כולם מאמינים בהתחדשות עירונית, לאיש אין ספק שיישומה יכול לסייע בייצוב ואף בהורדת מחירי הדירות. אבל כשבוחנים את התוצאות בשטח, המצב עגום. מדד תמ"א 38 של "גלובס נדל"ן" המתפרסם אחת לחודשיים ומספק נתוני אמת על הביקוש לפרויקטי חיזוק, מתן ההיתרים והמימוש בפועל, מראה שמספר הפרויקטים שהסתיימו בטל בשישים לעומת כמות הבניינים הזקוקים לחיזוק, וערי הפריפריה כלל לא משתתפות במשחק.
רו"ח אליאור גבאי (39) שכיהן עד לאחרונה כסגן לממונה על שוק ההון ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, והיה ממקימי תחום הפיקוח והאכיפה באגף, גיבש לאחר פרישתו תוכנית שתכליתה חיזוק מבנים ופינוי-בינוי במקומות שבהם אין לכך היתכנות כלכלית.
"בעשור האחרון התפתחו בישראל שתי תופעות", פותח גבאי, "הראשונה, התרחבות הפערים הכלכליים-חברתיים, והשנייה - העלייה במחירי הדיור". לדבריו, מציאות זו דחפה אותו לנסות לקדם ההתחדשות העירונית במתווה שונה מזה שהוצע עד כה ושתכליתו להניע פרויקטים באזורים שאין בהם היתכנות כלכלית.
נכון להיום, "באזורים שבהם שווי הזכויות למ"ר בדירה 17 אלף שקל ויותר מטפלים היזמים", טוען גבאי, "מתחת לרף זה - לא. כך, דינן של שכונות המאופיינות מוחלשות בפריפריות, להמשיך להתיישן ולהוות מוקדי מצוקה".
מאג"ח מיועדות לתמ"א 38
גבאי מציע מה שהוא מכנה: 'מטריית הגנה' ממשלתית לעידוד השקעה בבנייה חדשה בפריפריה, בלי לשאת בעלות תקציבית ואף בסבירות גבוהה מאוד לייצר מקור הכנסה נוסף למדינה. אזורי היעד מוגדרים כאזורים שבהם שווי מ"ר דירה חדשה למכירה נע בין 8,500 שקל למ"ר ועד 13 אלף שקל למ"ר. במסגרת התוכנית "המדינה תתחייב להבטחת תשואה מינימלית למוסדיים בגובה 3.5% תשואה, וזאת רק בפרויקטים שיבדקו על ידה ואשר בבסיסם אמורים לספק תשואה שנתית מוערכת בגובה מינימלי של 9%".
אחד החידושים במתווה שמציע גבאי הוא הבטחת התשואה למוסדיים, "על ידי שימוש כתחליף זמני לאג"ח מיועדות הנושאות תשואה מובטחת מצד המדינה בגובה 4.86% ראלי, וממילא בכל שנה מוציאה המדינה כ-6 מיליארד שקל כתשואה מובטחת לאג"ח המיועדות שבגופים המוסדיים, כך שמדובר בהוצאה שקיימת גם ככה".
גבאי סבור שהמוסדיים יסכימו ל'דיל' שכזה, כי לצד העברת הסכום הקבוע, שלדעתו יכול להיות נמוך מ-4.86%, מקבלים הגופים המוסדיים השקעה שתניב תשואה גבוהה יותר בהמשך כך שלמעשה תמונת המצב מבחינתם תשתפר. "גם אם פרויקט אחד מתוך חמישה יניב תשואה נמוכה, עדיין תשואת המדינה תהיה חיובית. בנוסף, ההליך כולו יניב הכנסה נוספת למדינה ולרשות המקומית בדמות אגרות היטלים ומע"מ. הגופים המוסדיים שאמורים לממן את המיזמים יראו לנגד עיניהם פוטנציאל לתשואה גבוהה בכ-5% מהתשואה המינימלית המובטחת, ולכן יסכימו להשקיע מאות מיליוני שקלים באפיק זה".
שלוש חלופות ליזם
בנקודת הפתיחה ייבחרו לפרויקט בנייני מגורים שיעברו בדיקת היתכנות לביצוע. מדובר בבחינה שהיום מבצעים יזמים כדי להכריע האם פרויקט כלכלי או לא. ההצעה של גבאי מוציאה את היזם מהתמונה ומביאה במקומו שלוש חלופות: חברות כלכליות עירוניות שיבצעו את הבדיקות, חברה ממשלתית חדשה או קיימת שתחום זה ייכנס תחת אחריותה או חברה חדשה שתוקם למטרה זו.
כדי שתוכנית זו תוכל לפעול גם במקומות שבהם ההיתכנות הכלכלית גבולית, ניתן יהיה לשלב תקציבים משרד השיכון המיועדים לשיקום שכונות. למעשה, תוכנית העבודה העדכנית של משרד השיכון לשנת 2014 כבר סימנה את תמ"א 38 בערי הפריפריה כאחד התחומים שיזכה לסיוע. על פי תוכנית העבודה תקציב שהיה מיועד עד כה לשיפוץ חזיתות יעבור להשלמת מימון לבעלי הדירות לביצוע תמ"א 38.
קרקע פוריה לדיור בר השגה
גם למשרד האוצר יש תפקיד בתוכנית: אישור פרויקטים בכדי לקבל ערבות מדינה להבטחת הקרן של כספי המשקיעים. "צריכים לאשר פרויקטים שדו"ח האפס שלהם יציג תשואה מינימלית של 9%", מפרט גבאי, "והגדרת מסגרות זמנים לפרויקט שיעמדו על 5 שנים מקבלת ההיתר".
גבאי מסכם כי מתווה זה עשוי לאפשר למדינה לייצר דיור בר השגה: "לאחר הרווח הגלום למוסדיים יוכלו לעמוד מחירי הדירות בפרויקטים הללו על כ-850 אלף שקל לדירת 4 חדרים ועל כ-650 אלף שקל לדירת 3 חדרים. ככל שהמדינה תבחר היא תוכל להקטין גם את עלות מרכיב המע"מ ואז עלות הדירות הללו יכולה להיות אף נמוכה יותר".
מדד התמ
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
