***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תמ"א 38 הולכת ותופסת תאוצה בשנים האחרונות כאשר יותר ויותר בניינים מתקדמים לקראת חיזוקם. במקביל לצמיחה בהתאגדויות הדיירים ובבקשות להיתר לביצוע הפרויקט, הולך ומשתכלל גם השוק עצמו ובעלי המקצוע העוסקים בו.

בתמ"א 38 קיים המשולש המורכב מבעלי הדירות - היזם - הקבלן המבצע, כאשר כל אחד מהם חשוב לקידום הפרויקט מחד, ויכול גם לגרום לטרפודו מאידך. אם בתחילת הדרך היו אלו בעיקר יזמים שפנו אל בעלי הדירות בבניינים ישנים בהצעות לביצוע תמ"א 38, מאוחר יותר החלו גם בעלי הדירות עצמם להתארגן לבדם ולבנות מטעמם ליזמים או לקבלנים וכעת הולכת ותופסת תאוצה תופעה חדשה.

במסגרת האבולוציה החדשה בתחום, נולדו חברות חדשות שכל תפקידן הוא לפנות לבעלי הדירות בבניינים הרלבנטיים לתמ"א 38, לארגן אותם לקראת הפרויקט ולייצג אותם מול קבלנים בשלב מאוחר יותר. חברות אלו מציגות לבעלי הדירות את המצב התכנוני הקיים, את האפשרויות העומדות בפניהם, את המגבלות ואת התחנות שעליהם לעבור עד יציאתו של פרויקט אל הפועל. במקביל, חברות אלו גם מייצגות את בעלי הדירות אל מול יזמים וקבלנים ואף מסייעות בעריכת מכרז לבחירת מבצע הפרויקט.

על פניו מדובר בפתרון מתבקש בתחום זה. זה יעיל, מאחר שבעלי הדירות אינם יכולים לראות תמיד את כל התמונה כולה בכל הנוגע לפרויקט העתידי, ואין בידם כלים מקצועיים לנתח הצעות שמגיעות אליהם מצד קבלנים או יזמים מחד או להבין מה ניתן או לא ניתן לעשות בבניין בו הם גרים מהבחינה התכנונית.

לבדוק את המטרה

אולם, גם חברות שמארגנות דיירים ועוזרות להם לקדם פרויקט דורשות תשומת לב מצד בעלי הדירות שצריכים לוודא שאכן מדובר בגורמים בעלי ניסיון מחד, ובעלי אינטרס הזהה לזה של בעלי הדירות. במרבית המקרים, אם לא בכולם, עובדות חברות אלו על עמלה או תשלום קבוע שמגיע בסופו של יום מהיזם או הקבלן שייבחר לבצע הפרויקט. עובדה פשוטה זו מחייבת את בעלי הדירות לבדוק שאין לחברה ניגוד עניינים אל מול חברות הבנייה ושהם אכן יוכלו לייצג את בעלי הדירות ולא יסתבר בסוף הדרך שדווקא אינטרס של מישהו אחר הוביל את המהלכים שבוצעו.

במקביל, הניסיון של אותה חברה מנהלת חשוב לא פחות מהניסיון של הקבלנים והיזמים בתחום. תמ"א 38 היא תחום מסובך, המחייב הבנה מקיפה בתחום הקניין, המיסוי, התכנון והבנייה. עוד נקודה חשובה היא יכולת החברה המנהלת לפעול מול הרשות המקומית שגם לה, בכל עיר ועיר, מדיניות שונה לגבי הזכויות שניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 או דרישות מיוחדות שצריך לדעת ולהבין הקריטיות לקידום פרויקט.

הגבלות והתחייבות

דבר נוסף שבעלי הדירות צריכים לתת עליו את הדעת הוא סוג ההתחייבות שהם נותנים או חותמים עליו אל מול חברה שמארגנת את הדיירים במסגרת הפרויקט. אחד הדברים הראשונים שחברה מבקשת מבעלי דירות לעשות במפגש בניהן הנוגע לתמ"א 38 הוא לחתום על התחייבות שבעלי הדירות לא יתקשרו עם חברה אחרת, יזם אחר או קבלן אחר במקביל. מסמך זה בדרך כלל יכלול תקופה בה נאסר על בעלי הדירות להתקשר עם גורם אחר והתקופה הזו יכולה לנוע בין חודשים לשנים.

בכל מקרה שמסמך מסוג זה מגיע לפתחם של בעלי הדירות צריכים האחרונים להבין על מה הם חותמים ולעשות את שיקול הדעת האם ההתחייבות האמורה כדאית. במקביל, צריך לבדוק היטב האם התחייבות בכתב אל מול חברה מנהלת שכזו לא כוללת גם סעיף שקובע כי במקרה והחברה מוציאה כספים והפרויקט לא יוצא אל הפועל בסופו של דבר, העלות הכספית האמורה לא מתגלגלת לפתחם של בעלי הדירות.