"הייתה חזירות של יזמים וקבלנים במסגרת תמ"א 38"

"היום, במקומות רבים, קולם של הקבלנים נשמע היטב, וגם אלה של חברי הכנסת ושל נציגי משרד האוצר. אבל צריך לנהוג בזהירות, כי חלק מהדברים שהובילו למצב הקיים בכל הנוגע לתמ"א 38 זו חזירות של יזמים וקבלנים בזכויות הבנייה שהם ביקשו במסגרת התמ"א".

אתם הדברים הללו אומר עו"ד אלי וילצ'יק, שותף ומייסד משרד כהן, וילצ'יק ושות', המתמחה בין היתר בטיפול בתיקי התנגדות לפרויקטים במסגרת תמ"א 38. עם זאת, הוא בעצמו מבקש להדגיש כי עמדתו לא מנגחת את תמ"א 38 או את חשיבותה, אלא את דרכי הפרשנות שאומצו על הדרך - ושלאחרונה, בעקבות העמדה המצמצמת שהציג היועץ המשפטי לממשלה, הובילו את כל התחום לכאוס ולקיפאון.

"אין ספק שתמ"א 38 משפיעה בצורה שלילית על כל מי שנמצא באזור של התמ"א. כשכולנו היינו צעירים ורכשנו דירה, הדברים שבדקנו היו המצב הקיים של הדירה, הבניינים השכנים, הגובה. זו ההשקעה הגדולה ביותר של אדם בחיים, ופתאום באה תוכנית שחלה על כל הארץ ובמסגרתה מחליטים שאפשר לסטות מקווי הבניין, שאפשר להגביה את הבניינים הסמוכים ולכאורה, לאף אחד לא אכפת איך זה ישפיע על השכנים. פתאום אנשים מגלים שערך הדירות שלהם יורד והם לא תמיד רוצים פיצוי כספי, אלא פשוט רוצים להמשיך לגור באותה דירה.

"אני לא אומר שלא צריך לחזק בניינים, ואני לא נגד התחדשות עירונית. אבל חייבים לקבוע ולעשות סדר. בכל מקרה צריך לשקול כל פרויקט לגופו. הבעיה היא שחלק מהוועדות ראו שהשמיים הם הגבול ולא בדקו לעומק. זו אחת הטעויות לדעתי. צריך גם לזכור שאין היטלי השבחה בפרויקטים הללו ומי שנהנה זה היזם ובעלי הדירות ולא הציבור הכללי. כשעושים הריסה ובנייה מחדש, תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נותנת 25 מ"ר לכל דירה קיימת. אבל בהרבה מאוד מקרים הדיירים לא מקבלנים 25 מ"ר, אלא פחות. את השאר היזם לוקח לעצמו. בעלי הדירות מסכימים לזה כי הפרוקט משתלם להם. זה שוב מראה את החזירות".

"הופתענו מפרשנות היועץ המשפטי"

בשורה התחתונה, הוא מדגיש, "צריך פעם אחת ולתמיד לקבוע איך מפרשים את תמ"א 38 - אם לכיוון עמדת מנהל התכנון או עמדת היועץ המשפטי לממשלה. אבל אסור להתייחס רק לחוות-דעת שלא בטוח שנבחנה לעומק. אי-אפשר לקחת את זה ולקבוע שזו הפרשנות לכל הפרויקטים, כי יש לזה השפעות עומק".

לדברי וילצ'יק, העמדה של היועץ המשפטי לממשלה שנחשפה לראשונה במסגרת הדיון בעתירה שהוגשה נגד הפרויקט ברחוב קק"ל בגבעתיים, שבה הוא ייצג את השכנים המתנגדים - לא הייתה צפויה והפתיעה גם אותו. "הופתענו מהפרשנות המצמצמת של היועץ המשפטי לממשלה כפי שהוצגה בדיון. צריך להבין שבתקופה האחרונה, בהחלטות חדשות של ועדות הערר תחת היו"רים החדשים, התחלנו לראות ניצוצות של פרשנות מצמצמת יותר. בתיק של קק"ל חשבנו שהמצב יהיה דומה אבל פתאום קיבלנו עמדה מצמצמת הרבה יותר עם השלכות רחבות".

- למה הפרשנות המצמצמת הגיעה דווקא עכשיו?

"ייתכן שחלק מהפרשנות של יושבי הראש החדשים בוועדות הערר נובעת מהמקום שהם הגיעו ממנו לתפקיד. הם הביאו השקפת עולם משלהם. יושבי הראש הקודמים, מיכה גידרון ומיכל גלקין, באו מהשוק הפרטי, עם השקפת עולם מסוימת. יכול להיות שהפרשנות שלהם נטתה לכיוון היזם כי הם מכירים טוב יותר מה קורה בצד הזה. אבל עכשיו, יושבי הראש החדשות של ועדות הערר, הילה ליבנה שבאה מהפרקליטות וגילת אייל שבאה מוועדה מחוזית (שם הייתה יועצת משפטית - א"ח), רואות אולי יותר את נקודת המבט הציבורית.

"הרי זו בדיוק המחלוקת: האם נותנים יותר זכויות ליזם כדי להגדיל היתכנות כלכלית ולחזק מבנים, או ששמים יותר דגש על השכנים והתשתיות מסביב. אין לי ספק שגם יושבי הראש הקודמים וגם הנוכחיים נותנים משקל ראוי לשני הצדדים אבל כנראה שהאיזון שונה, אולי בגלל השקפת העולם".

- ואיך היועץ המשפטי לממשלה נכנס לתמונה?

"אני חושב שבעתירה נגד החלטת ועדת הערר, יו"ר הוועדה יושב יחד עם הפרקליטה כדי לגבש עמדה כי היא הרי מגינה עליו. כל עוד יושבי הראש של ועדות הערר נתנו החלטות עם פרשנות מרחיבה, הפרקליטות הגנה על העמדה המורחבת. אבל עכשיו פתאום הגיעו עתירות שנתקלו ביו"רים חדשים עם עמדות שונות, ואלה העמדות שצריך להגן עליהן כעת".

וילצ'יק, אסור לשכוח, מדבר גם הוא מפוזיציה. הוא מייצג את המתנגדים, אותם שכנים שחוששים שפרויקט תמ"א 38 שמקדמים בעלי הדירות בבניין הסמוך או במורד הרחוב ישפיע עליהם לרעה או יעמיס יתר על התשתיות והתחבורה. אלה טיעונים שיכולים להיות נכונים אבל כנגדם תמיד ניצבים הקבלנים שטוענים שהזכויות נחוצות לביצוע הפרויקט.

"יפתחו הסכמים"

בסוגיית ההיתכנות הכלכלית אומר וילצ'יק: "היום אפשר למצוא בכל מקום מי שמתריע שללא זכויות נוספות לא יהיה כלכלי לעשות תמ"א 38. אני חושב שמדובר בסיסמאות. יש מקומות שבהם תמ"א 38 מתבצעת ללא כל זכויות מרחיבות, כמו רעננה, הרצליה ורמת השרון, ויש שם פרויקטים. אני חושב שהיקף הזכויות שניתן במקרים רבים הוא גדול מדי ומנגד, גם במקומות שבסוף קיצצו בזכויות, פרויקטים קמו.

"למעשה, יש תמריצים לתמ"א 38 רק בלב הארץ, ומנגד לא רואים תמ"א 38 בצפת או בבית שאן, ששם באמת יש חשש לרעידות אדמה קרובה. אז במרכז, במקומות שבהם הנכסים שווים המון כסף, נותנים תמריצים לחזק. חולדאי אמר פעם שהמדינה לא צריכה לעודד אנשים כדי שיחזקו וישביחו דירות ששוות מיליונים רק כדי שישמרו על השווי של המיליונים. בסופו של דבר במקרים רבים אלו האנשים שמקבלים את המתנה של התמ"א והיא לא מגיעה למי שצריך באמת.

- מה עם הסכמים שנחתמו?

"נכון שעל-פי הפרשנות החדשה, יכול להיות שיזמים יצטרכו לפתוח הסכמים ישנים עם דיירים כי התחייבו על משהו אחד ועכשיו הפרשנות מצמצמת. אבל אני לא מאמין שזה יגרום שלא תהיה תמ"א 38 בכלל. אני לא חושב שההיקפים בכלל ירדו. גם הקבלנים מסכימים שהבעיה היא באי הוודאות ובעובדה שבלי שהם יודעים מה יקבלו מראש, הם לא יודעים איך לנהל מו"מ עם בעלי הדירות".