***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

אחד האתגרים הגדולים העומדים בפני דיירים המתארגנים לפרויקט תמ"א 38, ועוד לפני היציאה לדרך, הוא שלב הקמת הנציגות. די לבחון מספר מקרים בכדי לדעת שגם אם הכוונה טובה, מדובר באתגר לא קל ופשוט.

"בדרך כלל יש מספר אנשים שרוצים להוביל את התהליך", מספר אייל אוכמן, מנכ"ל חברת תל-דן יזמות, "לא נתקלתי עדיין במצב בו היו יותר מתנדבים ממה שצריך. בדרך כלל, כדאי שיהיו שלושה אנשים לכל הפחות, זה בכדי שיוכל להיות רוב", ממליץ אוכמן, "אבל מעבר לחמישה, זה כבר יותר מדי. זו כבר 'מליאת קיבוץ'".

אוכמן מדגיש כי הבעיות עולות בעיקר משום שעבור הנציגות מדובר בנושא חדש. "מן הסתם, הם בדרך כלל עושים פרויקט כזה בפעם הראשונה. כדי שתהליך יצליח הוא חייב להיות מדויק, וכשעושים זאת בפעם הראשונה, זה טבעי לטעות - צריך לדעת לספק כלים לנציגות".

- איך נבחרת נציגות מלכתחילה?

"מי שנבחר הוא כמעט תמיד מי שרוצה. במקרים רבים קשה למצוא את השלושה. אחרי שיש כאלה, פשוט מחליטים - מי בעד ומי נגד".

הדרכה לנציגות

בכדי לסייע לנציגות פרויקט תמ"א ולהעניק לה כלים נכונים שייעלו את התהליך, פתח אוכמן סדנת הדרכה. "מעבר להיותי יזם, אני גם יו"ר האיגוד ויצרתי תכנית לימודים בתחום. אני מלמד את זה כמעט בכל מסגרת אפשרית, כך גם גיליתי עד כמה שכיחות הבעיות לאורך הדרך".

הסדנה, בת שלושה מפגשים, מדריכה את הנציגות ותומכת בה. "במפגש הראשון אנחנו מדברים על איך יוצרים מנהיגות נכונה בבניין, איך כדאי להוביל. הרי בשלב זה אין למנהיגות מנדט של ממש, היות שעד שאין הסכם, אין לה תוקף משפטי".

אוכמן מזכיר כי גם כאן, כמו בהרבה מקרים אחרים, הרגש והאגו עלולים להפריע בדרך. "עשיתי מחקר למה אנשים מתנגדים לפרויקטים בכל הארכאות האפשריות. גם בית משפט עליון. זה עולה הרבה כסף לאנשים. גם בתמ"א. ולמה? כי פגעו באגו. אנשים כאלה פועלים מהבטן. מתנגד פסיבי יכול להפיך למתנגד אקטיבי - שנלחם בפרויקט. להיות וקטור הפוך. במקרה הטוב הוא יכול לדחות מימוש, במקרה הרע הוא ינצח. בסדנה אנחנו מלמדים איך להימנע, ומה אפשר להפסיד".

המפגש השני בסדנה, כבר נכנס לפרטים אחרים, ומתארח בו אדריכל - שמתייחס לכל נושאי התכנון. בפגישה זו גם משתתף עו"ד המייצג דיירים, ומסביר להם מה חשוב לדעת.

במפגש האחרון משתתף מפקח בנייה אשר מסביר על הדילמות הכרוכות בלחיות תקופה מסוימת באתר בנייה. "ליזם יהיה קל יותר לעבוד במקום בו יש הסכמה, חשוב שהוא ידע שהוא הולך אחרי מנהיגות ברורה, וגם את ההתלבטויות האלו אני מסביר בסדנה".

את הסדנה, כדאי לדעת, מעביר אוכמן ללא תשלום. "כששואלים אותי למה אני עושה את זה, אני מסביר שזו שיטת השיווק שלי. תקציב השיווק שלי הוא פשוט העברת מידע, כשהמטרה היא חשיפה".

הסדנה מתקיימת בשלב זה בתל אביב, אבל אוכמן מבטיח כי בהמשך היא תהיה בכל מקום רלבנטי לפרויקטים אלה.