עיריית רמת-גן מציגה: מתנ"ס מעל בית ספר, גן על הגג

בערים וברשויות לא מעטות בישראל קיים מחסור בשטחים "חומים" להקמת מוסדות ציבור, בתי ספר ועוד. המצוקה ניכרת במיוחד בערים שבהן חלה תנופת בנייה בתוך העיר, בעיקר התחלות בנייה מכוח תמ"א 38 המוסיפה דירות במרקם עירוני בנוי. אחד הפתרונות הוא ציפוף הבנייה של מוסדות הציבור עצמם, כלומר בנייה לגובה. בעוד שברוב הערים מדובר רוב הזמן ברעיון היפותטי בלבד, בעיריית רמת גן החליטו ליישם אותו כחלק מתוכנית מיוחדת שנחשפת ב"גלובס נדל"ן" לראשונה.

התוכנית מיועדת אך ורק לקרקעות חומות הנמצאות בבעלות העירייה, ומבקשת לקבוע זכויות בנייה מוגדלות עם שורה ארוכה של שימושים. התוכנית אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית ולפני ימים אחרים דנה הוועדה המחוזית בכמה התנגדויות שהוגשו לתוכנית. החלטה סופית טרם התקבלה.

על פי התוכנית החדשה מוצע להגדיל באופן משמעותי את היקפי הבנייה על קרקע חומה. כך, התוכנית מבקשת לאפשר בנייה של עד 6 קומות במגרשים קיימים בשטח של עד 2 דונם, ובנייה של עד 9 קומות במגרשים גדולים יותר. באזורי העיר המאופיינים בבנייה צמודת קרקע, ייבנו מבנים בגובה של עד 4 קומות.

הרעיון בבסיס התוכנית הוא ניצול מיטבי של השטח הנמצא בבעלות העירייה ויצירת מבנים חדשים יוכלו לפעול במקביל - בתי ספר, מרפאות, מתנ"סים ועוד, גם בשילוב של שטחי מסחר.

עוד מציעה התוכנית לאפשר בניית מרתפי חניה מתחת למפלס הכניסה של המבנים ומוסדות הציבור, אשר חלק מהם ייועד למבנה וחלק יוכל לשמש כחניונים ציבוריים. זאת, בתנאי שמדובר במגרש ששטחו גדול מ-1.5 דונם.

בנייה להשכרה ומסחר מוגבל

התוכנית המוצעת קובעת גם את השימושים המותרים בבנייה החדשה והם כוללים: מבני חינוך, דת, קהילה, שירותי תרבות וספורט, בריאות ורווחה, משרדים לפעילות הרשות העירונית, שירותי מנהל וחירום, מתקני חשמל ובתי אבות. בנוסף, מציינת התוכנית כי לשימושים אלו יתווספו "השימושים המותרים לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה".

נזכיר שבעקבות צו עליו חתם שר הפנים לשעבר גדעון סער לפני פרישתו מהתפקיד ומהחיים הפוליטיים, הוא הוסיף במסגרת סעיף זה גם אפשרות לשילוב בנייה להשכרה לטווח ארוך במבני ציבור. כך, תוכנית זו לאחר שתאושר תוכל לשלב מגורים להשכרה על גבי מבנים שייבנו על קרקע חומה. למרות שאין התייחסות ספציפית לנושא זה בתוכנית, בעיריית רמת גן לא שוללים את האפשרות המסקרנת הזו.

עוד מבקשת התוכנית לכלול במבני הציבור שייבנו על הקרקע החומה גם שימושים נלווים למסחר, דוגמת בתי קפה, מסעדות, מזנונים וכן שימושים סחירים התואמים את השימוש העיקרי של המבנה. מדובר בהיקף של בין 10% ל-15% מכלל השטח הבנוי במבנה.

התוכנית קובעת הנחיות גם בנושא הבנייה הירוקה, שבדרך כלל מקבל רק מעט התייחסות בשטח. על פי התוכנית, "כל תכנון לשימוש ציבורי בבנייה חדשה יעמוד בתקנים הישראליים הרלוונטיים בנושאי קיימות". בכך, רמת גן למעשה מאמצת את תקן הבנייה הירוקה (שהוא וולנטרי כיום) במבני הציבור החדשים. עוד קובעת התוכנית כי בכל פרויקט בתחום מבני הציבור, בין אם מדובר בבנייה חדשה ובין אם בתוספת או בשיפוץ, ישולב בצוות התכנון יועץ בנייה ירוקה.

החזית החמישית ותקני אופניים

במקביל, מבקשת התוכנית לעשות שימוש בגגות המבנים. "הגג הוא חזית לכל דבר", כתבו עורכי התוכנית, "שיתרונה היותה שטח שניתן וראוי להשתמש בו. בעיר מתחדשת שבה צורך תמידי בתוספת שטחים פתוחים ובצמחייה, זכות וחובה להשתמש בגגות שימוש פעיל. הגישה הרואה בגג אזור טכני בלבד אינה מקובלת עוד".

