כידוע, תמ"א 38 חלה על מבני מגורים ישנים שאינם עומדים בהוראות התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. בין אותם מבנים ניתן למצוא אלפי בניינים המורכבים מצרוף של מספר בניינים עצמאיים לחלוטין, או בניינים אשר להם מספר אגפים נפרדים. אף שאותם בניינים ניבנו על חלקה משותפת, יש לכל אחד מהם כניסה נפרדת, חדר מדרגות נפרד ותשתיות עצמאיות. למרות זאת, חוק המקרקעין מתייחס לאותם בניינים כמבנה משותף אחד שאותו מגדיר החוק כ"בית מורכב".

לעובדה זו עלולה להיות השלכה על בעלי דירות המתגוררים בבית מורכב ומעוניינים לבצע בבניין או באגף שלהם פרויקט לפי תמ"א 38. לכאורה, מאחר שמדובר בבית משותף אחד, אותם בעלי דירות נדרשים על פי חוק המקרקעין לקבל גם את הסכמתם של השכנים באגפים הנפרדים, אשר ייתכן וכלל אינם מעוניינים לבצע פרויקט בבניין.

על מנת להסיר חסם זה, ולאפשר קידום פרויקטים גם כאשר לא ניתן להשיג את הרוב הנדרש מבין כלל דיירי הבית המורכב, נקבע בתוספת לחוק המקרקעין אשר עוסקת בחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 (להלן: חוק החיזוק), כי באותם בניינים מחוברים ניתן יהיה להשיג את הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט בחישוב נפרד לכל אגף. אפשרות זו מקלה מאוד על היכולת להשיג את הרוב הקבוע בחוק החיזוק (שני שלישים מן הדיירים לצורך ביצוע תמ"א 38/1 או ארבע חמישיות מן הדיירים לצורך ביצוע תמ"א 38/2).

יחד עם זאת, חוק החיזוק קבע שני תנאים מגבילים לאפשרות לבצע חישוב נפרד לכל אגף. תנאי אחד הוא כי מבחינה פיזית ניתן לבצע חיזוק של אותו מבנה או אגף, בלי לבצע חיזוק כזה גם למבנה או אגף אחר בבית המורכב. התנאי הנוסף הינו שלא יהיה בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב.

פסק דין חריג בתוצאתו אשר ניתן לאחרונה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, פסק בסכסוך שנתגלע בבית מורכב בין בעלי דירות משני מבנים המרכיבים את הבית המשותף. דיירי אחד המבנים ביקשו לחזק את בניינם מפני רעידות אדמה וזאת אגב מכירת זכויות בניה לבניית קומה נוספת.

דיירי המבנה השני התנגדו לביצוע הפרויקט. המתנגדים טענו כי בניית הקומה הנוספת תגרום להסתרה מוחלטת של הנוף, האור והאוויר מהם נהנות דירותיהם. על יסוד טענות אלו טענו המתנגדים כי מאחר שביצוע הפרויקט יפגע בזכויותיהם - לא מתקיים התנאי בחוק החיזוק המאפשר להתייחס לשני המבנים כמבנים נפרדים לצורך חישוב הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. מאחר שכך, טענו המתנגדים כי אין בידי הדיירים המעוניינים בפרויקט את הרוב הנדרש לביצועו.

לאחר שהמפקחת על רישום המקרקעין קיימה שני ביקורים בשטח הבניינים, החליטה היא לקבל את עמדת המתנגדים, קבעה שהקומה הנוספת המתוכננת תגרום להסתרת נוף מוחלטת ולפיכך לפגיעה של ממש בזכויות הדיירים המתנגדים. לאור זאת קבעה המפקחת כי לצורך בדיקת התקיימות הרוב הנחוץ לביצוע הפרויקט יש לספור את קולות הדיירים בשני המבנים המהווים את הבית המורכב ובשים לב למספר המתנגדים - לא הושג הרוב הדרוש.

פסיקה חריגה זו עומדת בניגוד להכרעותיהם של המפקחים על רישום המקרקעין ובתי המשפט במקרים דומים בעבר. העיקרון השולט בפסיקה הינו כי אינטרס הציבור לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 גובר על אינטרס הפרט לנוף בלתי מוגבל מביתו. משמעות הקביעה לפיה פגיעה בנוף גוברת על עקרונות היסוד העומדים בבסיס התמ"א, עלולה לרוקן את התכנית מתוכן. בין פגיעה בנוף לבין מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה יש להעדיף את ההגנה על קדושת החיים, לא כל שכן בסביבה אורבנית בה לא קיימת זכות קנויה לנוף.

יש לקוות כי אכן מדובר בפסיקה חריגה שאחרת ייווצר חסם משמעותי אשר יקשה על הוצאת פרויקטים לחיזוק מבנים מן הכח אל הפועל.

* עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38.