על יתרונותיה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) אין צורך להכביר מילים. מקובל לסבור שהתכנית מועילה לכל הצדדים הנוגעים לעניין, לרבות המדינה, הרשויות המקומיות, יזמים ובעלי הדירות. בכל הנוגע לאחרונים, אין ספק כי בניין שמבוצע בו פרויקט לפי תמ"א 38 מוביל בהכרח לעליית ערכן של דירות הדיירים כתוצאה משיפוץ הבניין, החלפת תשתיותיו הישנות, בניית הרחבות, דוגמת ממ"דים ומרפסות ולעיתים תוספת חניות.

אף כי המגורים באתר בניה במשך תקופת העבודות הממושכת כרוכים באי נוחות, מטרדי רעש ולכלוך, הרי שסביר להניח שהתועלת הצומחת בסוף התהליך מצדיקה את נכונות הדיירים להשלים עם הקשיים הנלווים לפרויקט. אי נוחות זו מופחתת כמעט באופן מלא כאשר מדובר בפרויקט לביצוע תמ"א 38/2, קרי, הריסה ובניה מחדש של הבניין, שאז יעתיקו הדיירים את מגוריהם בתקופת הבניה לדירות שכורות, על חשבונו של היזם. במקרה כזה מקובל גם כי היזם נושא בעלויות ההובלה אל הדירות השכורות ובחזרה אל הדירות החדשות.

לא כך הם פני הדברים כשמדובר בבעלים של יחידה מסחרית במבנה מגורים. בחלק גדול מן הבניינים הישנים העומדים בקריטריונים לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, ניתן למצוא בקומת הקרקע יחידות המשמשות לעסקים מסוגים שונים: מרפאה, מספרה, חנות מכולת, בית קפה, משרד וכיו"ב.

הנאתם של בעלי עסקים אלו מביצוע הפרויקט היא בדרך כלל מוגבלת. בין היתר, מאחר שהם אינם נהנים מבניית מעלית, אין להם ערך ממשי בבניית ממ"ד, הם אינם צפויים לקבל תוספת מרפסת, וגם אפשרויות הרחבת השטח הינן בד"כ מצומצמות כתוצאה ממגבלות תכנוניות.

מאידך, ביצוע עבודות החיזוק, אשר נפרש בדרך כלל על פני תקופה של 24-18 חודשים, עלול לגרום לפגיעה אנושה בעסקים המתנהלים בנכסים אלו. מניעת חשיפת חלון הראווה של הנכס לחזית הרחוב, צמצום אפשרויות הגישה, התנהלות באתר עבודה אשר מטבע הדברים נתון תחת מטרדי רעש ולכלוך, עלולים להדיר את רגליהם של לקוחות פוטנציאליים.

גם העתקת מיקומו של העסק, בתקופת עבודות הבנייה, למיקום חלופי, אין בה כדי לאיין לחלוטין את הפגיעה הצפויה במחזור הפעילות של העסק. לעיתים מיקומו הייחודי של העסק מהווה את בסיס המוניטין שלו והעתקתו למקום אחר משולה לסגירתו. בהקשר זה ראוי לזכור כי, בשונה מהעתקת דירת מגורים לדירה חלופית, העתקתו של עסק כרוכה בדרך כלל בהשקעת משאבים כספיים לא מבוטלים לצורך שיפוצו של המקום החלופי והתאמתו לסטנדרטים התואמים את אופיו של העסק.

בעוד שעיקרון בסיסי בפרויקטים מסוג זה הוא נכונות היזם לשאת בתשלום דמי שכירות עבור בעלי הדירות למשך תקופת העבודות, הרי שכאשר מדובר בבעל עסק, דמי השכירות הינם אך חלק מן הפיצוי הנחוץ לו, כאשר בפועל עשוי אותו בעל עסק לדרוש פיצוי בגין חלף דמי פדיון. למעט במקרים חריגים, דרישה לתשלום דמי פדיון צפויה להביא לפגיעה בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט עבור היזם ולפיכך תביא לסיכול הפרויקט כולו.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), לא נתן דעתו להבדל בין בעלים של דירה לבעלים של עסק. במסגרת הוראות החוק ניתנה סמכות למפקח על רישום מקרקעין לכפות הסכמה לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 על פי בקשתם של מספר הבעלים הקבוע בחוק (שני שלישים כאשר מדובר בפרויקט לפי תמ"א 38/1 וארבע חמישיות כאשר מדובר בפרויקט לביצוע תמ"א 38/2).

בהכרעותיהם של המפקחים על רישום המקרקעין ואף בהכרעותיו של בית המשפט המחוזי בערעורים שנידונו בפניו על הכרעות מפקחים, ניכר כי בתי המשפט ערים לנחיצותה, חיוניותה וחשיבותה של תכנית החיזוק ולפיכך העיקרון הבסיסי העומד לנגד עיניהם הינו הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה.

במסגרת ההכרעות השיפוטיות בתביעות לאכיפת הסכם על המיעוט המסרב, ייבחן בית המשפט האם הופר השיוויון בין בעלי הזכויות בבניין והאם נוהג הרוב בתום לב. במקרה בו התשובות לשאלות אלו תמצאנה חיוביות, זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחיית בקשת הרוב לאכוף את ההסכם. אף כי הפסיקה בתחום עודנה מועטה יחסית, ניתן להניח כי זכויותיו של בעל עסק לא תעמודנה כנגד רצונם של רוב בעלי הדירות בבניין, אלא במקרים חריגים.

לנוכח חשיבותה של תכנית החיזוק מחד, אל מול הפגיעה שעלולה להיגרם לבעלי העסקים מאידך, ראוי שהמחוקק יימצא לנכון ליתן דעתו בסוגיה זו, בדרך של מתן תמריצים חיצוניים לבעלי עסקים, אשר יפחיתו את מידת הפגיעה בהם ויאפשרו את תמיכתם בפרויקט.

*** עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38