*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

בעבר הלא כה רחוק, הכל היה קל יותר עבור חברות הבנייה הגדולות בישראל. הדומיננטיות שלהן בשוק נבעה בעיקר מפאת כמות הקרקעות בהן החזיקו, כך שלא הייתה להם כל בעיה להתניע פרויקטים חדשים, שהדגישו את עליונותם בשוק. עם הזמן, מלאי הקרקעות הלך והצטמצם בשל המחסור בקרקעות לשיווק מטעם המדינה, לצד שיעור מזערי של אדמות פרטיות למכירה. לכן כיום נאלצות החברות הגדולות לחשוב מעט מחוץ לקופסה ולהסתמך על מנועי צמיחה חדשים לצורך המשך פעילותם הענפה.

אחד מאותם מנועי צמיחה הוא תחום ההתחדשות העירונית, אשר עוקף למעשה את בעיית מיעוט הקרקעות ומאפשר תוספת של יחידות דיור באזורים מיושבים. גודלן היחסי של החברות המובילות, הוביל אותן באופן טבעי להתרכז תחילה בפרויקטים של פינוי בינוי, המאפשרים להקים מספר יחידות רבות יחסית. יחד עם זאת, מורכבות ההליך, הבירוקרטיה הרבה הטמונה בו, המשאבים הרבים המושקעים לצד חוסר הבהירות באשר להתכנותו אינם מאפשרים לחברות אילו להסתמך אך ורק על תחום זה. חלק מהן מנסות להעמיק לפעילויות נוספות, ברורות ומהירות יותר בתחום ההתחדשות העירונית, ובאופן טבעי החלו לפזול אל עבר תחום התמ"א 38.

במבט ראשון, תחום התמ"א 38, אינו מתאים לחברות הגדולות, שכן לרוב מדובר בפרויקטים קטנים, המכילים תוספת של יחידות מועטות, בעוד שהחברות הגדולות מתעסקות בעיקר בפרויקטים של 100 יחידות דיור ומעלה. אך כאמור, תנאי השטח השתנו והשוק מכוון לפרויקטים קטנים יותר. מאחר והתברר לחברות הנדל"ן הגדולות שתחום התמ"א 38 אכן מספק פתרון מעשי ומניב ריווחיות עודפת על פרויקטים רגילים ואינו תופעה חולפת, רבות מהן נכנסו ויכנסו לתחום ואף מקימות אגפים ייעודיים לקידום הנושא.

הניסיון מדבר

רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית, מאמין כי כניסתן של השחקניות הגדולות לתחום אכן תשפיע על השוק, אם כי אינו מוטרד מהתחרות עימן. "יתרון הגודל של החברות הגדולות לא בא לידי ביטוי בתחום התמ"א 38 ולעיתים הוא אף בעוכרם. גם פרויקטים בסדר גודל רחב בתחום ההריסה והבנייה עדיין קטנים עבורן שכן התקורות שלהן יקרות ולכן הן לא יכולות להתבסס ולהתקיים מפרויקטים אלו, בניגוד לחברות הבינוניות והיזמים הקטנים".

- מהן אותם יתרונות של החברות הבינוניות והיזמים הקטנים?
"חברה בינונית לוקחת על עצמה מספר מוגבל של פרויקטים ונותנת להם את מלוא תשומת הלב. הבעלים לרוב הוא המנכ"ל בשטח ומטפל באופן אישי בפרויקטים ולכן זה נראה אחרת, כיוון שיש לו סמכות לקבל החלטה מיידית ולכן זה מקצר הליכים. בחברות הגדולות, מי שנמצא בשטח, צריך להעביר את בקשת הדיירים למנהל הישיר שלו וזה מעביר להנהלה, הדבר לוקח זמן ומעכב, ובתחום התמ"א אלמנט הזמן מכריע".

- האם לחברות הגדולות לא יהיה קל יותר להתנהל מול הדיירים?

"להיפך. החסם המרכזי בכל תחום התמ"א 38 הוא ההתנהלות מול הדיירים. העיריות מעודדות, ישנו שיפור מסוים באשר לוודאות זכויות הבנייה, הבהירות גם גדלה בכל נושא המיסוי והטיפול המשפטי כך שההתמודדות מול הדיירים קריטית ביותר. בכך יש יתרון לחברות הבינוניות והקטנות על פני הגדולות, בעיקר בשל היחס האישי. הגדולים לרוב יעסיקו מנהלי פרויקטים שכירים או קבלני חתימות שעושים עבורם את העבודה אך אילו נטולי יחס אישי".

- מה באשר לחשיבות המותג והמוניטין של החברות הגדולות?

"כיום כשבאים לקנות דירות הרוכשים הפוטנציאליים כבר לא עושים זאת בגלל המותג. מה שמעניין אותם יותר הוא המפרט שהיזם מציע, איזה ליווי בנקאי ניתן להשיג, מהן תוכניות הדירה ועוד מרכיבים אובייקטיבים לגבי המוצר. ככל שהרוכש מבין יותר, וכיום רוב הקונים מבינים, כך חשיבות המותג קטנה. זאת ועוד, בתחום התמ"א 38 חשיבות המותג של חברה גדולה פחותה יותר. מאחר והחברות הגדולות רק נכנסות כעת לתחום, הרי שדווקא ליזמים הבינוניים יש ניסיון רב של כמה שנים על פניהן והן נחשבים יותר בענף".

- כיצד יושפע השוק מכניסתן של החברות הגדולות לתחרות?

"ככל שהתחרות גדלה כך המרווח קטן וכבר היום אנו רואים זאת בשטח. אם בעבר הריווחיות הממוצעת עמדה על 25% הרי שכיום היא יורדת ל-17% וזה מאוד מהותי. מאחר ויש יותר תחרות, כניסתן של החברות הגדולות תקטין את האפשרות של הקבלנים הקטנים, אילו שיש להם פרויקט או שניים, לזכות בפרויקטים נוספים. יחד עם זאת מאחר והיזמים הגדולים והבינוניים מתמקדים בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, יש הרבה מקום בתחום חיזוק המבנים לחברות וליזמים הקטנים. כיוון שתחום ההריסה והבנייה מתמקד בערים החזקות, הרי שהחברות הגדולות והבינוניות יפעלו באזורים אילו והיזמים הקטנים יעברו לפעול בפריפריה בפרויקטים של חיזוק מבנים וכן בערים בהם תחום ההריסה והבנייה אינו כלכלי".