתקיים צריך הסכמה של 100% של הדיירים, כדי לאפשר בנייה חדשה במתחם שיתפנה".

סוף סוף המדינה נכנסת ליזמות בעצמה, כפי שדורשים הארגונים החברתיים.

"זה שהמדינה נכנסת לא פותר את הבעיות. האם פקידי עמידר ינהלו מו"מ אנושי יותר עם המפונים? מה שעושה השוק הפרטי תמיד טוב ממה שעושה המדינה. המדינה רוצה לקבוע לקבלן במכרז גם את מחיר הדירה שיש לה אופציה לרכוש ממנו, וספק אם קבלנים ילכו למכרזים כאלה, שמתחילים להיות דומים לפרויקטים מחיר למשתכן שכשלו. ואם המדינה תודיע במכרז על מחיר נמוך יחסית של דירות האופציה עבורה, הקבלן יציג מחיר יותר גבוה לקטע הדירות בשוק החופשי".

"לא עומד במבחן המציאות"

"הרעיון המרכזי של ההצעה אינו עומד במבחן המציאות", אומר רגב. "לדעתי, אין מצאי של מגרשים ריקים במרכזי הערים שמתאים לתוכנית של לפיד, שהם קרקע מדינה, שיכולים להתחיל ולהניע תהליך במסלול הזה. לעומת זאת, ניתן להשתמש בקרקע עירונית, או קרקע חומה או אפילו שצ"פים (שטח ציבורי פרטי), ועליה לבנות את הדירות הראשונות, ומאוחר יותר להחזיר את הקרקע החומה או הירוקה לתחום הבנייה החדשה. בשביל זה לא צריך קבינט דיור, אני בניתי לפי הרעיון הזה לפני שנים.

"מה שנחוץ באמת זה שיתוף פעולה עם העיריות, שרק להן יש קרקעות חומות וירוקות בסמיכות לפרויקטים מוכרזים".

היחס המקסימלי שמדובר עליו הוא 4 דירות חדשות לדירה קיימת. איפה זה רווחי?

"מגדרה עד חדרה, 1 ל-4 הוא רווחי, למעט תל אביב, גבעתיים, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, קרית אונו ובעיקר רמת גן, שבהן אפשר להגיע לרווחיות גם ביחס של 1 ל-2.75 או 1 ל-3, אבל רמת גן שאחרי עידן צבי בר הולכת להקטין את הפרופורציה".

מה הרווחיות בפרופורציות האלה?

"השמאים מדברים על כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי אם הוא מניב רווח של 20%-25%, לא כולל הוצאות מימון. אם בוחנים את הרווח במונחי תשואה על ההון של היזם, מגיעים לנתון של תשואה בגובה של כ-50%".

אז מדוע חברות גדולות לא קופצות על הפרויקטים, למעט בודדות, כמו אשדר, שבה המנכ"ל הקודם שרגא ויסמן טיפח את התחום?

"בתחילת הדרך החברות הגדולות לא היו מוכנות לשמוע על פינוי בינוי, בגלל ההתמודדות עם הדיירים. לאט לאט, אחרי הפריצה של סמי מצלאווי והמנכ"ל שלו שוקי דוידוביץ', עם פרויקטים מצוינים בקרית אונו ובכפר סבא, החברות הגדולות התחילו להיכנס לתחום, ורואים גם פרויקטים של אפריקה ישראל בנתניה ושל אזורים ביהוד, וגם תדהר בתמונה. כשהגדולות מצאו את האנשים המתאימים שינהלו עבורם את המו"מ לפינוי, העסק התחיל להתגלגל".

בפרויקטים רגילים הקבלנים אומרים שהרווח נע סביב 15%, ואם כך פינוי בינוי הוא בוננזה.

"כי אין השקעה ברכישת הקרקע ובעיית ההון העצמי פחות מעיקה. הבוננזה כאן היא בעיקר של יזמים שהם גם קבלני הביצוע של עצמם".

"עוזר כמו כוסות רוח למת"

האם תחום המיסוי פתור?

"במישור מס שבח אין שום בעיה, העסקה שקופה ופטורה. במישור של רשות מקרקעי ישראל אין בעיה של דמי היתר, אבל בהיטל השבחה, שהוא קריטי לכלכליות ולהורדת הצפיפות בפרויקטים, יש בעיה. רוב הרשויות המקומיות אינן מוכנות לתת פטור".

למה שייתנו, הרי נוצרת צפיפות וצורך בעיבוי תשתיות ותוספת מבני ציבור. מי יממן?

"גביית היטלי הפיתוח בפרויקטים היא אדירה יחסית להשקעה בתשתיות בפרויקטים החדשים, כי לא מדובר בתשתיות חדשות אלא בעיבוי בלבד. רוב השכונות הראויות לפינוי בינוי הן ותיקות, עם אוכלוסיה מבוגרת, שהגנים ובתי הספר בהן כבר התרוקנו ועומדים ללא שימוש והפרויקטים בעצם יחזירו אותם לחיים. העיריות צריכות להסתפק רק בהיטלי הפיתוח ולא לדרוש היטלי השבחה. לדעתי צריך לתקן את חוק התכנון והבנייה, כך שבחוק ייקבע שאין לגבות היטלי השבחה מפרויקטים של פינוי בינוי. מוזר שכל הגופים תורמים בפטורים, ודווקא העיריות, בעלות העניין, מתעקשות על היטלי השבחה. שיחליטו - או היטלי פיתוח או היטלי השבחה.

"לדעתי יש עיוות נוסף, שמעיק על הדיירים המבוגרים, וזו העובדה שדורשים מהם ארנונה לפי שטח הדירה החדשה. מוטב שישלמו את הארנונה לפי שטח הדירה הישנה כל זמן שהם גרים בדירה, ורק מי שקונה מהם את הדירה ישלם ארנונה מלאה. העיריות לא יפסידו כלום מעידוד כזה, שיכול לסייע להסכמת דיירים לפרויקט".

ביהמ"ש המחוזי הכיר לאחרונה בזכות של דייר לסרב לפרויקט ונתן לו חסינות מפני תביעת שאר הדיירים, הליך שהצטייר כנשק יעיל נגד סרבן.

"אתה מדבר על מקרה של תוכנית במסלול היזמי, שלא הוכרזה על ידי הממשלה, ושם יש עדיין לדייר הסרבן כוח וטו וחסינות מתביעה. זו העדיפות שיש למסלול הרשויות, בניגוד למסלול היזמי שעדיין לא הגיע להכרזה".

מועצת מקרקעי ישראל, ביוזמת שר השיכון ומנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן, החליטו לאפשר רכישה ללא מכרז של שטח כלוא או שטח גובל של שני דונם בפרויקט שבו יש עד 24 דירות או 4 דונם בפרויקט שמפנה מעל 150 יח"ד. זה עוזר?

"עוזר כמו כוסות רוח למת. קרקע גובלת פנויה אפשר למצוא אולי פה ושם ליד פרויקטים, וקרקע כלואה היא נדירה מאוד. הבסיס להקצאה הזו הוא תנאי, שהמגרש המשלים יוצר כדאיות כלכלית, אבל אם משלמים מחיר מלא עבור המגרש, מה זה מועיל?".

"אין ברירה, צריך לצופף"

יזמות תמ"א 38 פתחה אפיק חדש ליזמים קטנים. זה הוכיח את עצמו?

"ממה שידוע לי, רק ברמת גן זה עובד כמו שצריך, כי העירייה תומכת, כולל אפשרות לעבוד לפי תמ"א 38 תיקון 2, כך שנפתרת בעיית החניות, שהיא קריטית בתמ"א 38".

האם יש תחרות בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?

"יש דעה האומרת שתמ"א 38 משבשת את היכולת לחדש את מרכזי הערים, כי היא נקודתית. העדיפות צריכה כמובן להינתן לפינוי בינוי, כי היבטי התכנון בפינוי בינוי אינם נקודתיים אלא מביאים בחשבון שיקולים אורבניים כוללים".

איך מייעלים את הפרויקטים של פינוי בינוי?

"המדינה נכנסה לפינוי בינוי ללא שינויים בחוק התכנון והבנייה ובתוכניות המתאר הארציות. בתמ"א 35 נקבעו צפיפויות של מספר יחידות דיור לדונם נטו, שאינן תואמות לעמדות של משרד השיכון לגבי הצפיפות בפינוי בינוי. אין ברירה, צריך לצופף ולעדכן את התב"עות של פינוי בינוי.

"לא יכול להיות שהתקן של השצ"פים בפינוי בינוי יהיה זהה לתב"עות רגילות. אין ברירה, צריך להקטין את שטחי השצ"פ או לעלות לגובה כדי לשמור מקום שצ"פי. כדאי שפתרונות גני הילדים יהיו בתוך הבניינים החדשים, למשל בעורף של קומת הקרקע.

"צריך לפשט את הנוהל לגבי הכרזה על מתחם במסלול רשויות, כך שיהיה דומה יותר למסלול יזמי, בלי הסרבול ההתחלתי של זכות וטו לכל משרד ממשלתי. ניתן להסתפק רק בפרה-רולינג של הוועדה המחוזית הרלוונטית, או שהמדינה תיקח סיכון ותממן בעצמה את הכנת התוכנית".

