"בדיוק כשתמ"א 38 המריאה - הממשלה הכניסה להקפאה"

ענף ההתחדשות העירונית זכה בשבוע לשעבר לדחיפה משמעותית. הצעת החוק למע"מ בשיעור אפס על שירותי בנייה בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי קיבלה את אישור ועדת הכספים, והיא בדרכה לאישור הכנסת. במקביל, רשות להתחדשות עירונית, שאותה החליטה הממשלה להקים, עשויה לתת תמריצים נוספים ליזמים.

אבל למרות הבשורות החיוביות לטווח הבינוני, בטווח הקצר הענף סובל מירידה משמעותית.

מאז פורסמה תוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד למע"מ בשיעור אפס אחוז לדירות מגורים מוטבות, בחודש מארס האחרון, נרשמה ירידה ניכרת בביקוש לדירות במסגרת תמ"א 38 (התוכנית שמעניקה זכויות בנייה נוספות, תמורת חיזוק בניינים ישנים מפני רעידת אדמה).

נתונים שאסף שי רונן מחברת MY HOUSE, המשווקת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ ופועלת באופן רצוף מול יזמים בתחום, מלמדים כי אם לפני חודש מארס 2014 כלל לא הייתה התנגדות לרכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 "בגלל ציפייה לביטול המע"מ", מחודש אפריל קפץ היקף המתנגדים מסיבה זו כמעט חודש אחר חודש - מ-17% מכל הרוכשים באפריל ל-19% ביוני ול-27% מהרוכשים בחודש יולי החולף.

בחודש אוגוסט חלה אמנם ירידה קלה בהיקף ההתנגדות מסיבה זו (אם כי מוכרחים להדגיש שבדרך כלל יש הרבה פחות מתעניינים באוגוסט, ודאי השנה כשגם המבצע בעזה האט את המכירות), בחודשים הבאים המשיך היקף המתנגדים לעלות - 24% בחודש ספטמבר ו-27% בחודש אוקטובר, שכולל רק נתונים חלקיים.

רונן מדגיש כי מתעניינים ביקשו לקבל מידע על דירות במסגרת התמ"א בפרויקטים שונים, אך הבהירו כי כל עוד לא נכנס לתוקף חוק המע"מ - הם לא יבצעו את הרכישה.

תופעה נוספת שעליה מדווחים גורמים בענף היא ירידה בביקוש לפתיחת פרויקטים חדשים.

להתקררות בקידום פרויקטים חדשים על ידי יזמים שתי סיבות עיקריות: המתנה של הקבלנים והיזמים עד שההטבה בהפחתת מע"מ על שירותי הבנייה תיכנס לפועל, וגם בחשש מעומס על תשתיות בערים מסוימות שימנע בהמשך מתן היתרי בנייה.

התנגדויות אחרות לרכישת דירה דווקא בפרויקטי תמ"א 38, בגלל היעדר פתרונות חניה מספקים, רתיעה מפתרונות חניה במתקן אוטומטי, וכן רתיעה עקרונית מרכישת דירה בבניין שמחוזק ועליו נבנות קומות נוספות, דווקא רשמו ירידות ככל שהתקדמו החודשים.

"החמצה בולטת"

"ממשלת ישראל ושר האוצר הכניסו השנה את התמ"א 38 להקפאה עמוקה.הממשלה הכניסה את השוק כולו לבלבול, והעלתה מאוד את אחוז ה'יושבים על הגדר'", קובע רונן. "החמצה זו בולטת במיוחד לאור העובדה שדווקא התנגדויות אחרות שאפיינו בעבר את המתלבטים אם ללכת על התמ"א, ירדו באופן יחסי. לדוגמא, אם באפריל אחוז המתנגדים בגלל מכפיל החניה היה 14%, הרי שבמאי הוא ירד ל-13%, ביוני ל-11% ונתוני אוקטובר החלקיים מלמדים על ירידה ל-7%. אותה מגמה ניכרת גם בהתנגדות לכך שמדובר בדירה במסגרת פרויקט תמ"א 38, מכ-14% באפריל ירד שיעור ההתנגדות הזו ל-8% באוקטובר".

רונן: "בשל הכרזה נמהרת ומוקדמת מדי על הטבת המע"מ לדירות מגורים, הצליחה הממשלה לפגוע בהמראה של תמ"א 38, דווקא לאחר כמעט עשור שבו התכנית קרטעה וכבר הורגש זינוק משמעותי בהטמעת התוכנית בציבור הרחב, כולל ירידה ניכרת בהתנגדות הבסיסית לתמ"א 38 שאפיינה את השנים הקודמות".

במקביל לירידה בביקוש לרכישת דירות במסגרת התמ"א בשל הטבת המע"מ (בדומה, אגב, לירידה במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים בפרויקטים "רגילים"), ניתן כאמור לזהות גם ירידה בביקוש לקידום פרויקטים מצד יזמים.

"הדיירים מחזרים אחר היזמים"

"יותר ויותר יזמים, שבעבר חיזרו נמרצות אחרי ועדי בתים בתקווה שיבחרו בהם כיזמים לאותו בניין, עברו למצב המתנה ורובם הגדול נרתע מלקדם את שדרוג הבניין, גם אם כבר נחתם הסכם או עומד להיחתם הסכם עם הדיירים. במיוחד מורגש קיפאון זה בערים כמו ראשון לציון, בת ים וחולון. הגלגל עכשיו התהפך עד כדי כך שאותם ועדי בתים שבעבר קיבלו פניות מעשרות יזמים, צריכים כיום לחזר בעצמם אחרי היזמים.

"רוב הפרויקטים המקודמים היום הם פרויקטים שכבר קודמו בשנים האחרונות וכעת יש מגמת האטה בייזום תהליכי תמ"א 38, עם דגש על תמ"א 38 של תוספת בנייה (להבדיל מתמ"א 38/2, להריסה ובנייה מחדש)".

הסיבה לכך, לדברי רונן, היא גם חשש מעומס על תשתיות שעשוי להקשות על אישור פרויקטים בהמשך, וגם חשש מירידת מחירים בערים שבהן יצאו לפועל פרויקטים רבים של תמ"א 38 שעשויה לפגוע בכלכליות הפרויקטים בעתיד (כאלו שטרם יצאו לדרך).

לשתי סיבות אלו ניתן להוסיף סיבה שלישית, הטבת המע"מ על שירותי הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. אמנם מדובר בבשורה ליזמים שיוכלו לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים, אך כמו ההצעה למע"מ אפס על דירות מגורים שגרמה לקיפאון, גם החלטה זו עצרה בינתיים יזמים רבים מלהתקדם בפרויקטים חדשים, כל עוד לא ידעו בוודאות שיוכלו לקבל את ההטבה האמורה. מכיוון שהטבה זו תינתן מיום העלייה על הקרקע ותחילת העבודות בפועל, גם קבלנים שכבר קיבלו היתרי בנייה ממתינים עכשיו לחוק שיעבור כדי להתקדם.

 תמ