דרמה ברמת-גן: 100 פרויקטים של תמ"א 38 - בסכנה

הקרב על צפיפות המגורים ברמת גן עולה דרגה, גם אחרי הבחירות המוניציפאליות: כ-20 עררים הוגשו לאחרונה על ידי חברי מועצת עיריית רמת גן רועי ברזילי וכרמל שאמה הכהן, כנגד אישורם של פרויקטי תמ"א 38 שונים ברחבי העיר. מדובר בפרויקטים שאושרו בקדנציה הקודמת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אך טרם קיבלו היתר בנייה.

כזכור, לאור עררים שהגיש ברזילי ועמותת אדם טבע ודין בקדנציה הקודמת, בגין פרויקטים שמאשרת הוועדה המקומית ברמת גן על בסיס תוכנית שפג תוקפה, החליט בית המשפט בחודש דצמבר האחרון לבטל את התוכנית והורה לעירייה לנסח תוכנית חדשה שתגדיר בין היתר את צפיפות המגורים בעיר, ותהווה בסיס לאישור תוכניות תמ"א 38.

בעיריית רמת גן מנסחים בימים אלה פרוגרמה חדשה המגדירה את צפיפות המגורים בכל איזור ואיזור בעיר, אך בתפר שבין החלטת בית המשפט לבין ניסוח התוכנית החדשה שטרם הושלם, נמצאים כ-100 פרויקטים מסוג תמ"א 38 שאושרה בקדנציה הקודמת וטרם קיבלו היתר בנייה. על מנת שמימוש פרויקטים אלה לא יתעכב, אישרה הוועדה המקומית בחודש דצמבר האחרון מתווה המגדיר את צפיפות המגורים בעיר, כך שניתן יהייה להמשיך בהליך הוצאת היתר הבנייה עבור הפרויקטים שאושרו. המתווה אמור להיות תקף לשנה, עד אישור הפרוגרמה החדשה של רמת גן.

בעררים שהגישו ברזילי ושאמה הכהן לוועדת הערר המחוזית נגד 20 מהם, טוענים חברי המועצה כי אישור המתווה הוא "ניסיון מופרך ומרחיק לכת לעשות שימוש ציני ובלתי מתקבל על הדעת בחוות דעת משפטית המעניקה לכאורה פרשנות יחודית להוראות תמ"א 38 והוראות תוכניות מקומיות במשולב, באופן המגדיל את שיעור צפיפות יחידות הדיור בפרויקטים להריסה ובנייה מחדש". עוד הם טוענים בערר כי "ההחלטה לבחור בדרך זאת על מנת להביא לאישורן מחדש של בקשות אשר תעו וטעו להן במסלולי הרישוי, נוגדת כל דין וחמור לא פחות, נוגדת היא כל היגיון תכנוני בריא". לטענת ברזילי ושאמה הכהן, כי אישורה הסופי של תוכנית מתאר חדשה לעיר המגדירה מחדש את צפיפות המגורים בעיר, היא הדרך החוקית להגדלת הצפיפות בעיר ולא דרך אחרת.

בוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצד יזמים הממתינים לקבלת היתרי בנייה לפרויקטים שאושרו, נרשם זעם לאור הגשת העררים. "מיד לאחר החלטת בית המשפט אנחנו עמלים על ניסוח תוכנית מתאר חדשה לעיר, המגדירה את הצפיפויות בחלקי העיר השונים, על סמך תשתיות ומבני ציבור קיימים באותם אזורים" אומרת יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אביבית מאור נמרודי. "המתווה נוסח אחרי פגישות והתייעצות קפדנית, בין היתר עם חברת דגש הנדסה, על מנת לבחון את נושא התנועה והחניה, וקביעת צפיפות על סמך חוות דעת של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, ושמאי המקרקעין ארז כהן, ואף של עוה"ד רועי בר ואלי וילצ'יק, שקבעו כי יחס מקסימאלי של 3.5 דירות חדשות במקומה של כל דירה ישנה הוא יחס סביר, וגם כזה שמוודא שיזמים לא יפשטו רגל".

מאור נמרודי מוסיפה, "חבל שמי שהגיש את העררים מוצא לנכון לעכב היתר בנייה ל-20 פרויקטים שכבר אושרו, שעומדים בכל התנאים, ושבסך הכל באים להוסיף יחידות דיור חדשות לעיר, וכל זה מנימוקים טכניים ושיקולים פוליטיים".