"הכרזה מראש מה מגיע למתפנה"

האם שני המסלולים בפרויקטים צריכים להמשיך ולהתקיים במקביל?

"צריך לבטל את המסלול היזמי, אלא אם היזם מקבל פרה-רולינג מהעירייה על התוכנית שלו, ולא רק הסכמה עקרונית של מהנדס העיר. משם, היזם צריך ללכת באותו נתיב כמו במסלול הרשויות, עד להכרזה בממשלה. מאותה נקודה, אם תקציב הממשלה לא מאפשר הרצת כל הפרויקטים שהומלצו על ידי הוועדה הבינמשרדית והוכרזו בממשלה, יזם יוכל לקדם אותה במימון שלו, כאשר ההכרזה הממשלתית כבר קיימת.

"בפרויקט שלי, ברחוב ששת הימים בכפר סבא, תוך שש שנים מיום ההכרזה נכנסו 120 משפחות לדירות החדשות, מתוכן 40 משפחות שהתפנו. למה? כי מלכתחילה ניהלתי את הצד התכנוני מול הוועדות, יחד עם היזם סמי מצלאווי, שניהל את העניינים מול הדיירים".

מה יכול להבטיח כלכליות של פרויקט פינוי בינוי?

"זו נוסחת המפתח בעסקת פינוי בינוי: ההצלחה מובטחת כאשר עלות הטיפול בדיירים ובניית הדירות עבורם נמוכה או לכל היותר שווה לשווי לפי ערך קרקע לדירות שיימכרו בשוק החופשי, ללא פינויים.

"הדבר החשוב ביותר בעיני הוא לקבוע כבר בהכרזה בממשלה, מהי התמורה שיקבלו הדיירים, כדי להפחית את כוחם של הסרבנים והסחטנים ולאפשר קידום פרויקטים.

"אני מציע, שכל דירה מתפנה תקבל חדר נוסף, ושטח הדירה החדשה יהיה לפי הסטנדרטים של היום. למשל, דירת 3 חדרים בשיכון ישן בשטח 60 מ"ר, תהפוך לדירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר. זה יחס ראוי שצריך לספק את המתפנים".

25 אלף דירות במקום 6,000 דירות שיפונו

במסלול "רשויות מקומיות" משרד השיכון מממן את התכנון ואת עבודת היועצים של חברות הניהול בשיתוף העיריות. בדרך כלל, החברות המנהלות הן הכוח הדוחף את העיריות להעניק הסכמה ותמיכה לפרויקטים במסלול זה. כמות הסכמות הדיירים המאפשרת תביעת נזיקין נגד דייר סרבן היא רוב מיוחס של 66% בבניין יחיד כאשר יש 80% הסכמות במקבץ הפרויקט.

במסלול היזמי (מסלול מס), היזם מממן את התכנון אחרי קבלת הסכמה עקרונית מהעירייה. רק אם היזם הציג 100% חתימות הסכמה של המפונים, או 24 חתימות המאפשרות פינוי בניין יחיד, הוא מצורף בסוף מסלול הייסורים לפרויקטים המוכרזים על ידי הממשלה.

רשות מקרקעי ישראל ירדה בשנים האחרונות מתחום הפינוי בינוי, בעקבות כמה כישלונות בשיווק. במשרד השיכון אין נתונים מפורטים על סך מספר יחידות הדיור המתוכננות להתפנות בפרויקטים המוכרזים בערים השונות ועל מספר הדירות שיקומו במקומן. הנתח הגדול של חברת עזריאל רגב פרויקטים מאפשר להעריך את הנתונים הארציים.

רגב מטפל ב-30 פרויקטים בשלבים השונים של תכנון תב"ע, היתרי בנייה, ביצוע ואכלוס, המהווים 34% מסך כל הפרויקטים המוכרזים על ידי הממשלה. במתחמים של רגב יש 3,613 דירות קיימות (כולל 1,671 במסלול עיבוי), ועליהן מתוכננות 11,429 דירות חדשות (כולל 5,198 במסלול עיבוי). במסלול העיבוי היחס בין הדירות הקיימות לדירות החדשות הוא נמוך.

על פי נתונים אלה, בניכוי מסלול העיבוי, הממוצע הארצי של היחס בין דירות מתפנות לדירות שייבנו בפינוי בינוי הוא 1 ל-4. מספר הדירות המיועדות לפינוי בפרויקטים פינוי בינוי המוכרזים ברחבי הארץ הוא קצת למעלה מ-6,000, ומספר הדירות המתוכננות לבנייה הוא קצת למעלה מ-25 אלף.

 פינוי בינוי