הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

לכל עיר ואזור בארץ יש תב"ע (תוכנית בניין עיר) שקובעת הגדרות בנייה שחובה לעמוד בהן. תוכנית תמ"א 38, שנוצרה כדי לחזק בניינים מרעידות אדמה, מאפשרת להקל בהגבלות התב"ע על מנת לאפשר את בניית התוספות והאלמנטים של חיזוק כנגד רעידות אדמה. בנוסף לכך, תמ"א 38 גם מתירה הקלות בתוכנית קיימת, מעבר למה שהוגדר בתב"ע המקורית. עם זאת יש נושאים בהם קיימת התנגשות בין ההקלות האפשריות לבין הסכמת הרשות לבנייה באופן שונה מהתב"ע.

קווי הבניין

אם לדוגמה לפי תב"ע מקומית נקבע שמותר לבנות עד גבולות מגרש צדיים של שלושה מטרים, עורפיים של חמישה מטרים וחזיתיים של ארבעה מטרים, תמ"א 38 התירה לבקש הקלה כדי לבנות עד לגבולות מגרש של שני מטרים לצדדים, שני מטרים לחזית ושלושה מטרים לעורף. אלו יכילו בתוכם תוספות בנייה, כמו מרפסות שמש וכדומה. הדרך לבקשת ההקלה היא בפרסום התנגדות - הליך בירוקרטי מהיר יחסית.

חוק התכנון והבנייה אף הגדיל לעשות בנוגע לממ"דים, והתיר לבקש בנייה עד לגבולות מגרש/קו אפס. ממ"ד כהלכתו בנוי בכ-12 מ"ר ברוטו, ורק בחלק בו בנוי הממ"ד ניתן לבקש את ההקלה. לא כל הרשויות ששות לאשר הקלות מסוג זה, מאחר ובתפיסה האדריכלית תכנון ממ"ד עד לגבולות מגרש משמע כי המגרש הצמוד, במקרה וגם בו יבוצע פרויקט תמ"א 38, ייצמד בקיר משותף לממ"ד המבוקש והדבר ייצור רצף בניינים "מחוברים".

כדי לבקש את ההקלה, היזם או הדיירים צריכים לפנות בהליך בירוקרטי לארכאות תכנוניות גבוהות - ועדת ערר מחוזית. שם מציגים הצדדים את בקשת ההקלה המדוברת. במקרה של יצירת רצף בניינים למשל, לוועדה המקומית נתונה האופציה לסרב להקלה, וכך נוצר חסם משמעותי.

תוספת בנייה על גג הבניין

רוב הרשויות מתירות להוסיף שתי קומות ועוד קומה חלקית על גג המבנה הקיים, כפי שקבעה תמ"א 38. אך עיריית ת"א למשל, מאפשרת לבנות בלב העיר, לדוגמה, רק קומה נוספת אחת ועוד קומה חלקית, בהתאם לתוכנית הרובעים בעיר. במקרה זה נדרשת בדיקה מעמיקה יותר של הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר.

תכנון חניות

לרוב כשמגישים להצעה לתמ"א 38 בבניין קיים שאין בו חניות, חלק מדרישות הדיירים הן שיתווספו מקומות חניה. אולם במקרים רבים לא ניתן לתכנן כלל חניות בשל מחויבויות בהם צריך לעמוד כגון קווי הבניין, דרישה לרצועה ירוקה הפונה לרחוב, למרווחי כניסה וליציאה ממתקן החנייה ולתקני הבטיחות וכיבוי האש. כאן נוצרת בעיה כפולה, היכולה להביא לקנס כפול - מצד אחד תשלום כופר חניה לעירייה (מי שמתכנן דירות חדשות חייב למצוא להן פתרון חניה, מאחר שהן יוצרות עומס על כמות המכוניות המחפשות חניה ברחוב); ומצד שני מכירת דירות ללא חניות - מצב שיש לו משמעות כלכלית. בנוסף, הדיירים הקיימים יכולים להחליט שללא חניות הם כלל לא מעוניינים בפרויקט.

בעיה זו היא משמעותית, ובתמ"א 38 על כל תיקוניה לא ניתנה דעת מספיק לנושא פתרונות החניה במקרה של תוספות לבניין קיים. יצויין גם כי לכל בניין ישנן מגבלות ספציפיות לו, ולכן קשה לעשות האחדה של כללים בנוגע לחניות בתמ"א 38.

מיגון הדירות

בתכנון דירות חדשות פיקוד העורף דורש, ובצדק, פתרון של מיגון בדמות ממ"ד דירתי. בתמ"א 38 תוספות, העיריה מאפשרת להוסיף ממ"ד לדירות הקיימות, וכך נבנה מגדל ממ"דים העולה גם לדירות החדשות. אך היכן שקווי הבניין לא מאפשרים בנייה כזו, או שהרשות המקומית מתנגדת לכך, פיקוד העורף סיפק הקלה. במסגרת זו בסיס קירות הממ"ד יוכל להוות רק 50% מקירותיו הכוללים. במקרה כזה נצמדים בבניית הממ"ד לפינתו של הבניין - ומעלים פינת ממ"ד עם 50% קירות המהווים בסיס לממ"ד בדירות החדשות על גג הבניין.

מעבר לכך שהדבר יוצר מגבלה תכנונית לדירות החדשות מאחר ומיקום הממ"ד מוגדר מראש, לא תמיד הוא אפשרי לביצוע. למשל במקרה וישנם בניינים עם קיר משותף, או אם קיימת התנגדות הרשות העירונית שגם 50% אלה יהיו בחזית לרחוב. או לחילופין התנגדות של הדיירים הקיימים לכך שב-50% מהקירות סוגרים להם פתחי חלון ואוורור - מבלי שיזכו כלל לקבל ממ"ד.

בדירות קיימות מאפשר פיקוד העורף מיגון מסוג אחר - הפיכת אחד מהחדרים הקיימים למשופר מיגון, דבר אשר מצריך צמצום שיטחו, עיבוי קירות בבטון, הוספת דלת הדף וחלון הדף. משמעות הדבר היא כניסה כירורגית לתוך הדירות - מהלך שיזמים לא אוהבים לעשות. אופציה נוספת היא הכשרת מקלט קיים בבניין. בנוסף, בבניינים משנות ה-30 או ה-40 בת"א, שלא נבנו להם כלל מקלטים, עומדת אפשרות אחרת והיא הפיכת חדר המדרגות לממוגן, אולם הדבר מצריך מאמצים גדולים מהרגיל מבחינה תכנונית וביצועית.

תוספות שונות

תוספות נוספות פופולריות הן מרפסת שמש למשל, אולם בבניינים ישנים קיימות לרוב מרפסות, שנסגרו במרוצת השנים וחורגות כבר מעבר לקווי הבניין של התב"ע המקורית. ישנן רשויות שמתירות להוסיף מרפסות שמש מעבר להבלט המרפסות הקיימות הסגורות, ועדיין בגבולות תמ"א 38 (כפי שצוינו). אך ישנן רשויות שמתנגדות לכך, ודורשות כי המרפסות הקיימות יוכרו כמרפסות שמש שניתן לגביהן אישור ואותן יש לפתוח. פעמים רבות בפשרה ניתן להגיע להסכמה כי תישאר המרפסת הקיימת הסגורה ותתווסף לה עוד מרפסת שמש - אך זו תהיה קטנת ממדים וצרה.

***הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר