"במקום לדבר על ירידת מחירים, צריך להגדיל היצע הדירות"

התכניות החדשות של משרד האוצר להגדלת היצע הדירות ומלחמה במשקיעים דרך העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, הצליחה שוב לעורר מהומה ולהביא את רוכשי הדירות לפקוד בהמוניהם את משרדי המכירות. החודשים יוני ויולי מסתמנים כחודשי שיא של כל הזמנים בנטילת משכנתאות והשאלה היא לאן צועד שוק הדיור.

אחד החידושים של הממשלה הנוכחית הוא ההחלטה להתמקד בנושא ההתחדשות העירונית ולקדם אותה, כל זאת מתוך מחשבה של מתן מענה למחסור בדירות דווקא באזור המרכז. מאידך, ממשלת ישראל מעוניינת גם ליישם את ההתחדשות העירונית בפרירפיה ושר השיכון, יואב גלנט כבר הצהיר על כך.

שוחחנו עם צחי אגסי ורותם סמדג'ה, מנכ"לים ושותפים בחטיבת הנדל"ן של קבוצת אלוני האפט כמי שבונה את פרויקט שער הים בבת ים, שהוא פרויקט התמ"א 38 הגדול בישראל, במטרה להבין לאן הולך שוק הדיור ואיפה נמצאים האתגרים.

- לשאלה הכי בוערת על סדר היום הציבורי. התכניות של כחלון ייתנו באמת מענה לזוגות הצעירים? המחירים יירדו?

אגסי: "אני חושב שצריך לשנות קונספט בראיית השוק. במקום לדבר על הורדת מחירים, צריך לחשוב איך בונים יותר דירות שנמכרות מלכתחילה במחירים זולים. אחד הפתרונות בנושא הזה הוא הגדלת היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית ואז בכל שכונה אתה מציע לתושבים המשכיות ואפשרות לגור ליד ההורים. אם יגדל משמעותית מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית ולאורך תקופה בצורה שתשפיע על השוק, אז יגידו שהמחירים ירדו. לכאורה, במצב כזה משרד האוצר יספק נתונים כאילו המחירים ירדו, אבל פועל אם מגדילים את היצע הדירות הזולות יותר ואף אחד לא הוריד את המחיר. אפשר לספק את הביקוש מבלי לפגוע באף אחד וכולם רק ירוויחו מכך. הבעיה היא שעד היום לא הגיע גורם שסילק את כל החסמים שבדרך ושיצר סביבה שבה היזמים מתמודדים רק עם נושא הבנייה".

- בגלל המחסור בקרקעות באזור המרכז, להתחדשות העירונית יש פוטנציאל לפתור את מצוקת הדיור במדינת ישראל. בפועל מעט מאוד פרויקטים יצאו עד היום לדרך ועוד יותר מעטים הושלמו. איפה הבעיה?

סמדג'ה: "ישנה מורכבות יותר גבוהה וחשיבה שונה. הקונספט שלנו הוא חידוש של שכונות שלמות ולא של בניינים בודדים. הניסיון שלנו מלמד שהיזמים שניסו לחדש בניין בודד נתקלו בהרבה יותר קשיים בדרך לביצוע. מצד שני, לא כל יזם יכול לחדש שכונה שלמה. בעיקר התעסקות עם ביורוקרטיה. מה שחסר כיום זה גוף אחד שירכז, יאשר ויטפל בצורה מהירה בכל הבעיות הנוגעות כדי להביא פרויקטים לאישור מהיר. הניסיון שלנו בתור יזמים עזר לנו להתגבר על הרבה מאוד אתגרים תכנוניים בפרויקט שער הים בעיר בת ים. אין ספק שליזם תמ"א 38 יש לפעמים הרבה יותר אתגרים כי הוא מתמודד עם הרבה יותר גורמים. מצד שני מה שלא מדגישים מספיק זה את העובדה שפרויקטים של התחדשות עירונית שמנוהלים טוב, הרווח היזמי גבוה לעומת בנייה חדשה לחלוטין".

- שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט מעוניינים להשיק פרויקטים גדולים מאוד של התחדשות עירונית בפריפריה. זה יכול לעמוד במבחן המציאות?

סמדג'ה: "הלוואי וכן. אבל אנחנו מציאותיים ואני אסביר. כיום אם מסתכלים על אזור המרכז וניקח לדוגמא עיר כמו בת ים. אפשר לראות שלפחות מחצית מהבניינים שעומדים בדרישות תמ"א 38 לא כדאיים מבחינה כלכלית, בגלל הנושא של היעדר פתרונות חניה. כשאין לך אפשרות לייצר חניה בטאבו לדיירים החדשים ההפסד הוא כפול: היזם צריך לשלם כופר חניה וגם הדירה נמכרת במחיר זול משמעותית. כך נוצר מצב שהפרויקט לא כדאי כלכלית. אם נסתכל על הפריפריה, שבה מחירי הדירות נמוכים הרבה יותר, ברור שכל בניין שלא ניתן לייצר לו חניה בטאבו הוא לא כדאי מבחינה כלכלית".

- מה הפתרון שאתה מציע?

סמדג'ה: "בלי תמריצים כלכליים ליזמים, קשה לי להאמין שנראה התחדשות עירונית בפריפריה בהיקף רחב, פשוט אין כיום משהו שאפילו מתקרב לכדאיות כלכלית. דווקא בתור מי שגדל בקריית גת, אני באופן אישי הייתי יותר משמח להקים פרויקט גדול של התחדשות עירונית בעיר. מבחינתי זו סגירת מעגל והגשמה. צריך לעזור לשכונות ולחדש אותן, זה מייצר שוויון הזדמנויות גם למי שלא חי באזור המרכז. אבל השאלה היא מלבד הצהרות, מה עושים הגורמים שמקבלים את ההחלטות כדי לקדם את זה? צריך חזון, תמריצים וניפוץ מהיר של חסמים. קריית גת למשל יכולה להפוך למרכז הייטק ומוקד משיכה לזוגות צעירים. צריך להגיע אל השטח ולעשות".

- אם לפני שנתיים המערכת הבנקאית הייתה קרובה למגבלת ההלוואות לתחום הדיור, נראה שעכשיו הנושא של קשיים של קבלנים להשיג מימון ירד כמעט מסדר היום הציבורי. האם הבעיה קיימת היום?

אגסי: "זה שלא מדברים על הבעיה לא אומר שהיא לא קיימת. אני יכול להגיד חד משמעית שבעקבות כל ההצהרות שנשמעות כל שנה מצד גורמי ממשלה, כולם הרבה יותר זהירים ובצדק. אף אחד לא רוצה להיתפס עם חשיפה גדולה להלוואות במצב של ירידות מחירים. לגייס כסף זה מקצוע ולפעמים עבור קבלן שמומחה בענף הבנייה זה קשה עבורו".

- עד כמה משפיעה העובדה שיזמים מתקשים לממן פרויקטים על היצע הדירות. למה אף אחד לא מדבר על זה?

"אני אתן לך דוגמא. הגיע אלי יזם שהוא קבלן מצוין בסדר גודל בינוני-קטן שמאחורי מספר פרויקטים מוצלחים. בגלל המספר הרב של פרויקטים שנמצאים בביצוע, לא היה לו הון זמין לבנייה. לגורם המממן לא אכפת שהצלחת, הוא רוצה לראות שאם יש אתגרים במהלך הבנייה אז יש מענה, יש מרווח ביטחון. הרעיון הוא לחלץ כסף מהקיים לפרויקטים הקיימים ולהביא את המימון. אני בטוח שזה אחד מהגורמים שמשפיעים על המחירים, אבל אף אחד לא מדבר על הבעיה הזו כי זה לא פופלרי. המדינה צריכה לתת גם כאן מענה לקבלנים".