מיזם בריטי צעיר מחפש קרן פנסיה ישראלית סולידית

עיר בלפסט בצפון אירלנד לא הייתה יעד אטרקטיבי להשקעת כספי הפנסיה של החוסכים הישראלים, לפחות עד תחילת העשור הנוכחי. בשנות ה-80 וה-90 הייתה בלפסט מזוהה בעיקר עם מהומות רחוב, קירות הפרדה ופיגועי ירי נגד חיילים בריטים. אבל תהליך הפיוס בין הפרוטסטנטים והקתולים הפך לעובדה מוגמרת, ומעיר מחולקת ומסוכסכת הפכה בלפסט להזדמנות נדל"נית. אחד הפרויקטים המעניינים שנבנים כיום בעיר הוא רובע הטיטניק. הרובע, המשתרע על 1,200 דונם, אמור להפוך בשנים הקרובות למרכז עסקים. כעת, לאחר שהשלב הראשון בפרויקט הושלם בהצלחה, מבקשים היזמים לבצע את השלב השני, שבמסגרתו ייבנו מלונות בוטיק, בנייני משרדים ובניינים שישמשו למרכזי שירותים פיננסים, מדיה ותקשורת. ההון הדרוש לביצוע שלב ב' נאמד בסכום המגיע ל-235 מיליון ליש"ט ולצורך גיוסו מציעים היזמים למשקיעים 50% מהבעלות על הרובע העירוני המתחדש.

רובע הטיטניק בבלפסט היה אחד מאפשרויות ההשקעה במיזמי נדל"ן ותשתיות בבריטניה שהוצגו לאחרונה למשקיעים מוסדיים ישראלים על-ידי UK Trade & Investment גוף ממשלתי בריטי שתפקידו לקדם השקעות זרות בממלכה. לצד המיזם בבלפסט נמצאים בפורטפוליו הפרויקטים של הסוכנות למעלה מ-350 מיזמי התחדשות עירונית נדל"ניים שההשקעה הכספית הכוללת בהם מוערכת ב-100 מיליארד ליש"ט. בנוסף מציעה הסוכנות אפשרות להשקיע ביותר מ-650 מיזמי אנרגיה ותשתיות בהשקעה כוללת של מעל 374 מיליארד ליש"ט ל--20 השנים הקרובות.

העדפות של ישראלים

ההעדפות של המשקיעים ברורות, אומרת ל"גלובס" ג'סטין אלן מנהלת קשרי משקיעים בסוכנות, "התחום שיש בו הרבה התעניינות והשקעות של גופים ישראלים הוא דיור להשכרה. אפשר להגיע לתשואות שבין 13% עד 15% במיזמים מחוץ ללונדון, ובפרויקטים של דיור בר השגה ניתן לקבל ערבויות ממשלתיות עד לגובה 80% מהחוב המגויס".

UKTI הוקמה לפני שלוש שנים בעקבות משבר הסאב-פריים העולמי, שגרם לדברי אלן לתזוזות טקטוניות בפרופיל ההשקעות של הגופים המוסדיים בעולם. "להערכתנו יש היום 5 טריליון דולר בקרנות השקעה ריבוניות ו-55 טריליון בקרנות פנסיה ברחבי העולם. עד 2008 ההשקעה המועדפת הייתה באגרות חוב ממשלתיות, אבל לאחר המשבר גדל מאד הצורך של הגופים המוסדיים להגדיל את השקעותיהם בתשתיות ובנדל"ן. זה נבע הן מהצורך לפזר את הסיכון והן מהרצון לגוון תשואות, על רקע שיעורי התשואות הנמוכים של האג"ח הממשלתיות. אנחנו מעריכים שההשקעות בתשתיות ובנדל"ן יגיעו לנתח של 15% מהשקעות המוסדיים".

- את הכסף הזה אתם רוצים למשוך לבריטניה?

"אפילו בהנחה שחצי מהסכום המיועד להשקעה בתשתיות ובנדל"ן יישאר בפרויקטים מקומיים, יש עדיין הרבה מאד כסף פנוי להשקעה במדינות אחרות. אני יודעת שגם למדינות כמו אוסטרליה וקנדה יש מדיניות עידוד השקעות זרות אבל אין להם צוות שמגיע אליך הביתה. אנחנו מובילים עולמיים בתחום.

