עברה בקריאה ראשונה: הצעת חוק חשובה בהתחדשות עירונית

מליאת הכנסת אישרה אתמול (ג') לקריאה ראשונה הצעת חוק הקובעת כי יזם בפרויקט של התחדשות עירונית יחויב להעניק ערבות לבעל הדירה המתפנה על פי שווי הדירה החדשה שעתידה להיבנות בפרויקט. מדובר בהצעת חוק אותה יזם חבר הכנסת מאיר שטרית (התנועה). כעת החוק תעבור כעת לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לדיון לקראת קריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת.

נציין שמעבר לקביעה מי יהיה גובה הערבות, הצעת חוק זו מציעה לראשונה לקבוע חד משמעית שגם עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש יהיו מחויבות בערבות חוק מכר לבעלי הדירה הקיימת, מה שלא קיים עד היום.

עוד על פי הצעת החוק, יהיה חייב היזם ליידע את בעל הדירה הקיימת עוד טרם החתימה על הסכם לביצוע הפרויקט על זכותו לקבל הערבות המדוברת וכל המשתנע מכך. במקביל, נקבע כי מי שיקבע את שווי הדירה החדשה יהיה שמאי המקובל על שני הצדדים או שמאי פינוי בינוי.

מטרתה של הצעת החוק היא להבטיח את זכויות בעל הדירה המקורית בפרויקט בינוי בינוי או תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש במקרה בו היזם או הקבלן אינו מסוגל לסיים את הפרויקט. נציין כי בעוד עסקה רגילה של רכישת דירה מיזם או קבלן מחוייבת על פי חוק בערבות חוק מכר, עסקה המתבצעת בין בעל דירה קיימת לבין יזם בהתחדשות עירונית לא הייתה מחויבת לכך.

"הצעת חוק זו נועדה להתמודד עם סיכון זה ולקבוע במפורש כי החוק יחול גם על עסקאות מסוג התחדשות עירונית באופן שבו זכויותיו של בעל דירה המתקשר בעסקה כזו יובטחו בבטוחה הולמת עד אשר יוקנו לו הזכויות בדירה החדשה שהיזם התחייב למסור לו", כך על פי דברי ההסבר לחוק.

לדברי ח"כ שטרית יוזם החוק: "התקשרות בין בעלי דירות לבין יזם בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, מהווה התקשרות כלכלית משמעותית ביותר עבור בעלי דירות. הצעת החוק, נועדה להסדיר מצב זה, כאשר היא תגן על זכויות בעלי הדירות הקיימות, שנתנו את כל רכושם להריסה ולבנייה מחדש, באמצעות קביעת הוראה בחוק לפיה תינתן לכל בעל דירה בעסקה מסוג של התחדשות עירונית ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה בצירוף שווי זכויות הבנייה הקיימות ערב פינוי הדירה".

עו"ד אברהם ללום, שותף ומנהל מחלקת המקרקעין וההתחדשות העירונית במשרד ERM , שעזר בניסוח הצעת החוק אמר היום: "אני מברך על הצעת החוק ומקווה שתעבור גם קריאה שניה ושלישית. כבר היום חלק מהענף מיישם אותה טרם עברה. באותו הזמן, כולי תקווה שבמסגרת הדיון בוועדת הפנים נצליח גם להעביר את נושא הערבות על השכירות כפי שהיה בנוסח המקורי". נציין כי בנוסח המקורי של הצעת החוק נכלל גם סעיף שקבע כי יזם יחויב להעניק לבעל הדירה ערבות אוטונומית על דמי השכירות שמקבל בתקופת הביניים בין הפינוי מהדירה הישנה ועד קבלת הדירה החדשה.

גם עו"ד ישי איצקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' סבור שמדובר בהצעת חוק חיובית אך מוסיף כי מדובר בהצעה שעוד דרושה מספר התאמות כדי לענות על כל המקרים וכל סוגי החוזים שנחתמים בין יזם לבעל דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית.