תמ"א 38 בחיפה: היזם יכשיר את מקומות החניה ברחוב

היעדר תחבורה ציבורית מספקת מחד, וההרגל הישראלי להחזיק במכונית פרטית כמעט לכל בן בית מאידך, הפכו את החניה הצמודה לכל דירה לעניין מכריע. הדרישה לחניות היא קשיחה ותקני חניה בכל רשות מקומית קובעים את המצב בפועל בכל פרויקט. בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר תמ"א 38, נושא זה מקבל משנה חשיבות. כך, תמ"א 38 דורשת מקומות חניה לדירות החדשות שנבנות כתנאי מחייב לפרויקט, ואם לא ניתן למלא אחר תנאי זה, לפעמים זו הסיבה לכך שחיזוק מבנה בפני רעידות אדמה לא ייצא אל הפועל.

ואגב, באופן פרדוקסלי, שמתחדד במיוחד בתקופה האחרונה בזמן מבצע "צוק איתן" ולאחריו, מציבה תמ"א 38 דרישה בלתי מתפשרת לחניה בפרויקט - בעוד שניתן למצוא פרויקטים שאושרו ללא ממ"ד.

גם יזמים שמקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית יודעים כי שיווק דירה ללא חניה קשה כפליים, ואם מדובר בלב אזורי הביקוש - אפילו יכול להיות על סף הבלתי אפשרי.

מסיבה זו נוצרו פתרונות שונים לפתרון בעיית החניה, בין היתר על ידי אמצעים מכניים בדמות מכפילי חניה, לעתים מכפילים המוטמנים בקרקע או חניון רובוטי - כולם פתרונות שעולים הרבה כסף. עם זאת, לפעמים גם פתרונות אלו לא מספקים את הוועדה המקומית או שאינם אפשריים מבחינה כלכלית, מבחינה תכנונית או מבחינה הנדסית, ונדרשת חשיבה מחוץ לקופסה.

מקרה כזה בדיוק קרה בחיפה שם נדרשה ועדת הערר המחוזית להכריע בסוגיה של היעדר פתרון חניה בפרויקט של תמ"א 38, ושל התנגדות שכנים לפרויקט, בטענה שהרחוב קטן ועמוס והוספת דירות חדשות תגרום לצפיפות יתר.

"להקטין הפגיעה בדיירי הרחוב"

הפתרון היצירתי של ועדת הערר המחוזית, בראשותה של יו"ר הוועדה עו"ד דקלה מוסרי טל, חצה את גבולות המגרש, וייתכן שפתרון מעין זה יוכל להתאים גם לפרויקטים אחרים בערים אחרות.

תושבי רחוב פטל 5 בשכונת רוממה בחיפה התקשרו עם יזם כדי לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו הם מתגוררים. היזם הגיש בקשה לתוספת 2.5 קומות ו-5 דירות חדשות לבניין הקיים, שבו תשע דירות בשלוש קומות מעל קומת עמודים. השכנים בבניין הסמוך התנגדו לפרויקט המוצע, בין היתר בשל הטענה כי רחוב פטל הוא רחוב קטן ללא מוצא שכבר היום קיימת בו בעיית חניה שרק תחמיר עם בניית הדירות החדשות.

בשל התוספת המבוקשת של 5 יחידות דיור בפרויקט ועל פי דרישות תקן החניה, יידרש היזם להכשיר 15 מקומות חניה בסך הכל, אולם בתחום המגרש ניתן להוסיף רק שבעה מקומות חניה ולא ניתן להכשיר מקום לחניות נוספות.

ועדת הערר קבעה כי בשל החשיבות הגדולה לחיזוק הבניין יוכשרו החניות הנוספות מחוץ לגבולות המגרש, בשטח הרחוב, על ידי היזם ועל חשבונו. בנוסף, יוכשרו על ידו מקומות חניה נוספים גם לשימוש דיירי הרחוב.

"לנוכח מצוקת החניה ברחוב, מוצעות בבקשה שש חניות ציבוריות ברחוב, מול פטל 5, חלף תשלום לקרן חניה", כך בהחלטת ועדת הערר. "נקדים ונאמר, כי מקובלת עלינו גישתה של הוועדה המקומית, לפיה יוכשרו חניות ברחוב בסמוך למקום הבנייה, חלף תשלום לקרן חניה. אנו סבורים כי יש בכך למלא אחר הרציונל הקבוע בהוראת סעיף 158 א'(3), מקל וחומר. הוראת סעיף זה מאפשרת לוועדה המקומית לחייב בתשלום בקרן חניה ייחודית, מקום בו לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים בתחום המגרש. אין ספק שהוספת מקומות חניה ברחוב שבו מבוקשת הבנייה, במקביל לבנייה, תועיל בענייננו למצוקת החניה ברחוב, אף יותר מתשלום לקרן חניה לצורך הקמת חניון ציבורי... יש להקטין את הפגיעה בדיירי הרחוב, באמצעות הרחבת מפרץ החניה ותוספת חניות ציבוריות ברחוב".

