בשבוע האחרון הודיעו שתי ועדות מקומיות לתכנון ובנייה, של רמת גן ושל גבעתיים, כי הן מקפיאות את הדיונים בבקשות לקבלת היתר בנייה לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.
רמת גן וגבעתיים בסה"כ הגיבו לבלגן ולבלבול ששוררים בתחום בשבועיים האחרונים. זאת, לאחר שהיועץ המשפטי לממשלה חשף כי לפי פרשנותו המשפטית, יש לקבוע חישוב מצומצם של הזכויות בפרויקטים הללו, בהתאם לבניין הקיים ולא לפי הזכויות התיאורטיות שרובצות על הקרקע. בכך הביע היועץ המשפטי תמיכה בוועדות הערר שבחרו בחישוב מצמצם של הזכויות, ובית המשפט ניצל את ההזדמנות בכדי לקרוא למדינה לעשות סוף סוף סדר בעניין.
מלבד הפצצה שהטיל היועץ המשפטי, נדמה ששתי העיריות הללו, הנמצאות בלב אזור הביקוש (למיזמי תמ"א ובכלל), רק חיכו לטריגר שיסמן להן לעצור את התנופה. ברור היום לכולם שתוכנית המתאר הארצית, שאושרה במאי 2005 כדי לתמרץ דיירים לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, איבדה מזמן קשר לייעודה המקורי, והיא משמשת בעיקר לשדרוג ולהשאת תשואה.
הדבר נכון במיוחד לפרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), צעד שבוודאי נכון יותר מבחינה הנדסית, אבל גם כזה שהוסיף לעתים פי 3 ויותר דירות לבניין. מדובר במסלול שאשתקד כבר תפס נתח של 40% מהפרויקטים, בעוד 60% מהבקשות הוגשו לפי המסלול הוותיק של עיבוי לבנייה הקיימת (ראו טבלה). לא פעם, הנדיבות בכמות הדירות החדשות באה כמובן על חשבון הדיירים שגרים מסביב ונאלצים להתמודד עם תוספת צפיפות ובנייה, מבלי שהרשות המקומית תיהנה אפילו מהיטלי השבחה שיעזרו לה לשדרג ולהשביח את כל השכונה.
בעקבות אי הוודאות הרבה, ביום שלישי האחרון הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, גוף התכנון הבכיר ביותר בישראל, כי תגבש בהקדם נוסחה אחידה לחישוב זכויות. במקביל, עובדים שם גם על תיקון רביעי לתמ"א 38, שאמור דווקא להרחיב את היקף התוכנית (למבני ציבור, למבנים שהוקמו בין 1980 ועד 1992 ועוד).
יחד עם זאת, ראש מטה הדיור ויו"ר המועצה הארצית, אביגדור יצחקי, הודה ביום שלאחר מכן בדיון שנערך בכנסת כי מדובר בהליך שייקח לא מעט זמן: "המועצה הטילה על מנהל התכנון להכין עד ה-3 בנובמבר תיקון לתמ"א כך שכל האי ודאות תחוסל. לצערי זו לא רק החלטת מועצה, אלא צריך להפיץ אותה לציבור להערות, למנות חוקר ואפילו חוקרים, ולשמוע את ההערות החוקר והציבור. רק בסוף ההליך, שייקח 4-6 חודשים, הממשלה תאשר את התיקון". ומה יהיה על התוכנית במהלך חודשי הדיונים? לדברי יצחקי, "החלטת המועצה, כבר ב-3 בנובמבר, תתווה את הכיוון העיקרי שהתכנית תלך אליה, ואי הוודאות תוסר ב-90%-95%".
יצחקי הוסיף ואמר שהרשויות יכולות לדעתו להמשיך לפרש את עקרונות חישוב הזכויות בתמ"א 38 כפי שעשו עד היום, אולם ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), אותת בדיוק לכיוון ההפוך: "החלטת המועצה תהיה קריאת כיוון, אך היא תהיה בסיס להתנגדויות שיישמעו בנפש חפצה, וייתכן שדברים ישתנו, וחשוב להגיד את זה. מבחינתנו, מי שרוצה ודאות, עמדת המדינה היא זו שבחוות הדעת החדשה, לגבי חישוב הקומה ודרך ההכפלה הנכונה ב-2.5. אם מישהו כבר מחפש ודאות, שילך לפי הפרשנות שלנו בשלב זה".
