הריבית שניפחה את הבועה

1. אולי זו יד המקרה בלבד, אבל שעתיים לפני פרסום דוח המבקר על מחדל הדיור פורסמה באתרים הכלכליים ידיעה קצרצרה שסיפרה את סיפורה של בועת הנדל"ן, מזווית הרבה יותר פרקטית מאשר התיאורים המפורטים מאוד והטכניים מאוד של המבקר, שנפרשו על פני כ-300 עמודים. הידיעה ציטטה את ד"ר נדין בודו-טרכטנברג, המשנה לנגידת בנק ישראל, כאומרת או רומזת שהריבית עשויה לרדת מתחת לאפס אם השקל יתחזק.

המשפט היחיד הזה מספר את הסיפור כולו. הוא מספר שטחו עיניהם של בכירי הבנק המרכזי מלראות את הנזקים והעיוותים של ריבית ריאלית שלילית על המשק בכלל ועל מחירי הדיור בפרט. הם רואים לנגד עיניהם כעת בעיקר את מלחמת המטבעות הגלובלית, את הצורך להשאיר את השקל חלש כדי לתמוך בתעשיות הייצוא.

זו מטרה חשובה כשלעצמה, אבל בסופו של דבר, ההתמקדות בה משקפת את העיוורון הגדול ואת האטימות הרבה של מקבלי ההחלטות. בודו-טרכטנברג יודעת היטב שריבית ריאלית שלילית, במיוחד אם היא נמתחת לאורך שנים רבות, מעוותת את מחירי הנכסים. בודו-טרכטנברג, הנגידה ד"ר קרנית פלוג וכל בכירי הבנק המרכזי יודעים היטב שריבית ריאלית שלילית היא הדלק וסם החיים של כל בועת נכסים. כל שוק חם - בין אם בנדל"ן ובין אם במניות או בסחורות - צומח על המצע הפורה של ריבית ריאלית שלילית.

זה סוד גלוי, ואמרנו את זה לא פעם: עורק החיים של שוק חם הוא כסף בזיל הזול, מימון נגיש ותמחור סיכונים לא ראוי שמושך עוד ועוד כסף זול, מאיץ את עליית המחירים, יוצר אופוריה ונוטע אשליות ש"הפעם זה שונה" או ש"המחירים ימשיכו לעלות לנצח נצחים" או ש"אין שום סיכוי שהמחירים יירדו", או שה"דירות תמיד עולות" (לא, הן לא).

צריך לומר זאת בפה מלא: הקפיטליזם הוא לא עניין של איפוק או טעם טוב, וכלכלות שוק מקבלות על עצמן סיכונים, בין היתר סיכונים של ריביות מעוותות, כדי להשיג מטרות כמו צמיחה, החלשת המטבע המקומי ועידוד התעסוקה. התעשייה הפיננסית (הכוונה לשווקים - משוקי המניות, דרך האג"ח ועד למט"ח), הלב של הקפיטליזם, היא כמו גולם שעלול לקום על יוצרו ולחולל משברים בעוצמה בלתי נתפסת, עם תוצאות קשות, ובדרך כלל הנפגעים הם קורבנות חפים מפשע. הרגולטורים או מפקחים אחרים צריכים לזהות את הסיכונים ולנסות למנוע את התפתחותם למשברים חריפים.

למרבה הצער, סיכונים מתממשים בנקודה מסוימת, בעוצמה מסוימת ובתחום מסוים, וזה יקרה גם בשוק הנדל"ן, השאלה היא רק מתי ובאיזו עוצמה. הבנק המרכזי, שאמון על המדיניות המוניטרית של ישראל, הוא בעצם הרגולטור של הריביות, ובעקיפין הרגולטור של שוקי המט"ח. הראייה של המשנה לנגידת בנק ישראל כאילו מטרתה הבלעדית של הרגולציה הזאת היא להחליש את השקל או להילחם בשוקי המט"ח הסוררים, בלי להביא בחשבון את הסיכונים ותוצאות הלוואי (בועת הנדל"ן), היא פשוט אטימות במקרה הטוב וחוצפה במקרה הרע.

העובדה שבכירי הבנק המרכזי החליטו לגלגל את האחריות לחלו טין לפתחה של הממשלה, בתוך חזרה עקבית ואוטומטית על סיסמאות ה"היצע" בשוק הנדל"ן (בהמשך נראה שמדובר בסיסמאות חלולות) - זו אחיזת עיניים וגניבת דעת. העובדה שבכירי הבנק המרכזי היו לאורך כל השנים האחרונות די אדישים להתנפחות הבועה מוציאה מן הדעת ומשקפת את הניתוק ההולך וגובר של מקבלי ההחלטות מהאזרחים.

