מחקר: מה מעלה את מחירי הדיור בבת-ים?

"התחדשות עירונית" עבור רובנו היא יישום תכניות בינוי כדוגמת תמ"א 38, שמגדילה שטח בדירות פרטיות, משפצת שטחים משותפים כגון חדרי מדרגות וכניסות ("לובי") של בניינים קיימים, ומוסיפות עליהם דירות, פנטהאוזים ולחילופין - דירות גן עירוניות. תוכניות אלה אמנם מיטיבות, לפחות בטווח הקצר, עם דיירי הבניינים המשתפצים, והדעה הרווחת היא שהן מעלות את ערך הנכסים המשתתפים בתוכנית. עם זאת תמ"א 38 ודומותיה אינן מטפלות במרחב המשותף הכללי, הרחוב, השכונה, ובכלל השטחים שבהם משתמש כל הציבור.

וכך, בעוד ש"התחדשות עירונית" היא שם קוד לתוכניות המטפלות בקניין הפרטי - דירות בבעלות פרטית, האמת היא שהתחדשות עירונית היא למעשה כל מהלך אשר מטפל במבנים, בתשתיות ובשטחים בתחום העיר. כלומר, התחדשות עירונית היא כל החלפת מרצפות במדרכות, שיפוץ גינה וכיכר, ואפילו החלפה של תשתיות בלתי נראות לעין: צינורות ביוב ומים וקבורת רשת חוטי החשמל.

עמותת מרחב - התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל, ערכה בדיקה שתכליתה לבחון השפעה של התחדשות עירונית של מרחב הציבורי על נכסים, לעומת השפעת התחדשות עירונית שמסתכמת במתן תוספת זכויות בנייה.

כלומר - מה קורה לשווי דירות בשכונה שבה משפצים תשתיות ציבוריות ופתוחות: מדרכות וכבישים, ויוצרים מרחבים מזמינים ונעימים כגון כיכרות וגנים, לעומת הערך שמוסיפה לאורך זמן, "התחדשות" המסתכמת בתוספות מטרים רבועים לדירות.

הבדיקה נעשתה בשכונות שונות בישראל והמחקר כולו יוצג היום (ב'), בכנס המציין עשר שנים לעמותה, שייערך בעיר לוד. כך למשל נבדקו תהליכי התחדשות שנעשו בשכונת רמת עמידר ברמת גן, ברמת אביב, באופקים ובבת ים.

להגדיל את שטח הווילה פי 10

רמת עמידר היא שכונה הגובלת במזרח בכביש 4 וצמודה בצפונה לבני ברק, הבנויה שכבות-שכבות של בנייה מתמשכת, עממית ברובה, ופרטיזנית לעתים. ציבור תושביה מורכב מאנשים שנולדו וגדלו בשכונה בצד דיירים חדשים שמצאו להם פינה חמה בלב המטרופולין ובלב המגדלים המאפיינים את השכונות החדשות והמתחדשות. שכונת רמת עמידר הוקמה ב-1950 בתבנית של בתים דו קומתיים ("בתי תותח" - על שם שיטת היציקה שבה נבנו) השכונה נבנתה במהירות ושטח הדירות המקוריות שנבנו היה 25 מ"ר ו-50 מ"ר.

בסוף שנות ה-90 הוחלט לפעול לרווחת הדיירים ולתת להם זכויות בנייה נרחבות ואפשרות להרחבת הדירות עד 200 מ"ר ופיצול לשתי דירות. ההחלטה על הרחבת הדירות, בצד תוכנית בינוי מסובכת וחוסר הקפדה של הרשות, הביאו לבנייה שפגעה במרחב הציבורי ויצרה שכונה שתושביה היום מכנים אותה "ג'בליה", על שם מחנה הפליטים הנודע והמוזנח.

יחודיות השכונה הזו, ביחס לכל רמת גן, בשילוב עם הרחבת זכויות הבנייה פי עשרה לבתים שהם צמודי קרקע, היתה אמורה להניב ערכי נדל"ן גבוהים בהשוואה לשאר העיר. אלא שבפועל התוצאה שהושגה היא בדיוק ההיפך: ערכי הנדל"ן בשכונת רמת עמידר נמוכים מהשכונות האחרות בעיר.

דרור גרשון, מנכ"ל "מרחב", מסביר שהמציאות הזו היא פרי המדיניות של השקעה בהתחדשות במרחב הפרטי. "ניתנו זכויות בנייה לבעלי בתים, והמרחב הציבורי כולו הוזנח במשך 15 שנה. הבנייה בשכונה מתאפיינת בפראות, שנבעה מניסיון לניצול מקסימלי של זכויות בנייה, בלי להתחשב בהשפעה על הסביבה, ומבלי לאזן את המבנים שהשתתפו במהלך ההתחדשות, זה עם זה".

פער של 200 אלף שקל בין דירות

פערי המחירים בדיור ובשטחי מסחר ברמת עמידר מספרים את הסיפור כולו: מחיר מ"ר דירת מגורים ממוצעת ברמת עמידר נע בין 15 אלף ל-17 אלף שקל, לעומת מחיר מ"ר דירת מגורים מממוצעת בשכונת מרום נווה שנע סביב 23 אלף שקל ו-20 אלף בשכונת גני מרום - 20 אלף. חנויות ברמת עמידר אפשר לקנות ב-15 אלף בממוצע, לעומת 22 אלף מחוץ לשכונה (הממוצע העירוני אינו כולל את השכונה, כך שלמעשה הפער אפילו גדול יותר).

ככל שהדבר נוגע לדיור, ההפרשים מגיעים עד 200 אלף שקל לדירה ממוצעת ונובעים מאיכות המרחב הציבורי ולא מזכויות הבנייה, כפי שהדבר בולט מאוד בשכונה זו.

גרשון משווה באופן דומה בין רמת אביב הישנה לאופקים שבהן שכונות שנבנו בו זמנית. "דירות מגורים זהות לגמרי בגיל, בצורת המבנה ובתנאי המגורים, נמכרות בפערי מחיר עצומים. זה צריך ללמד אותנו שוב ושוב שמה שמשדרג את סביבות המגורים באיכות, אינו דווקא שדרוג הרכוש הפרטי כפי שכולם חושבים שיקרה בתמ"א 38, אלא שדרוג המרחב הציבורי על כל היבטיו הרחובות, חזיתות המבנים, מבני הציבור והשטחים הפתוחים".

כדוגמא לכך, מביא גרשון את השכונות הוותיקות בבת ים. באחת מהן, רמת יוסף, "עלו מחירי הדירות מעבר לממוצע בעיר, אף שבתי המגורים עצמם לא חודשו. ההתייקרות קרתה בעקבות עבודות מסיביות שעשתה העירייה במרחב הציבורי בשכונה: הגנים הציבוריים שופצו ורועננו, נוספו מתקני משחקים, נטעו עצים, שופצו מדרכות וכיכרות לצד מבני הציבור".

 השוואה בין מחירי מר בשכונות ברמת גן