התוכנית מייעדת את גגות מבני הציבור לשימושים שונים: "בניה חדשה ותוספת בנייה במבני ציבור בכל גובה יחויבו בגינון אפקטיבי, כולל נטיעות ועצים, של חלק גג בשיעור 20% לפחות מתכסית הבניין הכוללת. שיעור זה אינו כולל מעברים ומשטחים מרוצפים המשולבים בגינון. באזורים המרוצפים תותר הצבת ריהוט רחוב, ובכלל זה תאורה ופרגולות. אישור אדריכל העיר לתכנון מפורט של קומת הגג יהיה תנאי להיתר בנייה". עוד קובעת התוכנית כי הגג יוכל גם לשמש כחצר לשימוש מסעדות, בתי קפה, חללי תצוגה לאמנות וכד'. שימוש אפשרי נוסף יוכל להיות להתקנת מערכת סולארית.

עוד נושא לא שגרתי אליו מתייחסת התוכנית הוא חניה לאופניים והתוכנית קובעת תקן מוסדר לנושא. במוסדות חינוך יחושב תקן חניה לאופניים על פי מפתח של מקום חניה לכל 10 תלמידים; במרכזים קהילתיים, מתנ"סים, ספריות, מוזיאונים וכד' מדובר במפתח של מקום חניה לכל 100 מ"ר בנוי; במבנה של שירותי בריאות (מרפאות, בתי חולים) יחושב התקן על פי מקום חניה אחד לכל 200 מ"ר בנוי; במוסדות ציבור אחרים, מדובר במקום חניה אחד לאופניים לכל 500 מ"ר בנוי. אין זו הפעם הראשונה שר"ג מתייחסת לנושא ומבקשת לעודד שימוש באופניים. בעבר נחשף ב"גלובס נדל"ן" כי העירייה קבעה שבכל בניין משרדים חדש או כזה שמתווספות לו קומות חדשות תהיה חובה ליזמים לשלב במבנה מקלחות וחדרי אופניים.

"הפיתרון למצוקת השטחים החומים"

"הצורך בשטחים חומים הולך וגדל ככל שהעיר מתפתחת, ואין זה סוד שרמת גן נמצאת בתהליך גידול מתמיד ומהיר", כך ראש העיר רמת גן, ישראל זינגר. "חשבנו מחוץ לקופסה ויזמנו תוכנית שתביא לניצול מקסימלי של שטחים ציבוריים למען הציבור. אחד החלקים החשובים בעיני בפרויקט הוא נושא החניונים התת קרקעיים. חניונים אלה יאפשרו מקומות חניה רבים לתושבי העיר רמת גן, שיוכלו לחנות בהם חינם כחלק מהשירות העירוני. אני מאמין שהתוכנית תשתכפל בעתיד הקרוב לרשויות אחרות ותהווה מודל לניצול מקסימלי של שטחים".

יו"ר הוועדה המקומית ברמת גן, עו"ד אביבית מאור נמרודי, הוסיפה ואמרה: "העיר רמת גן נמצאת לקראת תוספת של אלפי דירות, בעיקר לאור הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. בשל העובדה שאין הרבה שטחי ציבור קיימים בעיר, החלטנו לקדם תוכנית שתאפשר לנו לנצל שטחים בצורה טובה יותר. אנחנו כמובן כפופים לתנאים מסוימים כמו למשל כללי משרד החינוך שאינם מאפשרים בניית בית ספר של למעלה משלוש קומות, אבל אין שום מניעה שמעל אותו בית ספר לא נוכל להפעיל שימוש ציבורי אחר כמו טיפת חלב, שירות פסיכולוגי או מתנ"ס בקומות הרביעית, החמישית או השישית.

"התוכנית גם מעניקה פיתרון לגידול באוכלוסייה ולמצוקת השטחים הפנויים. כך למשל כל פעם שבית ספר גדל, הוא גדל על חשבון השטח הציבורי הפתוח. ברגע שנהפוך גם את הגגות למשהו שניתן להשתמש בו, זה ייצור שטחים חדשים נוספים, כמובן שעם כל ההתאמות הנדרשות. ולא מדובר רק בבתי ספר. אין מניעה שעל גגות מבני ציבור יהיו גלריות, יוצגו תערוכות או אפילו יפעלו בתי קפה. במקביל, התוכנית קובעת שימושים מתאימים לכל ייעוד מבנה, כך שאם קיים בית ספר שפועל עד הצהריים מעליו יוכל לפעול מתנ"ס בשעות אחר הצהריים. וזו רק דוגמא אחת".

