***הטור בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

בשבוע שעבר, 25 בינואר, התקיים הדיון השני בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בנושא תכניות הרבעים החולשת על רוב מרכז תל אביב. באופן חריג הגיעו לדיון התכנוני גם ראש העיר רון חולדאי ונציג מטעם משרד החוץ. שניהם דיברו על החובה הציבורית והתרבותית של מדינת ישראל לשמור על הכרזת ארגון אונסק"ו על המרכז הוותיק של תל אביב כאתר מורשת עולמית בזכות הערכים האדריכליים המיוחדים שלו.

הדיון הארוך שהתנהל (שני במספר) חידד את המתח שטרם הגיע להכרעה בין מגמת שימור מרכז תל אביב לבין מגמת ההתחדשות העירונית. יזמים, בעלי דירות ומגרשים, אדריכלים, נציגי העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית משתתפים כעת בהליך המסכם שבסופו תחליט הוועדה לעררים מהו האיזון הראוי בין שימור לבין התחדשות וכיצד ייראה מרכז תל אביב בעשורים הבאים.

בשלוש השנים האחרונות בעלי דירות באזורי רובע 3 ורובע 4 במרכז תל אביב שומעים שוב ושוב מפי יזמים על העיכובים שגורמת העירייה בקידום בקשות להיתרים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. אכן כבר יותר משנתיים עברו מאז הופקדו תכניות הרבעים והכאוס התכנוני באזור זה מעורר אצל תושבים רבים את השאלה הנוקבת - מדוע העירייה לא רוצה שנחדש את הבניינים המתפוררים האלה, הרי אין בהם דבר שראוי לשמר?

מהות האינקובטור התכנוני

בדרך כלל, כשנשאלת השאלה בפגישה עם בעלי דירות, קשה לי להסביר את כל ההיסטוריה התכנונית שנמצאת ברקע של הדיונים הנוכחיים בוועדות התכנון על תכניות הרבעים, ואני מסתפק בהסבר קצר שהעניין מורכב מאוד וקשה להבין את השיקולים של העירייה.

כיוון שהשאלה חוזרת לאחרונה כמעט בכל פגישה עם מתעניינים בפרויקטים באזור זה, החלטתי לנסות ולהסביר במאמר קצר את שורש העימות בין עיריית תל אביב שמעוניינת בשימור של רבעים אלה לבין בעלי דירות ויזמים שמעוניינים בהסרת חסמים כך שתתחיל התחדשות עירונית משמעותית במרכז תל אביב.

כדי להבין לעומק את מהות הוויכוח הציבורי סביב התכניות, חובה לדעת ראשית מהו "האינקובטור התכנוני" ממנו יצאו לעולם: עיריית תל אביב החלה בשנות התשעים לקדם תכנית שימור למרכז הוותיק של העיר ובשנת 2001 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית שימור מקיפה לעיר, אך הוועדה המחוזית החליטה לפצלה לשתי תכניות נפרדות. הראשונה קודמה במרץ רב ועסקה במבנים לשימור, קרי תכנית מאוד מצומצמת ומחמירה החלה על רשימה מפורטת של כאלף בניינים שקיבלה בסופו של דבר תוקף בשנת 2008 (רק כעבור 7 שנים).

ערך ארכיטקטוני

תכנית השימור השנייה הייתה אמורה לטפל במתחמים לשימור ולא במבנים ספציפיים ועל-כן כונתה תכנית "מתחמים עירוניים בעלי ערך ארכיטקטוני". בינואר 2005 פורסמה הודעה על הכנת תכנית ועל תנאים מגבילים (על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה) להוצאת היתרים באזור הכרזת אונסק"ו במסגרת העבודה על תכנית המתחמים. בשנת 2009 הוארכו התנאים המגבילים באזור זה לשנתיים נוספות, אך תכנית המתחמים מעולם לא קודמה עד לשלב הפקדה ואישור סופי ולמעשה נגנזה בגרסתה המקורית.

יש לזכור שבסוף שנות התשעים, כאשר החלה העירייה לעסוק בתכנון עתיד רובע 3 ורובע 4 עדיין לא הייתה כל תכנית מתחרה ולכן התהליך התכנוני התנהל בעצלתיים כפי שנהוג במקומותינו. התמונה השתנתה בבת אחת כאשר בשנת 2005 פורסמה תמ"א 38 בגרסתה המקורית ולמעשה נתנה לכל בניין בתחומי הרבעים את זכויות הבנייה לביצוע פרויקט, ואם לא די בכך, אף הוסיפה הקלות משמעותיות בקווי הבניין, במספר הקומות ובנושאים מהותיים נוספים.

מרגע לידתה של תמ"א 38, התחילה למעשה תחרות תכנונית בין מסלול תמ"א 38 לבין מסלול השימור אותו רצתה העירייה לקדם. אגב, בשנת 2003 זכתה תל אביב, לאחר עבודת הכנה רבה, בהכרזה הרשמית מטעם ארגון אונסק"ו על אזורי מרכז העיר כאתר מורשת עולמית מבחינה ארכיטקטונית. ההכרזה רק העצימה את תפיסת שימור אזורים אלה, תפיסה שהפכה מבחינת העירייה למחויבות כתובה כדי לשמור על הכרזת אונסק"ו.

תיקוני תמ"א 38 שהגיעו לאחר מכן אף החריפו את העימות שכן נפתחה האפשרות להוספת 2.5 קומות על בניין ישן וכמובן נוספה האפשרות להרוס בניין קיים ולבנות במקומו מבנה חדש המכפיל כמעט את מספר הקומות הקיים.

על רקע מגמות התכנון הסותרות שהתנהלו במהלך כמעט עשור שלם החליטה העירייה להביא את המאבק לכדי סיום ולכן הופקדו בסוף שנת 2012 התכניות החדשות לרובע 3 ורובע 4. כעת גם ניתן להבין שלמעשה תכניות הרבעים הן למעשה גלגול מאוחר של תכניות שימור ישנות יותר. זאת גם הסיבה שהן עוררו גל משמעותי של התנגדויות מצד הציבור שחשש, ועדיין חושש, שאם מגמת השימור שבהן תגבר על אפשרויות ההתחדשות העירונית, הרי שחלקים נרחבים במרכז תל אביב ייכנסו לקיפאון ארוך שנים ותיעצר בהם תנופת ההתחדשות.

ביום רביעי, 4 בפברואר, יתקיים בבית התפוצות באוניברסיטת תל אביב יום עיון מקיף בנושא תכנית הרבעים, יוצג עדכון מהדיונים במועצה הארצית לגבי סעיפי התכנית וניתוח תכנוני ומשפטי של השלכותיה. להרשמה - לחצו כאן.

***הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים ומשמש כראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית