"החוק אינו חל על מצב של קבלני חתימות הפועלים במסווה של יזם"

ביום ראשון הקרוב עתידה לעלות לוועדת שרים לחקיקה הצעת חוק העוסקת בכל הנוגע ליחסים שבין בעלי דירות ישנות ליזמים, קבלנים או קבלני חתימות שמנסים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בהצעת חוק בשם "מארגני עסקאות להתחדשות עירונית". החוק המוצע מציע לקבוע כללים ברורים הנוגעים לתקופת ההתקשרות של בעלי הדירות מול המארגנים ועל האפשרויות להתנתק מהעסקה. בעוד בענף מברכים על העיקרון של העלאת הנושא בפעם הראשונה על ידי המדינה וטיפול בסוגיות השונות, התייחסות לסעיפי החוק השונים והשוואתם למה שקורה היום בשטח מעלה חשש כי החוק כפי שמנוסח כיום וכפי שעתיד לעלות לדיון בוועדת השרים לחקיקה אינו ישים ואף עשוי במקרים מסויימים לגרום לנזק ולהתנגש עם מטרות אחרות של הרשות להתחדשות עירונית שאמורה לקום בקרוב.

בלשכת עוה"ד בחנו את הצעת החוק והעבירו בימים האחרונים מסמך עמדה לחבר הכנסת אלי כהן (כולנו) שעומד בראש ועדת הרפורמות בכנסת המטפלת גם בהקמת הרשות להתחדשות עירונית. בנייר העמדה שהגיע לידי "גלובס" מציינים יו"ר ועדת קניין ומקרקעין בלשכה עו"ד אבי ללום ועו"ד יצחק נטוביץ יחד עם עו"ד זיו כספי העומד בראש ועדת התחדשות עירונית בלשכת עוה"ד מספר רב של בעיות בניסוח המקורי של הצעת החוק. בעוד בלשכה מדגישים כי מדובר בחוק חשוב, על פי המסמך שחיברו הצעת החוק חייבת לעבור מספר תיקונים מהותיים כדי שתוכל להשפיע על הענף.

אחת ההערות החשובות שעולות מהמסמך קובעת כי העובדה שהצעת החוק אינה קובעת הגדרה ברורה לזהות המארגן בעייתית. על פי הצעת החוק מדובר ב"מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם טרום התקשרות". בלשכת עורכי הדין מעלים את השאלה האם מדובר גם ביזמים ומציינים כי צריכה להיות הגדרה מדוייקת לזהות המארגן. "החוק אינו מתייחס ואינו חל על מצב של קבלני חתימות הפועלים במסווה של יזם, כלומר מחתימים על הסכם פינוי בינוי מתוך כוונה לסחר אותו" כך כותבים בלשכת עורכי הדין במסגרת ההסתייגויות לסעיף זה בחוק, "מה שמקעקע מן היסוד את תכלית החוק".

עוד מציינים בהקשר זה כי ייתכן ויש לשקול גם הכנסת היזמים עצמם למסגרת החוק: "בהיעדר פרמטר של "מארגן", החוק אינו מתייחס למצב זה. כך שגם יזם יוכל "לתקוע" שנים רבות בעלי דירות במתחם מבלי שהחוק יתייחס לכך. מוצע להחיל את "המועד הקובע" (מועד ראשון החותמים), גם בחוזים למול יזם".

במקביל, עדיין בסוגיית הגדרת החוק לגבי זהות המארגן, טוענים בלשכת עורכי הדין כי הנוסח הקיים עלול לטרפד יוזמה אחרת של הרשות להתחדשות עירונית העתידית, יוזמה שמבקשת להקים מנהלות בעיריות השונות שיקדמו את הפרויקטים וזאת משום שעל פי נוסח החוק, גם הם ייחשבו כמארגני עסקאות. "החוק אינו מתאים למדיניות הממשלה לעודד חברות עירונית לתפקד כמנהלות לפינוי בינוי, כאשר למעשה הן "מארגנים" כהגדרת החוק".

עוד מציינים בלשכת עורכי הדין כי קביעת לוחות הזמנים במסגרת הצעת החוק אינם ריאלים. במסגרת הצעת החוק מוצע לקבוע כי הסכם שנחתם בין בעלי דירות לבין מארגן יבוטל במקרים מסויימים בהם לא עמד המארגן בלוחות הזמנים המפורטים בחוק. כך, החוק מציין כי הסכם יבוטל אם המארגן לא עמד בתנאי הבא: "בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יתקשר המארגן בהסכם עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו שש עשר דירות לכל היותר, או לפחות 40% מבעלי הדירות בבית משותף כאמור שיש בו שבע עשרה דירות או יותר". בלשכת עורכי הדין מציינים כי מדובר בפרק זמן לא מעשי ונדרשת תקופה ארוכה יותר. בהמשך מתייחסת הצעת החוק גם לשלב הבא בהתארגנות וקובעת כי ההסכם יבוטל אם המארגן לא יעמד בלוח הזמנים הבא: "בתוך שמונה עשר חודשים מהמועד הקובע, התקיים אחד מאלה: נקלטה במוסד תכנון תכנית שמטרתה ביצוע הליך פינוי ובינוי בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים או באם היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי, עם 50% מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו הסכמי טרום ההתקשרות לעסקת פינוי בינוי....היו בבית המשותף האמור שבע עשרה דירות או יותר, היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי עם לפחות 40% מבעלי הדירות בלבד". גם על סעיף זה כותבים בלשכת עורכי הדין כי מדובר בהתעלמות מהמצב הקיים היום בשטח שאינו מאפשר עמידה בתנאים הללו: "לא מעשי, נדרש פרק זמן ארוך יותר, של 3-5 שנים. יש לקחת בחשבון נסיבות פוטרות כגון הליכים משפטיים והליכים תכנוניים אשר מונעים את קליטת התכנית".

בתגובה להערות ולטענות של לשכת עורכי הדין על הצעת החוק מסר היום ח"כ אלי כהן המקדם את החוק כי "פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים על המשולש שבין הדיירים, היזמים והרשות המקומית. יש להבהיר שהזכויות שנותנת המדינה הם נכס קנייני של הדיירים. החוק נועד להסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים ליזמים במטרה שהפרויקטים יצאו לפועל ולא מתוך מטרה לעשות הסכמים שיכבלו את הדיירים. ההתחדשות העירונית עולה מדרגה וזה ניכר בהיקפי היתרי הבניה שניתנו, ובאלו שנמצאים בתהליכי תכנון. לצד חברות רציניות שקיימות בתחום ומקדמות את הפרויקטים, ישנם גורמים שעיקר עיסוקם הוא החתמת הדיירים, ובלא מעט מקרים הם עיכבו את התקדמות הפרויקטים. בימים אלו אנו מעודדים רשויות מקומיות להקים מנהלות עירוניות לטובת ההתחדשות העירונית, ומניסיוננו למנהלות אלו הייתה תרומה חשובה לייזום וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית כדוגמת ראשל"צ, רמלה, ת"א, ירושלים, הרצליה ועוד. לכשהחוק יעבור בקריאה ראשונה נדון בהערות במסגרת ההכנה לקריאה שנייה ושלישית".