קיבוצניק, יוצא סיירת מטכ"ל, שהפך בהדרגה לקפיטליסט ויזם נדל"ן. לא מעט אבני דרך משותפות ניצבות במסלול חייהם של אהוד ברק (72) ודרור הלוי (50), הקונה והמוכר בעסקה הכי מדוברת שנעשתה כאן בשבוע שעבר. "גלובס" פרסם כי אהוד ברק, ראש ממשלה ורמטכ"ל לשעבר שהחל את דרכו בקיבוץ משמר השרון ובשירות ב"יחידה", קנה חמש דירות בפרויקט ICON TLV שיוקם בסמוך לכיכר רבין בתל אביב על ידי קבוצת "העיר החדשה" של דרור הלוי, יוצא קיבוץ דליה וסיירת מטכ"ל.
הלוי אוהב להתמקד באיכות האוכלוסייה, במיוחד זו שקונה אצלו דירות: "יש משמעות רבה לאוכלוסייה הקונה, כי היא חלק בלתי נפרד משווי הנכס. אני מציע דירות לקבוצות איכותיות, שבעצם בואן כגוף אחד מאפשרות סביבת חיים ייחודית וחדשה".
דרך זיהוי אותן "קבוצות איכותיות", כדבריו, הגיע הלוי מלכתחילה לעסוק בנדל"ן. בסוף שנות ה-90 הוא ארגן קבוצה של יוצאי יחידות קרביות והקים להם יישוב חדש, כפר אורנים שליד מודיעין. כמה שנים אחר כך רכב על טרנד קבוצות הרכישה וגיבש קבוצת של עובדי היי-טק להקמת "מגדלי ההייטקיסטים" במזרח תל אביב, הכוללים 330 דירות (הלוי: "זה הפרויקט הבודד הכי גדול בהיסטוריה של תל אביב באכלוס משפחות - 1,500 נפש ביום אחד"). אח"כ יזם קבוצת רכישה להקמת מגדלים לאלפיון העליון על מתחם בי"ח אסותא הישן בתל אביב - שם יפגוש את הקונה אהוד ברק שירכוש דירה ב-8 מיליון שקל.
בימים אלה הוא עסוק בשיווק הבניין בפינת רחובות אבן גבירול ומאנה בת"א, שיכלול 7 קומות ו-98 דירות. מלבד ברק, שרכש 5 דירות בכ-12.5 מיליון שקל, נמכרו עד כה כמעט כל דירות הפרויקט.
הלוי: "הבנו שהתחדשות עירונית היא הדרך הטובה ביותר לייצר קרקע. אנחנו מדינה שיש בה הרבה קרקעות פנויות, אבל לא קורה דבר בשטח. המחסור הזה בולט במיוחד בת"א ועל אחת כמה וכמה במקומות המבוקשים שבה".
גם התחדשות עירונית היא בעיקר סיסמא ריקה.
"ההתחדשות העירונית היא מטרה כללית יפה, אבל הרעיון שלנו הוא למצוא אזורים ישנים, מתחמים שכבר אינם מפותחים, ולחדש אותם. בין אם זה באמצעות תמ"א 38 - התוכנית שמוסיפה זכויות בנייה לבניינים ישנים תמורת חיזוקם, או פינוי-בינוי. כך, מגדלי ההיי-טק קמו במקום שבו היה בעבר מתחם תעשייתי של אמקור, ברחוב ז'בוטינסקי היה בית חולים (אסותא) שהיווה מפגע סביבתי, ופרויקט TLV ICON מוקם במקום מבנה משרדים ישן של חברת תה"ל.
"יש לנו קבוצה גדולה של רוכשים פוטנציאליים, שהולכת איתנו שנים. במקרים רבים הם קונים יותר מדירה אחת, כמשקיעים אבל לא רק. יש הרבה משפחות שקונות לקרובים. על פי הקבוצה הזו אנו מחפשים מקום עם ערך מוסף שהוא יותר מערך כלכלי. הצלחנו לעשות את זה בכפר אורנים ובמגדלי ההיי-טק".
הציבור הרחב ממשיך לקנות למרות ההבטחות של הממשלה לירידת מחירים?
"אני חושב שאכן תהיה התמתנות במחירים שמחוץ למרכז תל אביב. אבל אני לא חושב שתהיה נפילה ומי שמדבר על ירידה של עשרות אחוזים וכן הלאה לא יודע על מה הוא מדבר. צריך להבין שזה לא אפשרי, לא 30%, לא 20% ולא 15%. המספרים האלה לא יהיו".
לפני שנים אחדות ניסה הלוי לקפוץ בגדול. בשנת 2008 הוא פרץ לתודעה הציבורית והתקשורתית לאחר שערך אירוע למכירת דירות בפרויקט שיוקם על חורבות השוק הסיטונאי בתל אביב. 6,000 איש הגיעו לחוות רונית לכנס שהפך להיות שם דבר בתולדות קבוצות הרכישה, אולם בסופו של דבר הם כלל לא ניגשו למכרז (בו זכו גינדי ורבוע כחול).
"התנאים משתנים"
כמה שנים אח"כ הוא לא יוציא לפועל תוכנית שזכתה אף היא להתעניינות תקשורתית רבה, לשיווק פרויקט ענק בראש העין. הפרויקט שהציג הלוי, וכבר כלל הדמיות מרשימות, היה להקמת 19 בנייני מגורים ו-1,200 דירות, במחירים של פחות ממיליון שקל לדירה.
"לא נכון להגיד שהפרויקטים לא הצליחו, כי כלל לא התחלנו לשווק אותם", מתקן הלוי. "לא הייתה כל פעולה מול לקוחות, ולא הייתה כל התחלה למעט הערכות מוקדמת. בשוק הסיטונאי נערכנו למכרז, אבל הוא בוטל וכשיצא מחדש הוא כבר לא עניין אותנו. בראש העין לקחנו על עצמנו לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר), אבל בשלב מסוים הבנו שלא יהיה ערך מוסף לקונים ושהם לא ירוויחו ביחס למחירי השוק בטווח הרחוק.
"צריך לפרגן למדינה שהצליחה לשפוך בראש העין הרבה קרקעות, מה שלהערכתי יביא בהמשך לירידת ערך. אנחנו ממשיכים רק עם פרויקטים שבהם לדעתנו הרוכשים ירוויחו. אם רק אני ארוויח - אני לא אתקדם. אנחנו מגיעים מצד הביקוש, מהצד של הקונים. הרי התחלנו בזה, לייצג קבוצה הומוגנית".
ומתי תצא מגבולות ת"א?
"אני מאוד רוצה לצאת שוב, אבל יש בעיה גדולה של חוסר משילות ושל אי ודאות. התנאים משתנים. השקענו למשל שנתיים בראש העין והתנאים התהפכו, ובאי ודאות קשה לקחת סיכונים וקשה לתפקד בפרויקטים שהם לזמן ארוך. פעם זה שר השיכון, פעם זה המינהל, פעם זה נגיד בנק ישראל, פעם ראש הממשלה ופעם שר האוצר. כל אחד בוחש בקלחת, קשה מאד לחזות מה צפוי, ואי הוודאות יוצרת קושי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