"כשהתחלנו לפני שלוש שנים, פנינו בהתחלה לשחקנים הכי מוכרים בשוק, אבל התקדמנו משם למשקיעים שעד היום השקיעו בעיקר בשווקים הביתיים - זה מהלך שהיה די מאתגר כי קרנות פנסיה הן בדרך כלל מאד שמרניות במדיניות ההשקעות שלהן.

- את מרגישה שכך זה גם אצלנו בישראל?

"בביקור האחרון שלי בישראל בפברואר נפגשתי עם 25 משקיעים וגופי השקעה. התרשמתי שיש עניין גובר של המשקיעים הישראלים שמעוניינים לגוון את תיק ההשקעות הבינ"ל".

- מה יש לכם להציע למשקיעים מישראל?

"המשקיעים הישראלים עושים מחקר די מעמיק ובודקים לא רק את הזדמנויות השקעה אלא גם את הרגולציה, המדיניות ממשלתית חוקי תכנון ובנייה וכו'. אנחנו מתווך הוגן שמציע סיוע בהבנת המדיניות הממשלתית, בין היתר באמצעות יצירת קשר עם הגופים הרלבנטיים בבריטניה. התבקשתי, למשל, לסייע בקביעת פגישות עם נציגי ממשל מקומי והתרשמתי שהמשקיעים הישראלים רוצים להבין מי מקבל החלטות ברשות המקומית, כמה מהר הפרויקטים ייצאו לשיווק ומה מטריד את הממשל המקומי. ביולי למשל דיברתי עם משקיע ישראלי שביקש לדעת יותר על חוק האנרגיה החדש בבריטניה ובינואר הפגשתי אותו עם נציגי הבנק לאנרגיה ירוקה שמציע אשראי בהיקף של 3 מיליארד ליש"ט להשקעות במיזמים ברי קיימא. יש לנו משקיעים ישראלים שמעוניינים להשקיע 15 מיליון ליש"ט בחוות לייצור חשמל מרוח במימי בריטניה ואנחנו מארגנים להם סיור שכולל מפגשים עם ישמים ופרויקטים.

- אתם לא חוששים מהשתלטות זרים על התשתיות שלכם?

"40% מהתשתיות בבריטניה כבר היום בבעלות משקיעים זרים ומאד נוח לנו עם זה. קרן הפנסיה האוסטרלית, למשל, משקיעה אצלנו כבר מעל 30 שנה. אנחנו משקיעים הרבה בלימוד המשקיעים אצלנו ומבינים שהם מאד אוהבים לפזר את הסיכון בין נדל"ן, אנרגיה ותחבורה. לקרנות פנסיה אין בעיה להשקיע בפרויקט Greenfield (ראשון מסוגו - ע.ב) אבל הם צריכים תשואה מובטחת".

תשואה של 6%

- תוכלי לתת דוגמאות לפרויקטים ותשואות שאתם מציעים?

"בהשקעות בתשתיות מים והולכת חשמל למשל התשואה הנורמטיווית היא 6% ולעומת זאת בהשקעה בתחנת כוח גרעינית התשואה היא דו-ספרתית לאור הסיכון הגבוה יותר. כל חמש שנים אנחנו שבים ובודקים האם התשואה בפועל משתווה ליעדים ואם לא - המדיניות הממשלתית מתאימה את עצמה. יש לנו 700 פרויקטים של תשתיות במודל של PPP (שותפות בין המגזר הציבורי והפרטי ע"ב) 50 עד 150 מיליון דולר בממוצע.

"גם באנרגיה יש לא מעט פרויקטים להשקעה: בהם ייצור אנרגיה באמצעות רוח וייצור אנרגיה מפסולת. בהתחדשות עירונית ההיצע הוא בעיקר השבחת נכסים החל מקניית תיאטרון ישן בעיר ועד רכישה של דירות וחנויות. בתחבורה יש לנו בפורטפוליו שדות תעופה במחירים שנעים בין 300 מיליון ליש"ט ועד 500 מיליון ליש"ט.

 מיזם בריטי