שקד על הצעות חוק בתחום פינוי-בינוי: "להפסיק לנצל אנשים"

ביום א' הקרוב צפויות לעלות שתי הצעות חוק משמעותיות המתייחסות לתחום הפינוי בינוי לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה. מדובר בהצעות חוק המקודמות על ידי יו"ר הועדה שרת המשפטים איילת שקד, ח"כ אלי כהן יו"ר הועדה המיוחדת לרפורמות בכנסת, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. על פי מקדמי שתי הצעות החוק, הן נועדו להתמודד עם חסמים בתחום ההתחדשות העירונית ולהביא לקידום פרויקטים לפינוי ובינוי. מדובר בהצעת חוק אחת המתייחסת לדייר הסרבן בפרויקטי פינוי בינוי ולהצעת חוק אחרת המתייחסת למארגני עסקאות בתחום הפינוי בינוי, תקופת ההתקשרות עם בעלי הדירות והגנה של האחרונים אל מול חברות או פרטיים שמנסים לגייס חתימות מבעלי דירות. הצעת חוק זו גם זכתה לכינוי "חוק המאכרים" כי מטרתה המקורית לנסות ולהדיר תופעה זו של גורמים פרטיים שכובלים את הדיירים להסכמים ללא אפשרות יציאה ולעיתים מטרפדים יוזמות אחרות לפינוי בינוי.

הצעת החוק "דייר סרבן" (חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016) נועדה להתמודד עם הקושי באי יציאתן לפועל של עסקאות פינוי ובינוי. קושי זה נוצר לאור התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, וזאת חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה. נכון להיום בעלי הדירות המעוניינים בחתימת ההסכם יכולים לתבוע נזיקית בעלי דירות המסרבים להצטרף למיזם פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות, כך שאותם סרבנים יחויבו בתשלום פיצויים לשאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם מאובדן העסקה. אולם, סעד הפיצויים האמור, הקבוע בחוק הקיים, אינו מספק, שכן בפועל עדיין קיים קושי רב בקידום עסקאות פינוי ובינוי בשל קיומם של בעלי דירה המסרבים מטעמים לא סבירים והאפשרות לתבוע בנזיקין את בעל הדירה המסרב אינה מספקת את המענה הנדרש.

התיקון המוצע להצעת החוק מציע להעניק לבית המשפט גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר קידום יציאתה של עסקת הפינוי ובינוי אל הפועל וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלו. על פי המוצע כאשר תהיה קיימת הסכמה של רוב מיוחס (80%) מבין בעלי הדירות להסכם פינוי ובינוי, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר המסרב סירוב בלתי סביר, אחת משתי סנקציות: האחת היא זו הקבועה כבר היום בחוק, חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מהסירוב, או להורות בצו על פינוי הדירה של בעל דירה מסרב ולמנות אדם אשר יהא מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בשם בעל הדירה המסרב בעסקת פינוי ובינוי.

נציין כי החלטה זו גררה ועודנה גוררת ביקורת מצד ארגונים חברתיים שסבורים שמדובר במהלך קיצוני מידיי במסגרת הטלת סנקציות על מתנגדים לפרויקט וזאת מבלי לבחון חלופות אחרות. עם זאת, במסגרת הצעת החוק מצוין כי האפשרות של פינוי אדם מדירתו תיעשה רק אם מצא בית המשפט כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ולאחר שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו. במסגרת ההחלטה יביא בית המשפט בסך השיקולים את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיהן.

הצעת "חוק המעכרים", (חוק פינוי בינוי (הסכמי קדם-התקשרות), התשע"ו-2016.), נועדה להתמודד עם תופעת ה"מעאכרים", במסגרתה מארגנים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות, בהם הם מגייסים את הסכמת בעלי הדירות לביצוע עסקת פינוי ובינוי, תוך הכנסת סעיף בלעדיות, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש פרויקט פינוי ובינוי באותו בית דרך גורם אחר מלבד המארגן. במקרים מסויימים בעלי הדירות שחתמו על הסכם קדם ההתקשרות, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים או מארגנים אחרים לשם ביצוע הפרויקט. מטרת החוק היא לתחם את תקופת הכבילה שבהסכם קדם ההתקשרות, כך שבחלוף התקופות הקבועות בהצעה, יפקע תוקפו ובכך יתאפשר קידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי בידי הדיירים עצמם, מארגנים אחרים או יזמים. החוק המוצע קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמי קדם התקשרות, וזאת בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן בקידום העסקה. כאשר התקופה המקסימאלית לתוקפו של הסכם תעמוד על 7 שנים.

בנוסף, הצעת החוק מתמודדת עם תופעות של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמי קדם ההתקשרות והיעדר מידע מהותי לגבי ההסכמים בשלוש דרכים. האחת, חיוב עריכת ההסכם בכתב, ולא בעל פה, השנייה - חיוב המארגן לכינוס אסיפה של בעלי הדירות לפני חתימה על הסכם קדם התקשרות בה יציג לבעלי הדירות את עיקרי ההסכם המוצע על-ידו והשלישית קובעת כי המארגן יהיה חייב לכלול בהסכם פרטים מהותיים הנוגעים לפרויקט העתידי וזאת, במטרה למנוע מצב שבו מוצאים עצמם בעלי הדירות מחויבים להסכם שתנאיו הבסיסיים אינם ידועים להם. נציין כי הצעת חוק זו זכתה ללא מעט ביקורת על העובדה שחלק מפרטיה חסרים. כך למשל, לשכת עוה"ד שהעבירה הערות לחוק טענה שהעובדה שההצעה אינה קובעת הגדרה מדוייקת למי הוא מארגן ואינה מחילה את הכללים גם על יזמים עשויה לטרפד את מימושה. בתגובה לטענות אלו נמסר ממקדמי החוק כי ההצעה עוד צפויה לעבור שינויים לקראת הקריאות בכנסת.

"מאבק בבירוקרטיה ובחסמים"

"חוקים אלו נועדו להקל על ביצוע עסקאות של פינוי בינוי ולפעול למען התחדשות עירונית", כך אמרה היום שרת המשפטים שקד, "התחדשות עירונית מהווה ניצול נכון יותר של המשאבים, דואגת להעלאת איכות חיי הדיירים, חשובה לפיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים וכן מהווה פתרון למצוקת הדיור החמורה בישראל. על כן, עלינו לאמץ את הכלים הנכונים להתמודדות עם תופעות המונעות התקדמותן של פרויקטים מבורכים מסוג זה. הצעת חוק המעאכרים למשל, מפסיקה מצב של ניצול אנשים ומפנה את המקום לניצול משאבי הטבע. זהו סדר הדברים הנכון".

גם שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, התייחס לחוקים ואמר: "ישנה חשיבות רבה לייעול שיטות ולזירוז תהליכים בתחום הדיור, שחלקם מתעכבים במשך שנים. אחת המשימות העיקריות שלנו היא המאבק בבירוקרטיה ובחסמים. עלינו למנוע מצבים שבהם בעקבות עסקאות בעייתיות שדיירים נקלעים אליהן או בעקבות סכסוכי דיירים, נעצרים פרויקטים בהיקפים גדולים".

חבר הכנסת אלי כהן (כולנו) העומד בראש ועדת הרפורמות המקדמת את הקמת הרשות להתחדשות עירונית ומקדם את הצעת "חוק המאכרים" התייחס אף הוא לנושא ואמר: "יש להבהיר שהזכויות שנותנת המדינה הם נכס קנייני של הדיירים. החוק נועד להסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים ליזמים במטרה שהפרויקטים יצאו לפועל ולא מתוך מטרה לעשות הסכמים שיכבלו את הדיירים. לצד חברות רציניות שקיימות בתחום ומקדמות את הפרויקטים, ישנם גורמים שעיקר עיסוקם הוא החתמת הדיירים, ובלא מעט מקרים הם עיכבו את התקדמות הפרויקטים".