אחת הסיבות לגיבוש התוכנית האמורה, אומרת מאור נמרודי, היא המספר הגדול של מיזמי התחדשות עירונית בעיר. "התוכנית הזו היא הפיתרון למצוקת השטחים החומים. כבר היום עובד בעירייה צוות מיוחד שתפקידו למפות את כל השטחים החומים והמבנים שבבעלות העירייה עם בחינת אפשרויות תוספת הבנייה לאור התוכנית".

בעירייה מדגישים עוד נקודה חשובה בנוגע לתוכנית: "זו תוכנית מאפשרת, ולא תוכנית מחייבת. היא תאפשר לעירייה לנצל שטחים חומים כמו שצריך, אבל תהיה בהתאם לתב"ע באזורים השונים של העיר. המשמעות היא שהעירייה לא תנצל את כל הקומות שהיא יכולה לבנות, אלא רק על פי הצורך שייקבע בשטח".

התנגדויות לתוכנית וספק לגבי שילוב דיור להשכרה

כמו לכל תוכנית, גם לתוכנית זו הוגשו התנגדויות שבהן דנה לאחרונה הוועדה המחוזית. בסך הכול הוגשו שש התנגדויות, על ידי גורמים שונים בעיר.

אחת ההתנגדויות התייחסה לייעוד בניית מגורים להשכרה על גבי מבני ציבור, בטענה כי אין לאשר ייעוד זה משום שהוא רק יגביר את הצורך בשטחי ציבור שחסרים כבר היום.

על כך ענתה הוועדה המקומית: "נוכח תוספת הדירות המשמעותית הצפויה בעיר בשנים הקרובות, הן בפרויקטים מכח תמ"א 38, הן בפרויקטים של פינוי-בינוי והן בפרויקטים של פינוי מחנות צה"ל, ועל מנת לתת מענה לצרכי הציבור העולים מתוספת זו, מחייב צו השעה לשמור על מלאי התכנון העירוני של מגרשים לצרכי ציבור ואף להגדילו. השטחים הציבוריים הם משאב קרקע יקר המופקע מהפרט לטובת הציבור, כאשר רב הביקוש על ההיצע, ועל הוועדה לבחור את השימושים שתועלתם לציבור היא המרובה ביותר. מאחר ששימוש במגרשים למבנים ומוסדות ציבור לצורך דיור בהישג יד להשכרה אינו מסייע במתן מענה לדרישת משקי הבית הנוספים לעיר, ולמעשה מקים דרישות נוספות, ייקבע בהוראות התוכנית כי השימוש לדיור בהישג יד להשכרה הוא שימוש מותר, אולם תנאי להיתר לשימוש זה יהיה אישור תוכנית מפורטת (נקודתית), מלווה בנספח בינוי ובבדיקה פרוגרמתית של שטחי הציבור בסביבה שתוכיח כי ניתן לנצל את המגרש לדיור". כלומר, גם העירייה מתקשה להחליט בעצמה כיצד ניתן יהיה לשלב ייעוד של דיור להשכרה בתוכנית.

התנגדויות נוספות שהוגשו לתוכנית עסקו בשלל תחומים אחרים. בין היתר מדובר בהתנגדות שהוגשה על ידי המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל, שבה נטען כי כל בקשה צריכה לעבור גם את אישור ועדת השימור. התנגדות שהגיש ועד ההורים המרכזי מבקשת לקבוע כי מספר הקומות המותר במוסדות חינוך יוגבל לארבע, שייקבע בתוכנית שטח מינימלי לחצר ושזכויות המסחר במוסדות חינוך יהיו קטנות יותר מאשר במבני ציבור אחרים.

התנגדות נוספת שהוגשה לתוכנית ביקשה לצמצם את מספר הקומות האפשרי באזורים של בנייה צמודת קרקע מארבע קומות לשלוש קומות.

התנגדות נוספת עסקה באפשרות להקמת חניונים מתחת למבני הציבור. בהתנגדות נטען כי על העירייה לאשר חניונים שכאלו רק ברחובות ראשיים, דו-סיטריים, שבהם לפחות שני נתיבי נסיעה. התנגדות זו התקבלה בחלקה על ידי הוועדה המקומית, ונקבע כי כל הקמת חניון תותנה באישור מחלקת התנועה. עוד התנגדות עסקה באפשרות להתקנת מערכות סולאריות על גגות מבני הציבור. בהתנגדות נטען כי מדובר בחשיפה אפשרית של תלמידים לקרינה. הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות וקבעה כי: "היתר בנייה להקמת מתקן חשמל במגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, יותנה באישור המחלקה לאיכות הסביבה, שתקבע, בין היתר, תנאים בהיתר שיחייבו ניטור תקופתי".