אדריכלים רבים נשאלים מדוע אין איזון בין דירות שבוצע בהן תמ"א 38. יש דירות שמקבלות הרחבה של ממ"ד, אחרות שמקבלות מרפסת שמש חדשה, יש כאלו שלא מקבלות תוספת הרחבה כלל, ואף יש דירות שגודלן לאחר ביצוע התמ"א קטן מהגודל המקורי שלהן. מובן שדיירים המעוניינים בביצוע תמ"א 38 בבניין שלהם, חפצים גם בשיפור המגורים בדירתם ולא רק בחלק הציבורי שבבניין. אך עובדת קיומו של פרויקט תמ"א 38 לא מבטיחה תמורה זהה לכל הדיירים, בכל הנוגע לדירה שלהם.

חלק מהשינויים בין התמורות נעוצים בהבדלים בין הרשויות השונות והתב"ע או המדיניות שלהם להתחדשות עירונית. חלק מהרשויות העירוניות מקלות וחלקן מקשות בנוגע לפרמטרים שונים, כמו קווי הבניין. גם אם תמ"א 38 מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר לדירה, בפועל, מימוש כל המ"ר האפשרי או חלקו תלוי בנתונים הפיזיים בבניין ובאותן התב"עות.

לכן, על דיירים להבין כי בעקבות החלטות הרשות, המדיניות שאומצה בנושא ההתחדשות העירונית והתב"ע, בהכרח ייווצר חוסר איזון בתמורות לדירות הקיימות, אפילו בניצול המקסימלי שניתן לבצע.

תמ"א 38 תוספות - חוסר האיזון המרכזי הוא בין הדירות

כשמדובר בהרחבת דירה (התמורה האטרקטיבית ביותר לדיירים), חוסר האיזון נעוץ בהבדלים בין רשויות. בעוד שיש רשויות שמאפשרות להגיע עם אופציות ההרחבה עד קווי המגרש, דבר שמאפשר הרחבת הדירה בצורה משמעותית וכתוצאה הוספת ממ"דים, יש עיריות שלא מאפשרות זאת. בערים בהן לא ניתן לבנות עד קו האפס של המגרש, לא יוכלו דיירים לקבל הרחבה בדמות חדר נוסף.

הוספת מרפסות לעומת זאת תלויה בבניה המקורית, המשתנה מבניין לבניין. יש בניינים שבהם הדירות הפונות לחזית לא יכולות לקבל מרפסת שמש, מאחר שכבר ניצלו את קווי הבניין וההבלטות המותרות, בעוד דירות העורף באותו בניין לא ניצלו את האפשרויות האלה, ולכן יכולות לקבל מרפסת.

בנוגע לחניה - בעוד שעבור הדירות החדשות יש מחויבות למציאת פתרון חניה בבניין המחודש, לדירות הקיימות לא תמיד ניתן לתכנן תוספת חניות. זאת ממספר סיבות: לעיתים לא קיים מקום פיזי כי הקרקע כבר בנויה ויש תוספות כמו מעלית, הרחבות לובי, וחדר אשפה, כך שלא נשאר מקום; בחלק מהרשויות אין אפשרות לתכנון מתקני חניה תת-קרקעיים בחזית לפי קווי הבניין; יש מקרים שנעזרים בפתרונות יצירתיים, כמו מרתפי חניה רובוטיים אוטומטים למקומות חניה, אך גם אלו לא מתאפשרים לפי קווי הבניין בכל רשות, ובנוסף עלותם הגבוהה לא תמיד משתלמת בפרויקט.

תמ"א 38 הריסה ובניה - חוסר איזון בין הרשויות העירוניות

כשמדובר על פרויקטים להריסה ובניה מחדש של הבניין, ההבדלים בהגבלות העירוניות הם הגורמים העיקריים להבדלים בין הדירות לאחר הביצוע. הסיבה להבדלים בין גודל הדירות קשורה לתקנות הבניה החדשות, הכוללות כיום מעלית מונגשת ומדרגות לפי תקנות כיבוי אש. מכיוון שהבנייה צריכה להתכנס חזרה לקווי הבניין שנקבעו בתב"ע החדשה, וחלקים משטח הבניין נלקחים על ידי התוספות הללו של מעלית, מדרגות רחבות, ושטחים ציבוריים נדרשים, נוצר מצב בו שטח הדירות נשאר לעיתים קטן יותר משהיה. אך לעומת החובה לחזור אל קווי הבניין, הבלטות כן ניתן לבצע בתמ"א 38 הריסה ובניה, כך שניתן להוסיף מרפסות. כך, כמעט כל דירה בפרויקטים אלה יכולה לקבל כתוספת מרפסת שמש.

על דיירי הבניין הקיים להבין, כי לאו דווקא תמיד מה שמותר הוא מה שמתאפשר פיזית או תכנונית וזאת על-פי נתוני הבניין, המגרש והרשויות המקומיות השונות במדיניותן.

*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר