"יזמים יבצעו תכנון שלוקח בחשבון את מי שגובל בפרויקט"

"תקדים מסוכן", כך מכנים יזמי נדל"ן את הפסיקה שניתנה בשבוע שעבר על-ידי בית משפט השלום בחיפה, ופורסמה לראשונה ב"גלובס", שקבעה כי ישנה עילה לכך שיזמים ישלמו פיצויים לדיירים שנפגעו כתוצאה מבניית פרויקט בסמוך להם, וזאת בשל עוגמת-נפש.

מדובר בפסיקה חריגה, מאחר שהתביעה הוגשה למעלה מעשור לאחר אישור התוכנית, ועל כן גם לא הוגשה כתביעה לפיצויים מתוקף חוק התכנון והבנייה כמקובל, אלא כתביעת פיצויים נזיקית בגין פגיעה באיכות החיים ובגין עוגמת-נפש שנגרמה לדיירים.

"כאילו אין מספיק קשיים ליזמים לבנות במדינה הזאת, עכשיו הם גם צריכים לפחד שדיירים יתעוררו אחרי 10 שנים ויתבעו פיצויים מהיזמים עצמם?", תהה מנכ"ל של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות לאחר הפסיקה. "ככה בתי המשפט מעודדים בנייה?"

מסתירים את אור השמש

מדובר במקרה של 3 משפחות המתגוררות בבניין ישן בן שתי קומות ברחוב הוותיקים בנשר, אשר על-פי פסיקת בית המשפט יקבלו פיצוי כספי בסך 15 אלף שקל כל אחת מחברת אזורים, בנוסף להוצאות משפט, לאחר שלפני כעשור הוקם מול ביתן פרויקט "יפה נוף" הכולל שני בניינים בני 15 קומות כל אחד, שבנייתם הושלמה ב-2009.

לטענת התובעים, בניית הבניינים גרמה להם למטרדים קשים ולנזקים מתמשכים, לירידת ערך דירותיהם ולעוגמת-נפש, ועל כן הם הגישו נגד חברת אזורים תביעה לפיצוי בסך 600 אלף שקל.

עוד הם טענו כי אור השמש שממנו הם נהנו במשך שנים רבות נחסם, והדבר גרם בין היתר לכך שנאלצו להתחיל להשתמש בחשמל למטרות חימום. בנוסף הם טענו כי נשלל מהם נוף ליער, שממנו נהנו קודם לכן, ופרטיותם נפגעה מאחר שהם חשופים לעיני דיירי הבניינים הגבוהים.

השופטת בדימוס חנה לפין-הראל קיבלה את התביעה וציינה כי חובה על יזם שמקים פרויקט מסיבי בסביבה של בנייה נמוכה, להביא בחשבון אפשרות של פגיעה.

לפין-הראל אמנם ציינה כי השכנים לא הגישו כנדרש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך עד המועד הקבוע בחוק, אך הוסיפה כי התחשבה בעובדה שלא שפר עליהם גורלם מבחינה כלכלית, ושעורך הדין הראשון שהתקשר עמם על מנת לסייע להם, גזל מהם את כספם ונעלם.

השופטת קיבלה את טענתם לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהבנייה, וזאת כנימוק לכך שהפגיעה במשפחות מצדיקה הגשת תביעת פיצויים נזיקית פרסונלית נגד החברה, ולא רק תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית לפי חוק התכנון והבנייה. "מדובר במקרה טיפוסי לתביעת נזק בגין עוגמת-נפש", קבעה.

לפין-הראל העירה כי הסכום הנמוך יחסית שיקבלו התובעים נגזר גם מהעובדה שבמשך שנים רבות התובעים לא פעלו כלל כנגד התוכנית ולמען פיצויים, בכלים שהיו לרשותם.

"פוגע בוודאות"

עד כמה תשפיע פסיקה זו על סוגיית תביעות הפיצויים? בשנים האחרונות מתחזקת דווקא מגמה הפוכה, שלפיה ועדות ערר שדנות בתביעות פיצויים מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, נוטות לדחות את התביעות.

לדברי עו"ד עידן יוחאי אדרי, שייצג את התובעים, "מדובר באנשים שגרו בדירותיהם מזה שנים, ויום אחד, יש מאין, צצו לפתע בנייני מגורים גבוהים שחסמו את אור השמש - מצרך בסיסי עבור אנשים רגילים. צדק בית המשפט כאשר קבע כי על היזמים בתחום הבנייה להפעיל שיקול-דעת כאשר הם באים לתכנן מבני מגורים ולבצע תכנון שלוקח בחשבון את מי שגובל בפרויקט".

עו"ד אדרי מוסיף כי הוא סבור שבעקבות פסק הדין, "רשויות התכנון וחברות הבנייה לא יוכלו לטעון יותר כי פעלו לפי חוקי התכנון והבנייה בעת מימוש תוכנית בעייתית מבחינה תכנונית, אלא יצטרכו להביא בחשבון גם צרכים של גובלים לפרויקט ולהתחשב בהם".

מנגד סבורים עו"ד מיכל גלקין גולן ועו"ד מיכה גדרון ממשרד גלקין-גדרון המתמחה בדיני תכנון ובנייה - ששניהם עמדו עד לאחרונה בראש ועדות ערר - כי פסק הדין חריג ביותר ומוגבל לנסיבותיו. "ניכר כי הפריע לבית המשפט מצבם הכלכלי העגום של התובעים, ביחס לפרויקט העצום שנבנה לידם על-ידי חברה שנסחרת בשווי של מאות מיליוני שקלים", הם מסבירים. "בית המשפט לא חלק על כך שנזקים של אור שמש, רוח וכו' מקומם בתביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולא בתביעה נזיקית, אם כי הרהר אם לא נכון לבדוק גם היום הלכה זו מחדש בערכאות הגבוהות. כך או אחרת, הפיצוי נפסק בנימוק של עוגמת-נפש אינו מגיע ל10% מהפיצוי שנתבע".

גלקין גולן וגדרון סבורים כי אין מקום לאפשר תביעות נזיקיות בנוסף למנגנון הקבוע בחוק התכנון והבנייה, מאחר שהדבר פוגע בוודאות התכנונית אצל הרשויות, היזמים והציבור. "היום צריך להביא בחשבון את פגיעתה של התוכנית כחלק ממכלול השיקולים אם לאשרה ובאילו תנאים. פתיחת פתח נזיקי עלולה להשמיט את השיקול הכלכלי ממכלול השיקולים. אנו מציעים לשים לב לכך במסגרת התיקון המקודם בימים אלה לפרקים הכלכליים של החוק".