2. החשיפה של משה ליכטמן, כתב ופרשן "גלובס" בתחום הנדל"ן, את התלבטות מבקר המדינה לגבי מועד פרסום הדוח על מחדל הדיור הביאה בסופו של דבר לפרסומו מוקדם מהצפוי, והציבה את מחדל הדיור בראש סדר היום הציבורי. טוב שכך, כי זו אכן הבעיה מס' 1 במשק, לצד השכר הנמוך והכלכלה השחורה. למרבה הצער, המבקר פספס לחלוטין והתקשה להבין את התפקיד הדומיננטי של הריבית במחדל הזה. אכן, אין מידע מסודר על תחום הנדל"ן בישראל. אכן, אין תיאום, אין תכנון, הכול חפיף, הכול פרטץ', שליפה מהשרוול, אבל זה לא הסיפור.

גרף אחד הרי שווה אלף מילים. הציצו בבקשה בגרפים שצירפנו כאן. בראשון שבהם, שהציג מנכ"ל מזרחי טפחות אלדד פרשר בוועידת הנדל"ן של "גלובס" השבוע, אפשר לראות בבירור את מה שאנחנו כותבים פה כבר שנים: הריבית הריאלית השלילית ניפחה את מחירי הדירות. חד וחלק, בלי סיפורים, בלי 300 עמודים של המבקר. במקביל, שוק המשכנתאות (הגרף השני), התנפח בכ-70%, מכ-150 ל-260 מיליארד שקל בתוך 7 שנים.

והתוצאה של הבועה וגם של השכר הקפוא: מחיר דירה בישראל ביחס לשכר הוא פי שניים (!) ממחירה במדינות מפותחות אחרות, כלומר צריך פי שניים משכורות בישראל לרכישת דירה (130 ויותר משכורות ממוצעות בישראל לעומת כ-60 במדינות המפותחות).

3. במקביל להתנפחות בועת הנדל"ן החלה להתנפח לה בועה אחרת, בועת סיסמאות "ההיצע". אם תשאלו את כל בכירי המשרדים הכלכליים, הם יחזרו על אותה מנטרה: אין מספיק דירות, וההפרשים נעים בין 50-60 אלף דירות ליותר מ-100 אלף, תלוי את מי שואלים. לכאורה, כפי שהופיע בדוח המבקר, מקובל למדוד את הביקושים בשוק הדיור לפי הגידול השנתי של מספר משקי הבית לעומת השינויים במספר התחלות הבנייה. לפי המבקר, מדובר בפער של 53 אלף דירות ולפי משרד השיכון מדובר בפער של 115 אלף דירות, ועל בסיס ההנחות הללו צמחה התיאוריה של "מחסור בדירות" או של "בעיה בהיצע".

כל הניתוחים המלומדים הללו מתעלמים מעובדה אחת פשוטה. אין המונים, לפחות לפי הסטטיסטיקה, שמתגוררים ברחוב (אולי הם גרים עם ההורים, אולי הם מתגוררים באופן בלתי חוקי, אבל אין 50 אלף משקי בית או 100 אלף משקי בית שמתגוררים ברחוב). מה שדווקא יש זה כ-47 אלף דירות ריקות ברחבי הארץ, כ-4,700 מהן בת"א, לפני נתוני חברת החשמל ב-2011, הנתונים האמינים ביותר שקיימים במערכת.

את "בועת ההיצע" ניפץ השבוע ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בראיון למוסף הנדל"ן של "גלובס" אמר שראל במפורש ש"לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסייה. כמובן, אפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסייה לא קטן בשנים האחרונות. הוא גדל... הסיבה המרכזית לביקוש הגדול של הדירות היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם... לכן, גם לזוגות צעירים וגם לאחרים הרבה יותר קל לקנות דירה כשהריבית נמוכה, כי רוב האנשים קונים דירות באמצעות משכנתא. לכן צריך לחכות, כי בסופו של דבר הריבית תעלה, גם בעולם וגם בארץ, ואז הביקושים יירדו והמחירים יתחילו לרדת".

שראל מבסס את טענתו על שורה של מדדים, כמו עלייה במספר החדרים לנפש לפי נתוני הלמ"ס או חישובים המשקפים מ"ר של נדל"ן למגורים המחולק באוכלוסייה - ולפי שניהם אפשר לראות שהוא גדל באופן ברור בעשור האחרון (ולא ירד אם נוצרים פערים כאלה גדולים בבניית דירות).

עוד מציין שראל גם את מחירי השכירות שעלו באופן מתון יחסית למחירי הדירות, דבר המצביע על עובדה פשוטה: אם היה מחסור בדירות היינו רואים עלייה חדה אף יותר בדמי השכירות ולא רק במחירי הדירות.

השורה התחתונה: אין מחסור דרמטי בדירות בישראל, אין היצע נמוך להחריד של דירות במדינת ישראל. אבל בהחלט יש ריבית נמוכה להחריד שגרמה להתנפחות הגדולה של מחירי הדיור.

4. כמו בכל עידן של כסף זול, אין פה ארוחות חינם, ומדובר באחד העידנים הארוכים יותר בהיסטוריה, שגורם ועוד יגרום תופעות לוואי קשות. למשל, התמכרות מאוד מסוכנת. השווינו בעבר את הכסף הזול לסמים. הם ממכרים וקשה להיגמל מהם, וכשמנסים או מתחילים להיגמל זה עלול להיות כואב מאוד. הכסף הזול סימם את כל מקבלי ההחלטות.

לבועות הרי יש פסיכולוגיה משלהן: ההתמכרות להן מעוורת, מסממת (בדיוק כמו ההכנסות הגבוהות לאוצר מענף הנדל"ן שנעות סביב 20 מיליארד שקל בשנה וכוללות מסי רכישה, מס שבח, מע"מ והכנסות ממכירת קרקעות). לאורך כל השנים האחרונות התריע "גלובס" מפני התסריט הזה והפציר בבנק ישראל ובאוצר לפעול בעוצמה ובנחישות, אבל פישר, בזמנו, טען שלא ניתן לקבוע בוודאות שמדובר בבועה.

הדגשנו זאת בעבר ונדגיש זאת שוב כעת: אנשים שבעים מעולם לא יבינו את האנשים שאין להם, שמתקשים לשרוד, שמתקשים לגרד הון עצמי לדירה במחיר מנופח. כשענקית בנקאות פושטת רגל כמו סיטיגרופ מפנקת את פישר בעשרות מיליוני שקלים בתקופה כה קצרה, אי אפשר לצפות שכנגיד בנק הוא ישרת ויהיה נאמן לאזרחים. הוא משרת את הבנקאים ונאמן להם, ליציבותם, לחשש שירידה משמעותית במחירי הנדל"ן תפגע ביציבותם. לאורך כל תקופת כהונתו נישא פישר על כפיה של התקשורת הכלכלית כאילו היה סוג של אליל, מלך מלכי המלכים. המבוגר האחראי, כבר אמרנו? נראה שגם המבקר יוסף שפירא נדבק בהתלהבות הזאת.

בנק ישראל לא העריך את הסחרור במחירי הדירות שייגרם כתוצאה מהריבית האפסית ואת הנזק הכבד שייגרם למשקי הבית בהוצאות המתנפחות על הדיור. בשעה שהמערכת הכלכלית חגגה את יציאתה החלקה יחסית של ישראל מהמשבר של 2008, החלה להתנפח לה בועת הדיור. בשנתיים-שלוש הראשונות כולם נרדמו בשמירה. פישר אפילו טרח להרגיע את כולנו שבסך הכול מדובר בהתאמת מחירים ובבנק המרכזי עומדים על המשמר שלא תיווצר בועה. המילה "בועה" נאסרה להגייה בבנק ישראל ובאוצר, ורק כמה אנשים עם מצפון בתוך המשרדים העזו ללחוש אותה, באופן לא רשמי.

כשבנק ישראל והאוצר הבינו שהמחירים מסתחררים, שיש פה סוג של אובדן שליטה, שזו צרה צרורה, הם החלו לפעול. מאוחר מדי ומעט מדי. כמה סבבים של הגבלות על משכנתאות ניסו לחנוק את הסחרור ללא כל הצלחה.

בנק ישראל יאמר להגנתו שלא הייתה לו ברירה, שזו המדיניות המוניטרית בכל העולם, שהאפשרות של ריבית גבוהה יותר איננה רלוונטית כלל וכלל. אבל מעולם לא עלתה אפילו התהייה מה היה קורה אם הריבית הריאלית בישראל הייתה חיובית, גם אם נמוכה, ובנק ישראל היה מטפל בבעיות בשוק המט"ח בכלים אחרים (בזמנו הרי היה אלכסון, למי שהספיק לשכוח).

