כך ניפחה תמ"א 38 את מחירי הדירות

תמ"א 38 הייתה צריכה, לפחות אינטואיטיבית, לסייע בהורדת מחירי הדירות. הדעת נותנת שתוספת פוטנציאלית של עשרות אלפי דירות חדשות, על גבי או במקום בניינים ישנים, תפתור לפחות חלק מהבעיה הכואבת והמוכרת כל כך של מחסור בהיצע מגורים בכל הארץ, ודאי באזורי ביקוש.

? עשור לתוכנית תמ"א 38: הבלגן חוגג

אבל אפילו את זה היא לא הצליחה לעשות. בפועל, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה רק תרמה לנסיקת המחירים.

בגלל הרשויות המקומיות/רשויות התכנון/חמדנות היזמים/חמדנות השכנים (כל התשובות נכונות), תוספת היצע הדירות בפרויקטים שנבנו לפי תמ"א 38 מאז אושרה התוכנית הייתה שולית (פחות מ-10,000 דירות שאושרו לבנייה בין 2005 ל-2014, אלפים בודדים שכבר נבנו). ומנגד, תוספת החלומות - באוויר ועל הנייר - רק התגברה והלכה, ודחפה את המחירים כלפי מעלה.

במרכז הארץ כבר לא ניתן כמעט למצוא מישהו שמוכר סתם דירת 2 או 3 חדרים. כרגע אמנם הדירה קטנה ומוזנחת, אבל מה שהוא מוכר זו דירה בבניין שעומד רגע לפני אישור תמ"א 38. בקרוב מאוד שטח הדירה יוכפל, ואפילו הלובי ישודרג. קומה 4 ללא מעלית? המחיר שהוא מבקש מגלם קומה חמישית עם מעלית. "אולי אפילו יראו קצת ים". ובשוק של מוכרים, כשהריבית האפסית מזרימה עוד ועוד ביקוש לנדל"ן, הכל הולך. מספיק קונה אחד.

מאות אלפי בעלי דירות שיכון ישנות הרגישו בשנים האחרונות - בעקבות עוד ועוד שדרוגים ותיקונים שעברה התוכנית במרוצת הדרך (בעיקר תוספת זכויות והקלה במיסוי) - שהם בדרך לבוננזה. גם אם מרביתם לכל היותר נפגשו עם מאכער שרק אסף חתימות כדי לעשות עליהם סיבוב. מבחינתם, לגמרי בצדק כמובן, זה הספיק כדי לדרוש פרמיה על המחיר הישן. וכשנתוני משרד השיכון דיווחו שמחירה החציוני של דירת 3 חדרים יד שנייה עלה מ-480 אלף שקל בשנת 2008 ל-850 ברבעון הראשון של 2015, קפיצה של כמעט 80%, אף אחד לא ידע לתמחר את הפרמיה שהעניקו המוכר והקונה לאותן דירות, רק בשל פוטנציאל התמ"א שריחף מלמעלה.

היזמים מצדם מיהרו בשנים האחרונות לסגור עסקאות מול דיירים נלהבים ולצרף עוד ועוד בניינים ישנים לפורטפוליו שלהם. גם הם רצו ליטול חלק בחגיגת השלטים (בינתיים מדובר בעיקר בשלטים ליד אותם שיכונים) שבישרו על בוא המהפכה. השמות הגדולים ביותר - אפריקה ישראל, גינדי ואחרים - הכריזו יותר מפעם אחת שמדובר במכרה זהב, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בלב הערים. אבל בשורה התחתונה, אפילו אותם אריות נדל"ן הם לא יותר מחתולים קטנים כשמדובר במיזמי תמ"א 38. חלקם כבר קיפלו את הזנב ופרשו לגמרי מהמשחק.

כך, הרבה לפני שאלת העומס על התשתיות ברחובות הישנים (כבישים, ביוב, מוסדות לימוד ובריאות וכו') והעובדה שמדובר בתוכנית שדרסה תוכניות טובות ורחבות בהרבה של פינוי ובינוי למתחם כולו, הפכה תמ"א 38 מפתרון משבר הדיור למחוללת הבעיה.