*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בענף הנדל"ן מתרחש משחק של אילוצים, כאשר כל שחקן מושך לכיוונו, ככל האפשר, את החוטים, כשהמוצר הסופי הוא תולדה של פשרה סבירה בין הצדדים. בתחום התמ"א 38 חיזוק מבנים, לצד שלושת השחקנים המרכזיים - הדיירים, היזם והרשות המקומית, ניצבת צלע נוספת והיא המבנה הקיים, המכתיב התניות בשל אילוצים פיזיים. כך, למעשה, נוצר מרובע מאתגר של התניות ואינטרסים (לעיתים מנוגדים) המקשים על הפרויקט. מאחר ומדובר במרובע "לא משוכלל", הרי שעל מנת לפשר בין הגורמים צריך איש מקצוע "מגשר" שיציג תכנון המתאים להיגיון הכלכלי של היזם, ימקסם את זכויות הדיירים ויעמוד בקריטריונים של הרשות המקומית. כל זאת בתנאי שטח קיימים ובעבור מבנה נתון.

אותו איש מקצוע הוא האדריכל, אשר בתחום התמ"א 38, ובמיוחד בחיזוק מבנים, מלאכתו מסורבלת ומסובכת יותר מאשר בפרויקטים של בנייה חדשה. בעזרת האדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, ננסה להבין את המורכבות שבעניין.

"בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ישנם נתונים פיזיים מוכתבים - בניין ישן קיים ומגבלות על המגרש עצמו. הללו כופים הגבלות תכנוניות ויוצרים אתגר גדול יותר מאשר בפרויקטים רגילים, שם עיקר האתגר מתמקד בחיצוניות הבניין וחומרי הגמר", מסביר שאול ומוסיף: "בפרויקטים חדשים, התכנון יחסית פשוט, כיוון שישנה קרקע בתולית, קווי הבניין ברורים, התכנון הפנימי די סטנדרטי וידוע מראש, וכולל מאסטר בד-רום, סלון מטבח - תכנון ריבועי כהלכתו". בתחום התמ"א 38 חיזוק מבנים, הדגש התכנוני והמאמץ מרוכז בעיקר בנושאים אחרים. "האתגר התכנוני הוא של פנים הדירה. בשונה מפרויקטים חדשים, אין מדובר באותו הריבוע כי אם במצולע פורץ גבולות שצלעותיו צריכות לרצות את כל הגורמים המעורבים", מציין שאול

"מבחינת הדייר מה שחשוב הוא להבין כיצד ניתן למעשה לתכנן תוספות בנייה באופן פרקטי ויעיל בדירות הקיימות", אומר שאול. "מלבד העובדה כי בבניין קיים יש מספר טיפוסי דירות, במרוצת השנים נעשו שיפוצים בחלק מהן וצורתן שונה מתוכניות הבניין המקורי. לכן בפועל אנו צריכים לתכנן באופן סיזיפי, כמעט כל דירה בנפרד, כל אחת על פי מאפייניה השונים ולבדוק איך ניתן לשלב את התוספות ולמקסמן עם נתוניה הקיימים. כל זאת עם האילוץ של תוספת במראה אחיד כלפי חוץ, בעיקר בשל דרישת הרשות המקומית , שלא מאפשרת שעטנז וכן בשל סוגיות ביצועיות סבוכות".

"מבחינת הרשות המקומית, חיצוניות הבניין מאוד חשובה וכן השתלבותו עם הבניינים הנוספים באזור. בשל כך אנחנו לעיתים קרובות נאלצים לייצר מספר אופציות - הן לדייר והן לעירייה - על מנת להתאים זאת לצרכים הספציפיים של כל אחד מהם", מסביר שאול.

כאן נכנסת לסיפור הצלע השלישית, זו של היזם: "צריך לתאם הכול מולו ולבדוק כדאיות ואפשרות ביצוע. בסופו של יום, הכול תלוי בכיסו של היזם ואם התכנון לא יהיה כלכלי, הרי שלא עשינו כלום", אומר שאול. "כך לדוגמה, לעיתים תכנון התוספות והתאמתם לדירות מצריך שיפוץ מקדים לדירה הקיימת, דבר שמוביל אותו להוצאות נוספות של היזם. במידה ואין בכך כל היתכנות כלכלית, חובה עלינו לחשוב תכנונית על חלופה אחרת".

זאת ועוד, מלבד הצורך להתאים את תכנון הדירה לשביעות רצונם של כל השחקנים, אחד מתפקידיו המרכזיים של האדריכל, הוא לקדם את התוכנית מבחינה רגולטורית. גם כאן, בשל מאפייניה הכה ייחודיים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, מלאכתו של האדריכל סבוכה יותר מאשר בפרויקט סטנדרטי. "פרויקט תמ"א כולל בחובו יותר הקלות, לא רק כמותיות אלא גם בנושאים של קווי בניין, פתרונות החניה, סגירת קומת עמודים מפולשת, צמצום מרווחים ועוד. הקלות שכאלו יוצרות יותר התנגדויות, כך שבירוקרטית המלאכה הרבה יותר מסורבלת", מסביר שאול.

נוסיף כי מאחר ועד היום לא נוצרה ודאות תכנונית באשר להיקף זכויות הבנייה לכל פרויקט, הרי שעליו להתאים עצמו לכל הפרשנויות השונות, והמדיניות השונה של כל רשות ורשות. "הרבה מאוד פרמטרים ונושאים נתונים לשיקול דעתן של הרשויות המקומיות ולכן קריטי לאדריכל להכיר את המדיניות של כל רשות ואת קברניטיה על מנת לקדם תוכניות במהירות ולהוציא מהן את המקסימום האפשרי", אומר שאול ומציין כי "לעיתים הכי חשוב מבחינתו של אדריכל זה לדעת עד לאן ניתן למתוח את הגבול והיכן כדאי שלא לנסות ללחוץ. ניתן כך לחסוך בזמן, עברנו כל כך הרבה וועדות ערר, היתרים והתנגדויות, ואנו יודעים בדיוק היכן נמצאים הקווים האדומים של כל רשות".

"תמ"א 38 זו נישה בפני עצמה", מסכם שאול, "תחום החיזוק מבנים הוא סוג של שימור וההתמחות בו היא קריטית ומאפיינת אדריכלים ספציפיים. כפי שיש משרדים שמתמחים בתעסוקה, אחרים בציבורי, כך גם בתחום התמ"א יש ליצור התמחות, אחרת נופלים בין הכיסאות".