בדיון בכנסת הדגיש קמיניץ את הסיבה המרכזית לחשיבה מחדש על עקרונות תוכנית המתאר: "הרעיון המרכזי בתמ"א 38 הוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והמחשבה היתה לתמרץ את הציבור כדי לשכנע אותו לחזק. בכל שלב באו וביקשו להגדיל את היקף הבנייה ואמרו לנו שאם לא נאשר עוד הגדלה ועוד הרחבה, התוכניות לא יהיו כלכליות. זה בהחלט מצריך בדיקה ברמת המועצה לראות אם באמת הפרשנות המרחיבה בלבד היא הכלכלית. אי אפשר להגיד כלאחר יד שרוצים לקחת את התמ"א ולשנות את הליבה שלה מחיזוק מבנים להתחדשות עירונית, אך צריך לחשוב על זה, כמו למשל על היטלי ההשבחה".
"אין אצלנו הקפאה"
"לא כל הוועדות עומדות לסגור בפני יזמים וקבלנים את האפשרות לאשר פרויקטים של הריסה ובנייה, כמו שהחליטו רמת גן וגבעתיים", מעריך אבנר אקרמן יו"ר איגוד מהנדסי הערים ומהנדס עיריית נתניה. "יש מקומות שבהם הבינו שהפליגו במתן זכויות ועכשיו צריך לחשוב ולבחון מחדש את דרך החישוב, אבל אני מקווה שזה לא יוביל לעצירה מוחלטת של התחום. אבל ברור שאת הפרשנות הרחבה כל כך של התמ"א אי אפשר להשאיר כמו שהיא".
לדברי אקרמן, עמדת האיגוד נוטה לכיוון נוסחת החישוב המצומצמת יותר, המעניקה פחות זכויות, אולם הדבר החשוב ביותר אליו יש לשאוף להגיע הוא ודאות בכל רשות מקומית. "אנחנו שמחים שהמועצה הארצית החליטה לגבש נוסחאת חישוב ועוד יותר שמחים שאנחנו סוף סוף, אחרי תקופה ארוכה, מוזמנים לוועדת העורכים של התמ"א וגם קולנו נשמע".
אחד הפתרונות שיכולים לאפשר לכל עיר להתאים את מבנה התמ"א למידותיה הוא הכנת תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38. לדברי אקרמן, הכנת תוכנית מפורטת כזו צריכה להפוך לחובה לכל רשות: "הכנת תוכנית על בסיס סעיף 23 לא היתה צריכה להיות וולנטרית, והיה צריך לחייב את כל הערים לפעול כך ועדיין צריך. גם אחרי שתהיה נוסחה אחידה לחישוב זכויות, יהיה צורך שכל רשות תוכל לפרש את הבסיס בדרך שמתאימה לה".
אחת הערים שאישרה תוכנית לפי סעיף 23 ופועלת על פיה היא רעננה. איתן גינזבורג, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וסגן וממלא מקום של ראש העיר, מסביר שהם כלל לא מודאגים מאי הוודאות שצצה כעת: "אין אצלנו הקפאה ואין פרויקטים שלא דנים בהם. יש לנו תוכנית מסודרת שקבעה מראש מה אפשר ומה אי אפשר, תוכנית מושכלת ומידתית, שגם לא הוסיפה זכויות בטירוף".
גינזבורג סבור שהמהלך של המועצה הארצית ומינהל התכנון לא יוכל לתת את הפתרון שהשוק מחכה לו: "זה לא מהלך נכון, כי לכל עיר מתאימה מדיניות תכנון שונה. איך יתנו מדיניות אחידה? האם בבית שאן ורעננה צריך אותן זכויות? התשובה היא לא. בשביל זה צריך את סעיף 23 שהעיריות יתאימו את התמ"א למידותיהן בצורה מושכלת. מי שלא עשה את זה עד עכשיו, או הגזים במתן זכויות, נמצא עכשיו בבעיה עם ההנחיה של היועץ המשפטי לממשלה. תמ"א 38 מבוססת על שיקול דעת של ועדה מקומית, ומועצה ארצית לא יכולה לקבוע דבר אחד שיהיה נכון לכולם".
"עמדת היועץ נכונה"
ומה קורה בערים אחרות? בבאר שבע מסכים מהנדס העיר עם גישת היועץ המשפטי לממשלה: "לדעתי עמדת היועץ המשפטי לממשלה - חישוב על בסיס בנין קיים ולא על בסיס זכויות בתב"ע - היא נכונה", אומר דימיטרי פיגליאנסקי, מהנדס העיר באר שבע. "חישוב גודל קומות נוספות על בסיס תיאורטי מביא להיקפי בנייה לא סבירים, שברוב המקרים לא מתאימים לאותה סביבה, וגורם לפגיעה באיכות החיים של תושבי המקום. הפרויקטים מסוג זה נולדים באופן ספורדי, ללא רצף גיאוגרפי, וכך לוועדות אין אפשרות להבין את ההשלכות התכנוניות ולקבל החלטה נכונה".
בעיר חיפה טרם החליטו כיצד לנהוג כעת בעקבות אי הוודאות שנוצרה בתחום: "בחיפה הושלמה הכנת תוכנית מדיניות במסגרתה נקבעו כללים והנחיות למימוש תמ"א 38 על פי אזורי העיר השונים", מסר מהנדס העיר אריאל וטרמן, "התוכנית עומדת לפני דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הדיון שהיה קבוע לשבוע זה נדחה לאור עמדת היועץ המשפטי לממשלה, המשנה את אופן חישוב זכויות הבנייה ולאור הודעת המועצה הארצית על כוונתה לקיים דיון בנושא. הנושא יועלה לדיון במליאת הוועדה המקומית מיד לכשתברר אי הבהירות הקיימת בנושא חישוב השטחים, מאחר שלהיקפי הבנייה יש השפעה ישירה על הכללים אותם מציעה מדיניות העירייה".
"ריב על פרשנות"
לדברי אלי יהלום, מהנדס העיר ראשון לציון, "נכון להיום הכדאיות לקדם פרויקט של הריסה ובנייה בראשון לציון ממילא כמעט לא קיימת. זה כלכלי ברמת גן או בתל אביב. כדי שיהיה כלכלי אתה צריך לפחות פי 3 או 4 דירות, ובראשון לציון אנחנו לא יכולים לתת לבנות בניין של 40 דירות במקום בניין של 10 דירות. המדינה צריכה לקבוע כלים שיאפשרו תחשיב עם כללים אחידים, אבל בלי סל זכויות אחיד, כי אז זה יהיה רק במרכז וזה יחזיר את המצב לאותם עיוותים.
"צריך משהו דיפרנציאלי, כמו שיש עבודה שנעשתה במחיר למשתכן שם קבעו מחיר אחר בכל עיר. דימונה לא שווה לראשל"צ מבחינת היקף הזכויות הנדרש וראשל"צ לא שוה לת"א באותו הקשר. על פרשנות אפשר לריב, אבל הבסיס חייב להיות קבוע. חייבים למצוא האיזונים שיתאימו לקבלנים ולנו".
"גזר דין מוות לתמ"א 38"
בזמן שכולם ממתינים כעת לחישוב הזכויות החדש ולוודאות בענף, הקבלנים והיזמים מתקשים להישאר רגועים. "אלה פרויקטים מסובכים שעובדים עליהם שנים", אומר יזם הפועל בתחום, "ואז פתאום, כשמגיעים סוף סוף לשלב ההיתר ואחרי שכל בעלי הדירות חתמו, המדינה משנה את דעתה. זה בלתי נתפס וזה נזק גדול מאוד".
לדברי רחל מלכה, מנכ"ל ובעלים של חברת מעוז דניאל, "אם יצמצמו את זכויות הבנייה, יהיה מדובר בגזר דין מוות לתמ"א 38. המהלך לצמצום זכויות הבנייה יהפוך את הפרויקטים ללא כלכליים עבור היזמים, ולכן לא נראה יותר פרויקטים של תמ"א 38. הפרויקטים הקיימים ייתקעו ולא יצאו לפועל והדיירים יפסידו את ההזדמנות לקבל דירות חדשות. כל מהלך כזה גורם לזעזוע בשוק הנדל"ן, והגיע הזמן שיהיה מבוגר אחראי שישים סוף לכל הניסיונות לחבל במיזמי תמ"א 38. לא ברור מדוע היועץ המשפטי לממשלה מתערב בנושא כזה. האם הוא התייעץ עם אנשי מקצוע בתחום? האם הוא ראה פעם דוחות כלכליים של פרויקטים של תמ"א?"
גם מאיר טל, מנכ"ל ובעלי קבוצת כנען העוסקת בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, אומר דברים דומים: "ההחלטה לצמצם את זכויות הבנייה שערורייתית. יזמים משקיעים בפרויקטים הללו את מיטב כספם ומרצם, גם לטובת הדיירים, שנהנים מדירות חדשות ומתוספות בנייה שמסייעות לביטחון כמו ממ"דים. במיוחד בתקופה מתוחה כמו שאנו חווים כעת, אפשר להבין את החשיבות של נושא הביטחון.
"ובניגוד למה שחושבים, הרווח של היזמים ברוב המקרים הוא קטן, ואם יוחלט בסופו של דבר לצמצם את זכויות הבנייה, לא תהיה כדאיות כלכלית ולכן לא נראה יותר פרויקטים. צריך להיזהר מהחלטות של גורמים שלא התעמקו בנושא ואינם בקיאים מספיק בתחום. מדובר בהחלטות משמעותיות מאוד, שישפיעו על כל שוק הנדל"ן".
אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס: "ייתכן שניתן יהיה 'להציל' חלק מהפרויקטים, דבר אשר ייאלץ אותנו לחזור לבעלי הדירות, לנהל איתם מו"מ מחדש, לשנות את ההסכמים מולם ואת תכנון הפרויקט. למעשה יהיה מדובר בפרויקטים חדשים לגמרי. מתחילים מאפס עם הרבה פחות גמישות ועם סיכויי הצלחה נמוכים. מנהל התכנון שוקד בימים אלה על שיטת החישוב החדשה, אבל חייבים לקבוע שהיא לא תחול רטרואקטיבית על פרויקטים שכבר החל בהם תכנון ונחתמו חוזים עם דיירים. אם זה לא יקרה, ייגרם עוול לדיירים שכבר המתינו לא מעט שנים וליזמים שהשקיעו הרבה מאוד זמן ומשאבים".
רק בבני ברק: הקצאה לצרכי ציבור כתנאי להיתר
בתוך כך, הוועדה המחוזית תל אביב אישרה לפני כשבועיים לעיריית בני ברק לעגן בתוכנית מתאר חדשה את מדיניותה השנויה במחלוקת שלפיה היא מחייבת יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 להקצות קרקעות לצורכי ציבור, כתנאי לקבלת היתרי בנייה.
לפני כשנה וחצי דחה בית המשפט המחוזי את עתירת הוועדה המקומית להכשרת מדיניות העירייה האמורה, שמגבילה ופוגעת קשות בהיתכנותם הכלכלית של פרויקטים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בשטחה. בית המשפט קבע אז כי דרישת העירייה מהיזמים ובעלי הנכסים להקצות לה שטחים לצורכי ציבור שיירשמו על שמה אינה חוקית, שכן היא אינה מעוגנת בתוכנית בניין עיר תקפה שעברה את בחינת הוועדה המחוזית.
בעקבות זאת החלה עיריית בני ברק, הניצבת מול קשיי צפיפות ומחסור בשטחי ציבור, לקדם תוכנית מתאר מפורטת חדשה בסמכות הוועדה המחוזית, אשר תחול כמעט על כל מרחב התכנון בעיר ותקבע הוראות למימוש פרויקטים לחיזוק מבנים בדרך של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2). הוועדה המחוזית, בראשות גילה אורון, קיבלה את בקשת העירייה, וקבעה כי זו תפרסם הודעה פומבית לפיה "בכל בקשה להיתר בניין חדש, הכוללת תוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, יסומן שטח ציבורי עתידי בהיקף של 40% בשטח קומת הקרקע או קומת מדרון וכן אפשרות לגישה לחצר ייעודית", אשר השימוש בו יהיה כפוף לאישור התוכנית החדשה.
משמעות ההחלטה היא שמעתה ועד לעוד 3 שנים, או עד להפקדת תוכנית המתאר החדשה, תוכל העירייה להמשיך ולנקוט במדיניות האמורה. היינו, העירייה תוכל לחייב את היזמים בהקצאת שטחי ציבור - לבתי כנסת, כוללים, גני ילדים וכו' - כתנאי למתן היתרי הבנייה. יצוין כי מלבד חובת ההקצאה, אישרה הוועדה המחוזית מגבלה נוספת שתוטל על יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. לפי מגבלה זו, תתאפשר תוספת של קומה אחת בלבד (במקום מקסימום של 2.5 כקבוע בתוכנית המתאר הארצית), ובכל מקרה מספר קומות בבניינים החדשים לא יעלה על 6.5 קומות. זאת, בשל מאפייני האוכלוסייה הדתית והרצון להימנע מהקמת בניינים הגבוהים מ-6 קומות (בשל האיסור לעלות במעליות בשבת).
האם החלטת הוועדה תדיר את רגליהם של היזמים מהעיר? כאן הדעות חלוקות. עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות', שהתחיל במאבק נגד חיוב היזמים להקצאת שטחים, אומר כי "מדיניות העירייה שגויה משני טעמים עיקריים: תמ"א 38 נועדה לתת תמריץ כלכלי כדי שיותר בעלים של מבנים ישנים, שיש סכמה שיקרסו במקרה של רעידת אדמה, יפעלו לחזק את אותם. משמעות ההחלטה היא הפחתת התמריץ בצורה משמעותית מאד, שהרי שטח ציבורי בקומת הקרקע, כמו למשל גן ילדים, מפחית את ערך הדירות. בנוסף, במקרים רבים משמעות התנאי היא חיוב בעל המבנה לבנות קומת חניה תת קרקעית, ובנית חניה תת קרקעית זה עלות כספית ניכרת. נוסף לכל זה, לא ניתן לעשות מדיניות כוללנית על כל העיר בני ברק. יש שכונות שיש בהן מחסור בשטחי ציבור, ויש שכונות שלא. לכן להגדיר באופן גורף שבכל מקום בעיר שיבקשו לעשות תמ"א 38 חייבים להקצות שטח ציבורי בקומת הקרקע, זה לא מידתי".
שוב, שהגיש לראשונה ערר נגד העירייה בנוגע לבניין בשכונת פרדס כץ שמצוי בבעלות אביו, מזכיר כי "משמעות החלטת הועדה המחוזית עדיין אינה כמו החלטה לאשר תוכנית, וגם על החלטה זו ניתן להגיש ערר למועצה הארצית".
מנגד, עו"ד אריאל יונגר ממשרד רון גזית רוטנברג ושות' שמלווה את העירייה בהליכים, דוחה את הטענות בדבר חיסול הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים: "ערך הקרקע ליחידת דיור בבני ברק, עיר שנמצאת במיקום מרכזי, הוא מאוד גבוה. עובדה שגם עם הדרישה של העירייה להקצאת שטחים, היזמים עומדים בתור וממשיכים להגיע. גם הגבלת ההגבהה בקומה אחת נובעת מאפשרות היזמים להרוויח מיליון וחצי שקל ויותר בלי היטל השבחה. בכל מקרה, המגמה היום, וראינו את זה בחוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה, היא להקטין את כמות הדירות החדשות בפרויקטים". יונגר מוסיף, כי "חשוב לזכור שפסיקת בית המשפט במחוזי משנת 2014, שפסלה את המדיניות של העירייה, נעשתה בשל סיבות טכניות, ולא מהותיות. עכשיו העירייה מקדמת את התוכנית דרך הוועדה המחוזית ולא המקומית, והדבר אושר".
היתרי בנייה
כתבות
ני"ע
