דואגים לפנסיה? קודם סיימו לשלם את המשכנתא

הדור הקודם התחתן מוקדם יותר. הוא גם קנה דירה מוקדם יותר, במחיר (ודאי לפי מבחן כמות המשכורות הממוצעות לדירה) נמוך הרבה יותר. כמובן, שגם את חוב המשכנתא הוא סיים לשלם מוקדם יותר.

אבל כיום, גיל הנישואין לגברים בישראל עומד על 28 ולנשים על 26 (המספר כולל את המגזר החרדי שמוריד את הממוצע. במגזר החילוני הממוצע גבוה יותר כמובן).

משמע, שגם הדירה נרכשת מאוחר יותר וכמוה גם המשכנתא. אפשר לומר שמצבם של בני ה-30 שלוקחים כעת משכנתא הוא סביר. בהנחה שהם לא יפוטרו בשנים הקרובות ושהם יעמדו בתשלומי המשכנתא, הם יוכלו לסיים את מלוא התשלומים בגיל 50-55 לערך.

אולם מה עם משפרי הדיור? בהכללה, מדובר באותן משפחות שבהן בני הזוג הם בני 40-45 לערך, עם 2-3 ילדים מתבגרים, שלמזלם הרב רכשו דירת 3-4 חדרים לפני כעשר שנים וכעת מעוניינים לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר, להוסיף חדר ואולי גם מרפסת שמש נחמדה (עדיף כזו שלא נופלת).

על פניו, מצבם של אלו אמור להיות מצוין. ואכן, רק בימים האחרונים פורסמו נתוני משרד השיכון, ולפיהם הנתח של משפרי הדיור גדל ברבעון השני מ-39% ל-46% מכלל העסקאות בשוק. במספרים, משפרי הדיור קנו ברבעון השני יותר מ-10,000 דירות (לעומת 12 אלף דירות שרכשו ברבעון המקביל, אולם למרות הירידה הכמותית עדיין מדובר בכמות מרשימה, ודאי על רקע הדיבורים על קיפאון בשוק המגורים).

משפרי הדיור מאושרים מהעובדה שהם רכשו דירה "לפני העליות הגדולות" במחירים. הם "עשו את המכה", והגשימו חלום ישן להיות מיליונים, לפחות על הנייר.

רווח פנומנלי

או שלא.

בואו נבחן את אותם משפרי דיור. ניקח לדוגמא בני זוג בגיל 42, שרכשו דירה באזור המרכז לפני עשר שנים במחיר של 900 אלף שקל, ונטלו לשם כך משכנתא בסך 600 אלף שקל.

כיום, הנכס שבבעלות המשפחה המאושרת שווה 1.6 מיליון שקל, אחרי נסיקה של 80% במחיר. המשכנתא שנותרה להם עומדת על 400 אלף שקל, לאחר שקיזזו כשליש מהקרן במהלך השנים (התחשיב המאוד אופטימי בוצע לפי משכנתא של 600 אלף שקל שנלקחה לתקופה של 20 שנים, חצי בריבית קבועה צמודה של 4%, שהייתה ריבית הזכאות באותה תקופה, וחצי בריבית פריים, שעומדת כיום על 1.75% בלבד).

כעת, מאושרים מהרווח הפנומנלי של 700 אלף שקל, מצוידים בהון עצמי של 1.2 מיליון שקל - מחיר הדירה בנטרול חוב המשכנתא - הם ניגשים לבצע רכישה חדשה ומשודרגת.

בדיקה של השוק תגלה להם שדירה גדולה יותר, כזו שתצדיק את השינוי ותתאים לרצון של בני הזוג והמשפחה החדשה שהקימו, תעלה לפחות 2 מיליון שקל (עלות ממוצעת של חדר נוסף עומדת כיום על כ-400 אלף שקל).

בתוספת הוצאות שונות שיתווספו לרכישה, כמו מס רכישה, תיווך, שיפוץ קטן, הצמדה למדד תשומות הבנייה וכדומה, יכול המחיר הסופי להגיע בקלות ל-2.1 מיליון שקל.

בסיומו של המהלך המרגש, ימצא את עצמו אותו זוג לווים בגיל 40 עם משכנתא של 900 אלף שקל, פרוסה מחדש ל-20-25 שנה, עם תשלום חודשי שיתחיל ב-4,000 שקל ובעליית ריבית יכול להגיע לתשלום חודשי של 5,500 שקל ואף יותר.

הסכנה עכשיו מוחשית וגדולה יותר, משום שאנו יודעים שאבטלה שמתחילה בגיל מאוחר עלולה להיות כזו שקשה לצאת ממנה, או לפחות לצאת ממנה ולחזור לאותה רמת שכר.

בעבר כבר הראינו שבתרחיש של עליית הריבית במשק ל-3.5%, התשלום החודשי של המשכנתא יעלה - והוא עלול להוריד דרמטית את שווי הנכסים.

לזוג בדוגמא שהבאנו, תרחיש כזה עדיף לאין שיעור מתרחיש שבו הריבית לא עולה. במצב כזה, שאומר שהמשק נכנס למיתון, הם ללא שום ספק יהיו הראשונים להיפגע.

דאגה לפנסיה? קודם שיסיימו לשלם את המשכנתא.