בדיון בעניין הובהר כי פתרון כזה מקובל על העוררים והן על הוועדה המקומית, אשר לגישתה אין מניעה להרחבת מפרץ החניה ותוספת החניות. היזם הסכים אף הוא לפתרון מסוג זה, אך זאת בתנאי שמקומות החניה שיוכשרו ברחוב יוצמדו לדיירי פטל 5 ופטל 3, על מנת למנוע חניה של רכבים מזדמנים. "על אף שהצעת היזם שובת לב", נכתב בהחלטת ועדת הערר, "הרי שלא ניתן להצמיד חניות בתחום דרך ציבורית לדירות או לבניינים בבעלות פרטית. עם זאת, אנו סבורים כי תוספת מקומות חניה ציבוריים, אף אם אינם מוצמדים לבתי העוררים או המבקשים, תקל על מצוקת החניה ברחוב, ותקטין את מידת הפגיעה בתושביו ואף תועיל למבקשים, דיירי פטל 5".

החלטה אמיצה

עו"ד עפר טויסטר, העוסק בדיני תכנון ובנייה, מסביר כי יו"ר ועדת הערר מצאה פתרון יצירתי, המאזן כראוי בין החשיבות שבחיזוק מבנים לצורך הגנה עליהם מפני רעידות אדמה, לבין הצורך בפתרון מצוקת חניה. לדבריו, אף המחוקק הכיר בחשיבות שבהסרת חסמים מפני קידום פרויקטים של חיזוק מבנים, ולפיכך בשנת 2012 תוקן חוק התכנון והבנייה והוסף לו סעיף (158א3) הקובע כי אין להתנות היתר לביצוע עבודות חיזוק מבנים בהתקנת מקומות החניה הנדרשים על פי דין, אם לא ניתן להתקינם בנכס, וכי בנסיבות כאלה מוסד תכנון רשאי (אך לא חייב) לחייב את מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי. זאת בשונה מהיתר בנייה שניתן שלא לצורך חיזוק מבנה, שאז בהיעדר הוראות אחרות בתוכנית החלה, מתן פטור מהתקנת מקומות חניה על פי התקן מחייב השתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי, ללא מתן שיקול דעת למוסד התכנון לעניין זה (למעט בנסיבות מיוחדות, באישור הוועדה המחוזית). הוראה זו שבחוק התכנון והבנייה נותנת למוסדות התכנון גמישות בכל הנוגע לפרויקטים של חיזוק, המאפשרת הגעה לפתרונות יצירתיים, כמו במקרה הזה.

עו"ד טויסטר אומר כי מדובר בהחלטה אמיצה של ועדת הערר. "את הפתרון מוצאים בדרך כלל בתוך תחומי המגרש, אולם במקרה הזה החליטו לצאת לרחוב ולתת חניה אמיתית שניתן להצביע עליה, ולא כופר חניה. במקומות רבים קשה מאוד למכור דירה בלי חניה, ולמשל בתל אביב נהוג להגיד שבמקרים מסוימים מוכרים חניה עם דירה ולא דירה עם חניה.

"מדובר במקרה ראשון שנתקלתי בו שהחניות יצאו מעבר לתחומי המגרש וייתכן ויוכל להוביל גם לפתרונות יצירתיים אחרים בהמשך. טרם מיצינו את כל מקומות החניה האפשריים, ניתן למצוא פתרון גם מתחת לכבישים או לשצ"פים. לקרקע יש הרבה ממדים ויש לנצל את כולם. או מצד שני להחליט שלא תהיה חניה כלל, אבל אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו את זה במצב הנוכחי כשאין תחבורה ציבורית נאותה שתתמוך בהחלטה מעין זו".

המכרז להשכרה בחיפה נכשל - גם בגלל החניה

הסיפור הבא ממחיש עד כמה עלות הקמת חניות במיזם היא עניין מכריע בחישוב ההיתכנות הכלכלית: לאחרונה נכשל מכרז של המדינה לשיווק קרקע לבנייה להשכרה ארוכת טווח בחיפה. מדובר בפרויקט שיכלול 200 דירות, 50 מהן בשכ"ד מפוקח. במכרז נכלל גם מגרש שעליו ניתן לבנות 68 דירות, שאותן יוכל היזם למכור. תיבת המכרזים נסגרה - ללא אף הצעה. יזמים שהתעניינו בפרויקט סיפרו ל"גלובס" כי גורם מרכזי שבגללו לא ניגשו למכרז היה דרישה לשתי חניות לכל דירה, ללא קשר לגודל הדירות, אף שמדובר בדירות להשכרה. "כל יזם שבדק את המכרז נתקל במספר הבלתי סביר - 536 חניות עבור 268 דירות. עלות הקמה של חניה עומדת על 100 אלף שקל, והעלות המצטברת היא בלתי סבירה", הסביר אחד מהם.

לדברי מהנדס העירייה אריאל ווטרמן, "לטענה אין לא בסיס ולא שחר. שתי חניות לדירה הוא תקן שגרתי, מקובל ומשקף היטב את הכמות הנדרשת למשק בית".

מהאוצר נמסר, כי "תקני החניה נקבעים במוסדות התכנון ולא נתונים לשיקול הדעת של האוצר כמפרסם המכרז. חשוב לציין כי 45% מהחניות במכרז הינן עיליות ולא תת-קרקעיות, מה שמפחית את עלותן. לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג כדאי שבחנה את המכרז, למרות האופציה לחניות עיליות, הדבר כלל אינו ניתן ליישום "וחבל שמנסחי המכרז לא מחוברים למציאות".