עכשיו זה, כאמור, מאוחר. גם האפשרות שהממשלה תפעל לסבסד בצורה כלשהי (ויש אינספור אפשרויות) את מחירי הדירות לזוגות הצעירים רחוקה עד מאוד. עד שהממשלה תקום, ועד ששרי האוצר והשיכון יתמקמו בכיסאותיהם, תמונת המצב לא תשתנה בהרבה. מה שישתנה הוא שעידן הכסף הזול יתחיל להסתיים השנה, כשהפד יעלה את הריבית בארה"ב ביוני השנה. כמה זמן ייקח עד שהעולם יחזור לריביות שפויות? מתי זה ישפיע על מחירי הנכסים (מניות, אג"ח, נדל"ן)? איש, כמובן, אינו יודע. אבל זה ישפיע, בוודאות ישפיע.

5. אחת האשליות שמנסים למכור לנו היא שרוב האזרחים בישראל "התעשרו" מבועת הנדל"ן כיוון שקרוב ל-70% מחזיקים דירות בבעלות. למרבה ההפתעה, ולמרות הסחרור במחירי הדיור מאז 2008, לא חל שינוי דרמטי בשיעור הבעלות על דירות. בכלל הארץ ירד אחוז הבעלות על דירות מגורים מ-69.3% ממשקי הבית ב-2007 ל-67.9% בשנת 2013. השיעור הזה, אגב, גבוה יחסית לשיעורי הבעלות במדינות המערב, כ-65% בארה"ב ואף פחות מכך באיחוד האירופי. שאר האוכלוסייה בישראל גרה בשכירות או במה שמוגדר דירות חינם. כ-26.6% בממוצע גרים בשכירות, ומתוכם כ-3% בלבד בשכירות ציבורית (דיור ציבורי ודיור מוגן), כ-23% בשכירות פרטית, והשאר (כ-5%), כאמור, בדירות חינם או בדמי מפתח.

ממוצעי הבעלות קצת מטעים כי יש הבדל גדול מאוד בין הערים. בתל אביב, למשל, שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם נמוך במיוחד ועומד על כ-47% בלבד (דווקא עלייה לעומת כ-45% בשנת 2006), והגרים בדירות שכורות הם קרוב ל-47% (!). כן, כן, כמעט חצי ממשקי הבית בתל אביב בכלל שוכרים את דירתם. לעומת תל אביב, בולטת אשדוד, שבה כ-72% גרים בדירה בבעלותם.

אבל, וזה אבל גדול מאוד, הממוצעים די משקרים, כרגיל. הביטו שוב בקבוצת הגרפים שצורפה למאמר, שעולה ממנה בבירור שנרשמה ירידה די משמעותית בהחזקת דירות בבעלות בעשירונים המייצגים של מעמד הביניים. ההסבר פשוט: בועת הנדל"ן שחקה את היכולת שלהם לקנות דירות.

נחזור לממוצעים: לכאורה, לפי הנתונים הללו, לרוב משקי הבית בישראל אין כאמור שום אינטרס בירידת מחירי הדיור, כי ירידה כזו תפגע בשווי הנכס שלהם, ודאי של הדור החדש שהשתעבד למשכנתאות עד סוף ימי חייו. ירידה משמעותית עלולה לערער את הביטחונות ולסכן את החזרי המשכנתא, במיוחד אם הריבית תשנה כיוון ותתחיל לטפס מעלה.

אלא שהקביעה הזאת קצת מטעה: ראשית, ככל שמתקרבים למרכז, לגוש דן, שיעורי הבעלות צונחים לכיוון ה-50% ומטה, כמו בתל אביב. וכך להפך, ככל שמתרחקים מהמרכז, לכיוון המעגל השני הקרוב יחסית, למשל אשדוד, ראשון לציון ונתניה, שיעור הבעלות על דירות עולה.

שנית, זו אשליה: יש אמנם תחושה של עושר ורווח למשקי הבית שבבעלותם דירה, כי הרי הנכס בבעלותם "שווה מאוד" וניתן למימוש במחיר גבוה, אבל מי שינסה לשרטט את עתיד ילדיו יגלה ודאי שתהיה להם בעיה ענקית. רובם לא יהיו מסוגלים לרכוש דירה באזורים שבהם גרים כעת הוריהם, ורובם כנראה לא יזכו לעזרה בהיקפים משמעותיים מאבא ואמא התומכים, כפי שהוריהם זכו לכך מסבתא וסבא הדואגים.

כולנו כמובן מאחלים חיים לנצח, אבל לאור העלייה בתוחלת החיים והשחיקה בשכר הריאלי והפנסיות, צריך יותר כסף כדי להמשיך לחיות עד 120, ובאופן טבעי נותר פחות כסף לעזור לילדים.

זו האשליה הכי גדולה, אשליית העושר המדומה של בעלי דירה אחת - עוד אשליה שדואגים לסמם בה את האזרחים.

 בועת הנדלן

 בועת הנדלן

eli@globes.co.il