גם יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית ותמ"א 38 חבר מועצת העיר רמי פדלון מסביר "הטענה שאישור הפרויקטים על סמך המתווה הזמני מנוגדת לחוק פשוט מטעה ולא נכונה. כמו בכל עיר אחרת, ניתן לאשר פרויקטים מסוג תמ"א 38 על סמך הזכויות קובעת תוכנית בנין העיר הקיימת, בנוסף לזכויות שמעניקה התמ"א הארצית. מעבר לזה, המתווה הזמני שאישרנו לא רק שלא הגדיל את הצפיפות הקיימת, אלא אפילו הפחית ליזמים מסוימים שהפרויקטים שלהם כבר אושרו בקדנציה הקודמת את מספר יחידות הדיור בגלל המגבלה שהוגדרה. הטענה כי מדובר בצפיפות מוגזמת היא פשוט מטעה ולא נכונה ונובעת לצערי משיקולים זרים, שלא תורמים לטובת העיר".

בשבועות והחודשים הקרובים צפויים כל יתר הפרויקטים מבין 100 הפרויקטים שכבר אושרו בקדנציה הקודמת וממתינים להיתר בנייה, להגיע לאישורה המחודש של הוועדה המקומית על פי המתווה החדש. "אנחנו חוששים כעת שכל הפרויקטים שנאשר ייתקלו בעררים שיעכבו את היתרי הבנייה" ציינה מאור נמרודי. "הרי כל הפרויקטים עומדים בסטנדרטים סבירים והם בסוך יאושרו, אז מדוע לדחות בשנה את היתרי הבנייה שלהם בלי סיבה? "

אייל אוכמן מנכ"ל חברת תלדן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 אומר: "יזמים כבר מדירים את רגליהם מרמת גן בגלל אי הוודאות התכנונית ששוררת בעיר. כל תוכנית שמאושרת בוועדה המקומית היום, האופוזיציה מערערת עליה לוועדת הערר, וכל ערר שנדחה בוועדת הערר מערערים עליו לבית המשפט. הפוליטיקה ברמת גן מצאה זירה להתגושש בה, והזירה הזאת היא תמ"א 38 ומי שסובל הם גם התושבים וגם אותן חברות שקידמו פרויקטים במאות אלפי שקלים ולא יכולות לממש אותם. לשלטן המקומי היום ברמת גן אין יכולת לשלוט בעיר ואי וודאות כלכלית ליזם נדל"ן פשוט לא מאפשרת לו לפעול בעיר כזאת.

אוכמן הוסיף עוד כי "ברגע שמשחקים בזכויות בנייה ומפחיתים אותן במקרה של התחדשות עירונית, הפרויקט פשוט לא יבנה, כי הובטחה לדיירים תוספת מסוימת על סמך זכויות בנייה שאושרו וכעת כל התחשיב הכלכלי נשמט מהקרקע. מלחמה בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שגויה, כי בניגוד למגרש ריק שיזם מחזיק בבעלותו ואם יפחיתו לו את הזכויות הוא בכל זאת יבנה עליו, במקרה של התחדשות עירונית, מפחיתים את התמורה לדיירים ואז הפרויקט מושלך לפח".

בתוך כך גם עמותת "אדם טבע ודין" הגישה עתירה בעניין נגד עיריית רמת גן בטענה כי במתווה הזמני שניסחה הועדה המקומית היא מבקשת לעקוף את החלטת בית המשפט שביטלה את התוכנית ועל כן המתווה נטול בסיס משפטי. עוד טוענת העמותה, כי לשיטת החישוב החדשה לקביעת הצפיפות שקבעה הוועדה המקומית אין בסיס חוקי וכי היא סותרת תכניות תקפות. על כן, העמותה דורשת מבית המשפט לפסול את שיטת החישוב הזמנית, ולא לאפשר לאשר הגדלת צפיפות בתחומי רמת גן מעבר למה שכבר הותר בעבר, אלא אם תאושר תכנית שלצד הגדלת הצפיפות גם תבטיח שבעיר יהיו די שטחי ומבני ציבור כדי לשמור על רמת ואיכות חיי תושביה.