*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הינם חדשים יחסית בנוף הישראלי וביצועם נחשב למאתגר הן במישור המשפטי והן במישור הביצועי. זאת בשל ריבוי הצדדים המעורבים, האינטרסים המנוגדים של הצדדים ואופיו הביצועי של הפרויקט המחייב חיכוך מתמשך בין היזם לבין בעלי הדירות.

עו"ד רן ברא"ז, שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38, מבהיר מהן נקודות המפתח בהתנהלות מול היזם- החל משלבי טרום הפרויקט, עבור לביצוע הפרויקט וכלה בתקופה שלאחר סיומו.

יש האומרים כי תמ"א 38 כשלה וכראיה מציגים את מיעוט הפרויקטים אשר בוצעו עד כה. האם אתה שותף לדעה זו?

"אי-אפשר להתווכח עם העובדה כי נכון לעת עתה התוכנית טרם הגשימה את פוטנציאל המימוש שלה. עד כה הוצאו היתרים לביצוע אלפים בודדים של פרויקטים מתוך פוטנציאל של עשרות ואולי מאות אלפי בניינים הזקוקים לחיזוק.

"יש להפריד לטעמי בין מיעוט הפרויקטים באזור הפריפריה לבין מיעוטם באזורי הביקוש שבמרכז. אכן בפריפריה קיים ספק באם התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה להוות תמריץ לחיזוק מבנים. להבדיל, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז אינו נובע מכשל בתכנית עצמה. התמריצים אשר הוענקו במסגרת התיקון השלישי לתכנית ובכללן סל הזכויות המורחב, יצרו כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים רבים. לראיה מספר ההיתרים אשר הוצאו החל משנת 2013 ועד היום שווה כמעט למספרם של אלה אשר ניתנו בין השנים 2012-2005".

מהי איפה הסיבה כי גם באזורי הביקוש מספרם של הפרויקטים שיצאו לפועל קטן יחסית?

"לטעמי, נכון להיום, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז היה ונותר כשל שוק שנוצר כתוצאה מפערי המידע בין היזמים לבין הדיירים. פרויקטים רבים אינם יוצאים אל הפועל מאחר שהדיירים אינם יודעים להעריך את שווי, היקף ופוטנציאל המימוש של הזכויות אשר בידיהם. הם אינם יודעים לתמחר את עלות ביצוע הפרויקט על ידי היזם, את היקף ההכנסות הצפויות לו מן הפרויקט, את הרווח שלו ואת ההשוואה לשיעור הרווח המקובל בענף. לכך יש להוסיף את הקושי האינהרנטי הטמון בגיבוש הסכמות בין הדיירים לבין עצמם, לאור ניגודי האינטרסים ביניהם ואת מיעוט הפרויקטים המשמשים כבסיס להשוואה".

להבין בתהליך

כיצד אתה ממליץ לדיירים להתחיל את התהליך לביצוע פרויקט?

"לבעלי דירות המגיעים אלי אני מציע קודם כל לאסוף די מידע ונתונים ביחס לפוטנציאל הנכס שלהם, להכירו ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע מתאימים, לרבות שמאי, מפקח בנייה, אדריכל ועורך דין מטעמם. כאשר הדיירים יבינו את שווי הנכס שבידיהם ואת האפשרויות העומדות בפניהם למימושו, יקל עליהם להגיע להבנות עם יזמים פוטנציאלים והם יוכלו להתמקד בבחירת יזם מתאים ומנוסה, ולפסול משא ומתן עקר מול גורמים בלתי מקצועיים הפועלים בשוק".

"הרבה פעמים במסגרת המשא ומתן, אני מזכיר לדיירים כי להם וליזם אינטרס משותף להוציא לפועל פרויקט מוצלח ורווחי" ממשיך ומסביר עו"ד בראז, דיירים רבים, למשל, נרתעים מהפיכת הבניין האינטימי שלהם למגדל מרובה דירות. הם מעדיפים לכפות על היזם בניית מספר מצומצם של דירות גדולות על פני ניצול מקסימלי של מספר הדירות שאותן מתירה הרשות המקומית. מטבע הדברים רווחיותו של פרויקט ובו מספר מצומצם של דירות עלולה להיות נמוכה ולהביא לכישלון הפרויקט. כישלון הוא קטסטרופה ליזם אך הוא גם מפח נפש לדיירים. לא משנה איזה בטחונות העמיד היזם, היה והפרויקט כשל, תיגרם בהכרח פגיעה גם בבעלי הדירות כתוצאה מהתארכות משך הפרויקט ועד לאיתור יזם חדש ולהשלמתו.

