פינוי-בינוי: הקשחת הטיפול בדייר סרבן והסדרת ה"מאכערים"

ביום א' הקרוב צפויות לעלות שתי הצעות חוק משמעותיות המתייחסות לתחום הפינוי-בינוי לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה. מדובר בהצעות חוק המקודמות על ידי יו"ר הוועדה, שרת המשפטים איילת שקד, יו"ר הוועדה המיוחדת לרפורמות בכנסת ח"כ אלי כהן, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. על פי מקדמי שתי הצעות החוק, הן נועדו להתמודד עם חסמים בתחום ההתחדשות העירונית ולהביא לקידום פרויקטים לפינוי ובינוי.

הצעת החוק אחת היא "דייר סרבן" (חוק פינוי ובינוי - פיצויים - פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016), שנועדה להתמודד עם התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, וזאת חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה. נכון להיום בעלי הדירות המעוניינים בחתימת ההסכם יכולים לתבוע נזיקית בעלי דירות המסרבים להצטרף למיזם, אולם סעד זה אינו מספק.

התיקון מציע להעניק לבית המשפט גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של בעל דירה סרבן, באופן שיאפשר קידום יציאתה של עסקת הפינוי ובינוי אל הפועל וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלו. על פי המוצע, כאשר תהיה הסכמה של רוב מיוחס (80%) מבין בעלי הדירות להסכם פינוי ובינוי, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר הסרבן אחת משתי סנקציות: חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מהסירוב או להורות בצו על פינוי הדירה ולמנות אדם אשר יהא מוסמך להתקשר בשם בעל הדירה המסרב בעסקת פינוי ובינוי.

הצעה זו גררה ביקורת מצד ארגונים חברתיים, שסבורים שמדובר במהלך קיצוני מדי. עם זאת, במסגרת הצעת החוק מצוין כי האפשרות של פינוי אדם מדירתו תיעשה רק אם מצא בית המשפט כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ולאחר שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו. במסגרת ההחלטה יביא בית המשפט בסך השיקולים את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיהן.

הצעת "חוק המאכערים", (חוק פינוי-בינוי (הסכמי קדם-התקשרות), התשע"ו-2016), נועדה להתמודד עם תופעת ה"מאכערים", במסגרתה יזמים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות, בהם הם מגייסים את הסכמת בעלי הדירות לביצוע עסקת פינוי ובינוי. וזאת תוך הכנסת סעיף בלעדיות, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש פרויקט פינוי ובינוי באותו בית דרך גורם אחר מלבד המארגן.

מטרת החוק היא לתחם את תקופת הכבילה שבהסכם הקדם-התקשרות. החוק קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמים אלה בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן בקידום העסקה. כאשר התקופה המקסימאלית לתוקפו של הסכם תעמוד על 7 שנים.

הצעת החוק גם מתמודדת עם תופעות של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמי קדם ההתקשרות והיעדר מידע מהותי לגבי ההסכמים. החוק יחייב עריכת ההסכם בכתב ולא בעל פה; יחייב את המארגן לכנס אסיפה של בעלי הדירות לפני חתימה על הסכם; והמארגן יהיה חייב לכלול בהסכם פרטים מהותיים הנוגעים לפרויקט העתידי.