***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

אחד הדברים החשובים ביותר בפרויקט תמ"א 38 הוא בחירת היזם או הקבלן, הרי בלעדיו, עד כמה שבעלי הדירות ירצו לקדם את פרויקט החיזוק הם לא יוכלו להתקדם. ליזם ולקבלן תפקיד קריטי בתהליך החל מההתנהלות מול בעלי הדירות, דרך הגשת התוכניות לעירייה וקבלת האישורים המתאימים ועד לביצוע הפרויקט עצמו וחיזוק הבניין.

חשוב להדגיש כי תמ"א 38 מאפשרת לבעלי הדירות להתקשר עם יזם, או עם קבלן ביצוע, וההבדל המשמעותי בין השניים הוא שיזם יצטרך מאוחר יותר להתקשר בעצמו עם קבלן מבצע מה שמכניס עוד שחקן לתמונה. במקביל, חברות רבות הפעילות בתחום זה הם גם החברה היזמית וגם חברת ביצוע כך שההתקשרות הראשונית עם אותה חברה תהיה ההתקשרות היחידה הנחוצה מצד בעלי הדירות.

רבים מעדיפים לקדם פרויקט עם יזם שהוא גם קבלן ביצוע משום שמדובר בכתובת אחת מצד בעלי הדירות מצד אחד ובניסיון של החברה מאידך בכל הקשור גם לחלק המימוני והקנייני למשל, בו יטפל היזם וגם בחלק ההנדסי והתכנוני, המסובך מאוד בתמ"א 38, עליו אמון קבלן הביצוע.

המציאות בשטח מעידה כי התקשרות בעלי דירות עם קבלנים בפרויקטים של תמ"א 38 נעשית בשתי דרכים עיקריות: הראשונה היא כאשר יזם או קבלן יוצר קשר עם בעלי הדירות בבניין ומציע את שירותיו, ומרגע זה מתחיל להתגלגל התהליך. השנייה היא בעלי דירות שמתאגדים בבניין ופונים בעצמם, או באמצעות עו"ד ששכרו למטרה זו, ליזמים וקבלנים לקבל הצעות לביצוע פרויקט. בכל אחת מהדרכים יש כמה דברים שבעלי הדירות צריכים לשים אליהם לב.

הנטייה הראשונית של בעלי הדירות היא לבקש כמה שיותר תמורות מהיזם או הקבלן בתמורה להסכמתם לביצוע הפרויקט, כלומר, תוספת גדולה בשטח הדירה הקיימת, מרפסת, חניה, דמי שכירות ועוד. חשוב להדגיש כי היקף התמורות אומנם כפוף להסכמת היזם או הקבלן אך תלוי קודם כל באילוצים התכנוניים השונים מבניין לבניין וממגרש למגרש.

לפעמים יכול להיווצר מצב בו בניין אחד יקבל תוספת משמעותית בשטח הדירה הקיימת ובניין שנמצא סמוך אליו באותו הרחוב לא יוכל לקבל תמורה זהה. הסיבה עשויה להיות גודל מגרש שונה, מדיניות שהשתנתה מצד הועדה המקומית או אפילו תקן חדש של כיבוי אש שנכנס לתוקף. מסיבה זו חשוב להבין מהרגע הראשון מה המצב התכנוני הקיים בבניין בו מבקשים לקדם תמ"א 38, אם באמצעות בעלי מקצוע בלתי תלויים הנשכרים על ידי הדיירים ואם באמצעות פגישות מפורטות של בעלי הדירות עם היזם או הקבלן שמגישים את ההצעה. אם קבלן מבטיח תוספת מסויימת לדירה, חשוב להבין כיצד הוא יכול גם לקיים את ההבטחה מבחינה תכנונית.

דבר נוסף שחשוב לבדוק לפני שחותמים על הסכם מול חברה כזו או אחרת, הוא הכשרה, ניסיון וממליצים. תמ"א 38 היא תחום חדש יחסית ומסובך מאוד. מי שכבר ביצע פרויקט אחד, יודע הרבה יותר ממי שלא עשה זאת מעולם. אחת השאלות הראשונות שעל בעלי הדירות לשאול את היזם או הקבלן היא איזה ניסיון יש לו בתחום. כדאי לבקש לראות פרויקטים קודמים ואף לדבר עם בעלי דירות בבניין בו מקדם, מבצע או כבר סיים הקבלן או היזם את העבודה.

רבים מבעלי הדירות שנמצאים בתהליך של תמ"א 38 מציינים כי אחת הבעיות הקשות היא למצוא קבלנים או יזמים בעלי ניסיון. גם במשרד הבינוי מכירים את הבעיה ולכן לאחרונה החלו לקיים קורס לקבלנים על תמ"א 38 בשיתוף התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים).

הקורס אומנם לא רלבנטי לבעלי דירות, אבל הוא כן יכול להקל על חיפוש קבלנים מהתחום וזאת בשל העובדה שבסיום כל קורס מפורסמת רשימה מלאה של הקבלנים שעברו אותו באתר משרד הבינוי. כניסה לשם ויצירת קשר עם קבלנים יכולה להקל על השלב הראשוני של חיפוש יזם או קבלן מהתחום. את רשימת הקבלנים ניתן למצוא כאן.