בתום חודשים ארוכים של בנייה, הסירו הדיירים בבניין ממול את הסרט בטקס חגיגי לאות סיום עבודות התמ"א. כל הדיריים מתגאים בדירתם המחודשת הגדולה והמרווחת, במרפסות, בחניות החדשות ובמחסנים האישיים. הבנין המחודש עם הלובי המפואר, חדרי הדיירים, המעלית והגינה המטופחת, נראים נהדר ואתם מלאי קנאה, ומתחילים לחשוב ברצינות על תמ"א 38 לבנין שלכם. אתם כבר חולמים על מרפסת השמש החדשה, על המעלית והכניסה היפה לבנין שלכם, ועל הרחבת הדירה הקטנה. אבל אז מסתבר שדני מדירה 3 קצת מסויג, ורמי מדירה 2 בכלל מתנגד לרעיון.

אם בעבר יזמים היו פונים לדיירי בניין ומנסים להבשיל אותם לקראת התהליך, הרי שבשנים האחרונות ולאור הביקוש העצום בקרב דיירים לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38, ישנה דווקא מגמה הפוכה של פניית בעלי דירות ליזמים.

לכן, לעיתים קרובות פניית הדיירים ליזמים נעשית לפני שקיימת תמימות דעים בנוגע לביצוע העבודות וכאשר אין הרוב הנדרש להסכמה לביצוע הפרויקט. פניה ליזמים בשלב כה מוקדם, עלולה לגרום להתארכות ההליך על פני שנים ארוכות ולהתשת הדיירים, גם אלו התומכים אשר עלולים להפוך במרוצת השנים למתנגדים.

זאת ועוד, פניה בשלבים מוקדמים וללא הסכמה והכנה מתאימה, עלולה להרתיע יזמים מלהכנס לפעילות בבנין לא מגובש בו הסיכוי לביצוע העבודות נמוך, בטח במקום בו הביקוש בקרב בניינים אחרים רב.

המשולש הקריטי

פרויקטים מסוג תמ"א 38 ("עיבוי בינוי") הם פרויקטים המורכבים לרוב ממשולש זכויות - בעלי הדירות, היזם, וקבלן הביצוע. כל אחד מהגורמים כאמור מהווה נדבך חשוב בקידום וביצוע הפרויקט או טירפודו. מרכיב בעלי הדירות הנו מרכיב קריטי לשלבים המוקדמים של הפרויקט באופן שבו העדר הידע, ההבנה והמוכנות הנדרשת, עלולים להוביל להעדר הסכמות ובתוך כך לסיכול וטרפוד הפרויקט. מנסיוני, ישנם כיום שני סוגים עיקריים של העדר הסכמות בקרב בעלי דירות: העדר הסכמה לגבי עצם ביצוע ההליך עצמו, והעדר הסכמה הנובעת ממהות התמורות המוצעות מאת היזם או הקבלן המבקש להתקשר עם הדיירים בעסקה.

בבחינת הסיבות הנעוצות בבסיס העדר ההסכמות לגבי הביצוע ניתן למצוא סיבות רבות ובהן: חשש הדיירים מתקופת עבודות ארוכה ומתמשכת; התנגדות להגדלת מספר הדירות בבנין והרצון להשאירו כבניין בוטיק; חוסר עניין בהרחבת הדירה במקום בו שטח הדירות הקיימות הנו גדול מלכתחילה; חשש של בעלי דירות מפגיעה בהכנסה משכירות במהלך תקופת הבניה; והעדר רצון של דיירים שכבר השקיעו מכספם בשיפוץ דירותיהם ואינם מעוניינים בכניסה לתהליך.

העדר הסכמה לגבי התמורות כוללת למשל את הרצון לקבלת דירה גדולה יותר מזו המוצעת על ידי היזם; חוסר שביעות רצון מהמפרט הטכני; או חוסר עניין בתמורות אחרות כגון חדרי דיירים או מעלית - למשל לבעלי דירות בקומות הנמוכות אשר אשר יעדיפו פיצוי אחר.

אז מה עושים כדי לא להגיע ליזמים בשלב לא בשל?

לפני הכל יש להבין שתמ"א 38 הוא פרוייקט מורכב מאוד, לו שותפים גורמים רבים הנדרשים לפעול בשיתוף פעולה זה עם זה. לצד היתרונות הברורים של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והשבחת הנכסים - בין אם בשיפוץ וחידוש הבנין, הגדלת הדירות או הוספה של מתקנים כגון מעליות, חדרי דיירים ולובי מפואר - קיימים גם חסרונות. הדיירים נאלצים להמשיך ולהתגורר בבנין המשמש כאתר בניה לכל דבר ועניין ונאלצים להתמודד במהלך הבניה עם רעש, אבק, לכלוך, הפרעות ומטרדים, וכן תקלות שונות כגון ניתוקים זמניים של דירותיהם מחשמל, מים ותקשורת.

ידע זה כוח ומידע הוא חשוב

כניסה להליך מורכב שכזה דורש תכנון מוקדם, הבנה של התהליך ובעיקר - ידע. ידע יפיג חששות, יקרב מתנגדים ויצמצם פערים כבר בשלבים מוקדמים, ויסייע בהשגת יעדי הדיירים ומקסום התמורות שיקבלו מהיזמים. ככל שלדיירים יהיו הידע והבנה בשלבים מוקדמים, אזי יגבר הסיכוי להוצאת הפרויקט אל הפועל ולמקסום תמורות הדיירים במסגרת הפרויקט.

לכן, עצתי היא לא לחכות לפנית היזם אלא לפעול לקבלת סיוע ותמיכה מאת אנשי המקצוע המתמחים בתחום כבר בשלבים מוקדמים ככל הניתן. אנשי המקצוע ובהם עורך הדין, יספקו לכם את הידע והבטחון הנדרש לקידום ההליך באופן שיסיר חששות ויסייע בפישור דיירים מתנגדים. הסתייעות בעורך דין הבקיא בתחום תאפשר לכם לבנות תכנית פעולה אסטרטגית להתקשרות נכונה יותר עם יזמים תוך בחינה של בטוחות ראויות ומקסום התמורות להם הנכם זכאים במסגרת הפרויקט על מנת שגם אתם תוכלו להגיע לטקס החגיגי וליהנות מדירותיכם המחודשות מהר ככל הניתן.

*** הכותב הוא עורך-דין, שותף מנהל של משרד ירון אריאל ושות', המתמחה בתמ"א 38 ועסקאות נדל"ן