אילו בטחונות צריכים לדרוש הדיירים כדי לצמצמם למינימום את היקף הסיכון שלהם?

"זה תלוי באיזה דרך יממן היזם את ביצוע הפרויקט. הנכס הוא למעשה סל של זכויות בנייה. פרויקט יכול להתבצע בשני מסלולים שונים, עם או ללא ליווי בנקאי. שני המסלולים יכולים להיות נכונים ומתאימים עבור הדיירים, אך רק במידה ובונים במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם מנגנונים נכונים לכל אחד משני המסלולים. הסכם טוב צריך להבטיח כי גם במקרה בו חלילה היזם קרס ונקלע לפירוק או לכינוס נכסים, חשיפת הדיירים תהיה מינימאלית וסל הזכויות שטרם מומשו יאפשר איתור של יזם חדש לשם השלמת הפרויקט מן השלב בו נעצר".

כיצד יכולים הדיירים לפקח על קצב התקדמות הפרויקט. איזה כלים יש בידיהם?

"אנו נוהגים לצרף לתהליך, כבר בראשיתו, מפקח מטעם הדיירים. המפקח יהיה לרוב אדריכל, מהנדס, או הנדסאי ותפקידיו העיקריים יהיו, בשלבים הראשונים, סיוע בגיבוש המפרט הטכני שיצורף להסכם עם היזם ובחינת תוכנית הבקשה להיתר טרם הגשתה לאישור. בהמשך התהליך יפקח המפקח על התקדמות הפרויקט, יוודא את ביצוע התחייבויות היזם ויגיש דוחות תקופתיים לנציגות הדיירים. מקובל שהיזם נושא בשכר טרחתו של המפקח מטעם הדיירים, יחד עם זאת אנו ממליצים לדיירים לגבש הסכם בכתב עם המפקח, אשר במסגרתו יוגדר תפקידו ויוסדרו התחייבויותיו כלפי הדיירים".

דרושה פוליסת ביטוח מתאימה

דיירים רבים מוטרדים מנזקים שעלולים להיגרם לרכושם במהלך העבודות. כיצד ניתן להפחית חשש זה?

"החשש הוא לא רק ביחס לפגיעה ברכוש של הדיירים, אלא גם ביחס לפגיעה ברכוש של צדדים שלישיים ואף חלילה לפגיעה בגופם של הדיירים ושל גורמים אחרים המבקרים במגרש או בסביבתו. מעצם היותם בעלי הקרקע אחראים הדיירים לפגיעה בגוף או ברכוש המתרחשת בשטח המגרש. לפיכך על הדיירים לוודא כי טרם תחילת העבודות ירכוש היזם פוליסות ביטוח מתאימות לכיסוי כל הסיכונים הרלוונטיים לפרויקט מסוג זה לרבות כיסוי ביטוחי מתאים גם לדיירים מתוקף אחריותם כבעלי הקרקע. מוצע לדיירים להיעזר בשירותיו של יועץ ביטוח מתאים אשר ייקבע את היקף הכיסוי הרלוונטי, ייבחן את הפוליסות אשר רכש היזם ויאשר כי הכיסוי הביטוחי שנרכש עונה על סיכוני הפרויקט".

בסיום עבודות הבנייה, כיצד ניתן להבטיח את אחריות היזם לטיב העבודות שביצע?

"מקובל לדרוש מהיזם להתחייב לתקופת בדק ואחריות כפי שנקבעה בחוק המכר. על מנת להבטיח את התחייבויות היזם לקיים את חובתו לתיקון ליקויים שיתגלו לאחר השלמת הבנייה, מקובל לחייבו להפקיד בידי בא כוח הדיירים, ערבות בנקאית לתקופת בדק, בסכום שיוגדר מראש בהסכם ההתקשרות, בדרך כלל לתקופה של 18 חודשים עד לאחר סיום העבודות".

לסיום, מה דעתך על העמדה שהביע לאחרונה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לפיה תמ"א 38 היא תכנית רעה שיש לאיידה?

"התכנית אינה חפה מכשלים ואכן יש מקום לשפר את תמריציה בכל הנוגע לאזורי הפריפריה אשר חלקם מועדים להתרחשות רעידות אדמה. יחד עם זאת, כשאני מסתכל מחלון המשרד שלי הפונה אל הבניינים המתפוררים בצפון הישן של תל אביב, ברור לי שהדרך היחידה לאפשר בנייה חדשה והתחדשות עירונית היא על ידי ביצוע עוד ועוד פרויקטים של תמ"א 38".

* עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38.