התחדשות עירונית? דירות ה-3 חדרים בסכנת הכחדה

בשבוע שעבר הורה שר הפנים, גלעד ארדן, לדרג המקצועי במשרד לקדם שינויים בתמ"א 38, בכיוונים הבאים: לשלב בנייה לשכירות במסגרת תמ"א 38, לעודד גם חיזוק של מבני ציבור מפני רעידות אדמה ולאפשר הוספת ממ"ד גם במבנים שנבנו בין השנים 1980 ל-1992.

ייתכן שהשינויים המתוכננים יאיצו את היקף מיזמי תמ"א 38, שבינתיים מתקדמים בעצלתיים. אולם בשנים האחרונות מתחילים להישמע קולות הטוענים כי לצד היתרונות שבתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, ישנם גם צדדים אחרים, בעייתיים. בהקשר החברתי נטען לא פעם שהדירות החדשות שנבנות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הן דירות יקרות, שעשויות לגרום להדרת החלשים ממרכז העיר המתייקר גם כך.

במישור הנדל"ני קיימת בעיה בסוגיית ההיצע. בעיה זו באה לידי ביטוי במיזמי תמ"א 38 במסלול תוספת בנייה, אך גם במסלולים האחרים. מדובר על העובדה הפשוטה שבעוד מדינת ישראל מנסה להגדיל את היצע הדירות הקטנות, היצע שלוקה בחסר, מיזמי החיזוק שבאמת מגדילים את היצע הדירות הכולל בערים - מעלימים בקצב מהיר את הדירות הקטנות.

כך, במקרה של בניין ישן ובו דירות קטנות בנות 3 חדרים, שעובר חיזוק מפני רעידות אדמה, מקבלים הדיירים במקרים רבים תוספת חדר, שהופך את הדירות לגדולות יותר. הדבר הכרחי כדי לשכנע את הדיירים, וגם לסוגיית החיזוק והמיגון באמצעות הוספת ממ"ד, אך מצמצם את היצע הדירות הקטנות הקיים.

הדירות החדשות שנבנות במסגרת התמ"א, היו יכולות להשלים את החסר ולהגדיל את היצע הדירות הקטנות. אלא שברוב הפרויקטים לא נבנות כאלה. נבנות דירות גדולות ויקרות - שרק אנשים מבוססים יכולים לרכוש אותן. מי שלא יוכלו להרשות לעצמם דירות אלה, יידחקו לשוליים - שולי העיר, או שולי המדינה.

הבנייה החדשה לא תדביק את הקצב

על-פי נתוני מינהל התכנון במשרד הפנים, מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 לשנת 2013, בשנה זו אושרו בקשות להיתר המשקפות חיזוק של 4,320 דירות קיימות ברחבי הארץ ומתוכן 4,110 דירות קיימות יורחבו. סביר להניח שרוב הדירות הן דירות קטנות שיקבלו תוספת שטח לדירה, חדר נוסף או ממ"ד, וחלק ניכר הן דירות 3 חדרים שיגדלו להיות דירות בנות 4 חדרים. אמנם נראה שמדובר במספר קטן של דירות ביחס להתחלות בנייה של עשרות אלפי דירות בשנה, אבל למעשה זה הרבה יותר ממספר הדירות הקטנות שנבנות כחדשות היום.

על-פי נתוני משרד הבינוי ל-2013, מתוך כ-46.4 אלף דירות שהחלו להיבנות בשנה זו, רק 1,817 היו בנות 3 חדרים, 899 בנות 2 חדרים ורק 58 בנות חדר אחד. בסך הכול, מספרן הכולל של כל הדירות הקטנות בנות 3 חדרים ומטה שבנייתן החלה בשנת 2013 עמד על 2,774 דירות בלבד. כלומר, בעוד תמ"א 38 גורעת לפחות 4,110 דירות קטנות מהשוק בכל שנה בשל הרחבתן, היקף הדירות הקטנות החדשות שנבנות בפרויקטים רגילים רחוק מלהדביק את הקצב. כל זאת, מבלי למנות מיזמי פינוי-בינוי, שמעלימים במימושם דירות קטנות גם הם.

על-פי חברת my house, המשווקת פרויקטים של תמ"א 38 בעבור יזמים, רק ב-30% מהפרויקטים משווקות דירות בנות 3 חדרים, ובאף אחד מהפרויקטים לא משווקות דירות בנות 2 חדרים.

יזמי תמ"א טוענים כי המצב נוצר כתוצאה מאילוצי תכנון ומדיניות הרשויות המקומיות. חמי שאול, מנכ"ל קרסו נדל"ן, מציין כי המצב שונה בפרויקטים במסלול של הריסה ובנייה מחדש, שם מספר הדירות הקטנות גדול יותר.

לדברי דנית נווה, מנהלת השיווק בחברת שלום את נתן: "יש רשויות, כדוגמת עיריית רמת גן, אשר מאפשרות בניית דירות קטנות של 2-3 חדרים, אך יש רשויות שמדיניות התמ"א שלהן מגדירה שטח מינימלי לדירה, ולכן לא ניתן לבנות בהן דירות קטנות".

האם נכון לדרוש מהיזמים לכלול דירות קטנות בפרויקטים שהם מקימים, או להטיל על הרשויות לקבוע יחס מסויים לדירות קטנות בפרויקט? גם בנושא זה הדעות חלוקות בין העיריות השונות.

ת"א: "מנסה לעצור ותובעים אותי"

"נכון שנגרעות הרבה דירות קטנות בתמ"א 38 ולפעמים גם בפינוי-בינוי", מסכימה אורלי הראל, סגנית מהנדס העיר תל-אביב-יפו. "זו הסיבה שאנחנו מתעקשים על תמהיל נכון בפרויקטים חדשים ועל מינון מספק של דירות קטנות. הבעיה היא שבתמ"א 38 אי-אפשר לקבוע משהו שנוגד את התב"ע הקיימת, אלא אם עושים תב"ע חדשה. ניסינו לעשות זאת בתוכנית הרבעים ומה שקורה זה שאני כל חודש מגיעה למועצה הארצית לדיונים על כל העררים וההתנגדויות והתוכנית כבר שנים לא מאושרת. אם אני מנסה לעצור, ולהגביל את מספר הקומות למשל, אומרים שאני פוגעת בהיתכנות הכלכלית ואם יש תוכנית פוגעת אני אצטרך לשלם פיצויים.

"אם המדינה הייתה חושבת שזו בעיה שצריך להתייחס אליה, אז היו מעבירים את זה בחקיקה, אבל זה לא קורה. בפינוי-בינוי אנחנו בהחלט מביאים בחשבון את הנושא, ואפילו הולכים לכיוון של פרויקטים שבהם לא תאושר תוספת לדירות הקיימות אם בבדיקה פרטנית נראה שהן גדולות מספיק. אם מדובר בדירות קיימות של 30 מ"ר או 40 מ"ר תהיה תוספת - אבל בדירות 70 מ"ר לא בטוח שתינתן תוספת. חשוב לשמור על תמהיל נכון".

באשר לטענה שדירות התמ"א החדשות הן בסופו של דבר דירות יקרות יותר אומרת הראל: "תמ"א 38 מייצרת דירות לעשירים, כל מי שיאמר אחרת טועה. כשרק החליטו על תמ"א 38, הופענו בכל הדיונים של המועצה הארצית ואמרנו שאין טעם לתת אותן זכויות בתל-אביב ובבית שאן. אמרנו שאפשר להחריג את העיר מהתוכנית ואם הזכויות יהיו זהות כולם יחזקו רק בתל-אביב. לא הקשיבו לנו והיום זה המצב".

רעננה: "אי-אפשר להעמיס על יזמים"

בעיריית רעננה סבורים דווקא כי תוספת הדירות הקטנות החדשות תגבר בעתיד. "תמ"א 38 היא תוכנית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. זה ייעודה. אם יגדירו ליזמים שהם צריכים לבנות דירות קטנות במסגרת התמ"א, הרווח היזמי עשוי להיות נמוך יותר וזה עשוי להוביל ליישום מועט יותר של התוכנית", כך סבור איתן גינזבורג, סגן ומ"מ מקום ראש העיר רעננה ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.

"איני חושב שיש צמצום קריטי במספר הדירות הקטנות, ונוסף לכך, כל תוכניות הבנייה החדשה מחוייבות היום בתמהיל של לפחות 20% דירות קטנות. ייתכן שאפשר להטיל מגבלה כזו או אחרת על גודל הדירות במקרה שיש הרבה זכויות על מגרש אבל זה לא המצב בדרך כלל. בנוסף, אם העיריות יוכלו ליזום תמ"א 38, אז בגלל שהן יכולות לוותר על הרווח היזמי, יהיה אפשר לשלב גם דירות קטנות. תמ"א 38 היא תכנון מאולץ כפי שהיא, אי-אפשר לאלץ אותו עוד יותר".

באשר לעובדה שמיזמי החיזוק מובילים גם לדירות גדולות ויקרות יותר אמר גינזבורג: "לפעמים זה נכון, אבל אי-אפשר על-ידי תוכנית שבאה לפתור בעיה אחת לפתור את כל בעיות הדיור בישראל".

"אין מחסור בדירות קטנות, אבל צריך פעולות מתקנות"

"אני לא חושבת שיש חשש להיעלמות הדירות הקטנות בגלל פרויקטים של התחדשות עירונית", כך אומרת אדריכלית סופיה אלדור, לשעבר מנהלת האגף לתכנון עירוני במשרד הבינוי ומי שהייתה אמונה על תחום ההתחדשות העירונית.

"בערים רבות יש מלאי גדול מאוד, אולי גדול מדי, של דירות קטנות, ולא פעם זוגות צעירים עם ילדים דווקא חיפשו דירות גדולות יותר ונאלצו לעזוב את מרכזי הערים ולנדוד לפרברים. זה אחד הגורמים לתופעת הזדקנות הערים ולפעמים גם להתדרדרות בשכונות מסוימות מבחינה סוציו אקונומית. לכן צריך פעולות מתקנות. בתוכניות פינוי-בינוי יזמים היו שמחים לבנות יותר דירות קטנות, במיוחד באזורי הביקוש, אבל בלי להקטין את היקף זכויות הבנייה, ובמקרים רבים הרשויות המקומיות לא רוצות להגדיל את מספר הדירות.

"אבל דירות קטנות ייבנו בפרויקטים חדשים בגלל ההנחיות החדשות של משרד הפנים המחייבות לכלול 20% דירות קטנות בתב"עות חדשות. צריך לזכור שהרבה פעמים הדירות הקטנות הקיימות הן קטנות מאוד והתוספת, בעיקר בתמ"א 38, עדיין משאירות אותן קטנות.

"אם לא יטפלו בהתחדשות העירונית, הרקמה העירונית תתדרדר ובסוף נגיע למצב שיצריך שימוש בכלים כמו שיקום שכונות שהרבה יותר קשה ליישם.

"צריך לחשוב על עוד שיטות להתחדשות עירונית כדי לשמור על היצע דירות קטנות מספק, לתת פתרון לביקוש הדיור למעמד הביניים ולאנשים בודדים, משפחות חד הוריות ועוד, וגם לשמור על שטחים פתוחים".

 3חדרים