"ליזום תוכנית כמו מחיר למשתכן זה פשוט להנציח עוני"

לאילן מיכאלי, הבעלים של חברת הנדל"ן IMG שמשקיעה במספר פרויקטי נדל"ן ברחבי הארץ, יש סיפור אישי מעניין. אחרי שהשתחרר בגיל 21 מהצבא בעקבות פציעה בתאונת דרכים קשה, הוא זכה לפיצויים של 400 אלף שקל. עם הפיצויים הללו רכש מיכאלי דירה ראשונה להשקעה בחיפה אך ההשקעה באותה דירה הסתיימה בהפסד צורם. בהמשך הקים מיכאלי משרד תיווך ונהנה מהפריחה של ענף התיווך. 

עם ההתפתחות המקצועית שעבר וההצלחה בקריירת התיווך שלו, בגיל 25 החל אילן מיכאלי לרכוש דירות להשקעה. משנת 1998 עד שנת 2000 רכש מיכאלי 13 דירות להשקעה שהניבו לו הכנסה חודשית של כמה עשרות אלפי שקלים, אבל כשלא מצא שוכרים לאותן הדירות בעקבות משבר נדל"ן מקומי ההשקעה התבררה כחרב פפיות.

איך זה קרה? בשנים 2003-2004 קרסו מחירי הדירות בנשר עקב היצע גדול של דירות להשקעה והיה קושי גדול במציאת שוכרים. מיכאלי נאלץ למכור את הדירות ולהחזיר את כל החובות עד לשקל האחרון לבנקים, והגיע קרוב מאוד לפשיטת רגל. הנפילה הייתה גדולה והדיכאון היה עמוק.

לאט לאט בנה מיכאלי את עצמו מחדש והקים את קבוצת ההשקעות IMG שמנהלת את מכללת אומנות הנדל"ן . מאוחר יותר בהמשך הדרך הצטרף אל מיכאלי, אלי פראגר שהיה תלמידו במכללת אומנות הנדל"ן שהחליט בגיל צעיר לרכוש דירה ראשונה להשקעה ולא דירת מגורים, בעקבות התכנים שלמד בקורס שהעביר מיכאלי. 

כיום, מיכאלי מחזיק ב-2 דירות להשקעה כשהוא עצמו גר בשכירות במושב בצפון. באחרונה רכשה IMG שבבעלותו 25% מפרויקט שער הים בעיר בת ים בתמורה ל-19 מיליון שקל והקבוצה בבעלותו מתמודדת בימים אלה על שורה של פרויקטי יזמות ברחבי הארץ, ביניהם פרויקט גדול של פינוי-בינוי בשכונת מעונות ים בבת ים.

- אתה לא מתרשם מהדיבורים על עליית מחירי הדירות בישראל ומאמין שהשיחות הללו מונעות מאנשים למצוא עסקאות טובות. למה? 

"אני מלמד את הסטודנטים שלי שאם הם רוצים למצוא עסקת נדל"ן טובה הם חייבים להתאמץ, לרדת אל השטח ולראות לאנשים את הלבן בעיניים. כדי למצוא דירה טובה במחיר טוב אתה לא צריך לראות 100 דירות וגם לא 50, אבל להישאר מול המחשב והלוחות האלקטרוניים בוודאי לא יביא אנשים לעשות עסקה טובה. הבעיה היא שהיום אנחנו עובדים הרבה יותר שעות ורוצים לקבל הכל על מוכן והמצב הזה מביא לכך שזוגות צעירים רואים 2-3 דירות ומתלהבים ממישהו ששיפץ את הדירה שלו בעלות נמוכה יחסית ואז עוד קונים אותה הרבה מעל מחיר השוק".

- אנחנו כל הזמן קוראים שמחירי הדירות רק עולים ועולים. אתה מכיר מציאות של מחירי דירות יורדים? 

"מחירי הדירות בישראל עולים כבר 7-8 שנים ברציפות, אבל אם אתה בא לקנות דירה מראש בעמדת נחיתות ולקונה יש תמיד זמן להמתין כי פשוט אין דירות, אז לא תעשה עסקה טובה. נקודה. יש הרבה מאוד קונים שצריכים להעביר תשלומים כנגד דירה אחרת שקנו ושעון החול שלהם אוזל, אז אם אתה כקונה לא מברר מה הסיבה שבגינה מוכר הדירה מציע אותה למכירה, למשל, אז עשית מבחינתך חצי עבודה. הרבה רוכשי דירות לא מבררים לעומק פרטים על הדירה ואח"כ לא עושים מבחינתם עסקה אופטימלית ולא רק במישור של המחיר. מחירי הדירות עולים לא בהכרח רק בגלל הריבית או המחסור בהיצע, אלא מאחר והשתרשה בקרב הרוכשים שהמוכרים בעמדת כוח, אלה שטויות. מתברר ש-20% מהדירות בישראל נמכרות מתחת למחירי שוק אבל אנחנו לא שומעים על זה כי השרישו בנו את המחשבה שמחירי הדירות כל הזמן עולים". 

- הביקורת היא שלזוגות הצעירים אין כאן עתיד ומעמד הביניים נשחק. מה אתה חושב על זה? 

"זה קשקוש. תמיד יש הזדמנויות ותמיד אפשר להצליח. אם נחזור ישירות לקושי שברכישת דירה. אז הטעות היא שאנשים קופצים מעל לפופיק. זוג צעיר לא חייב לרכוש מיד דירה חדשה מקבלן, אפשר להסתפק גם בבניין ישן ואחר כך להתקדם. מעבר לזה הרבה לא רוצים להתאמץ, עם מעט יוזמה דיירים וזוגות צעירים יכולים לרכוש דירות בשכונות ותיקות ולקדם בעצמם התחדשות עירונית ופינוי בינוי, נכון שזה לוקח הרבה זמן, אבל כשהדיירים רוצים ויוזמים הם יכולים להשביח את ערך הדירות וליצור יש מאין. הבעיה היא שמעט מאוד מתעניינים".

- מה התוכניות של קבוצת IMG בתחום היזמות? 

"מלבד פרויקט התמ"א הגדול שבו אנחנו שותפים בבת ים, אנחנו מקווים לצאת לדרך עם שורה של פרויקטים יזמיים עליהם אנחנו מתמודדים בימים אלה. הכוונה שלנו היא להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית שלדעתנו הוא בעל הפוטנציאל הרב ביותר. אנחנו במגעים מתקדמים מול דיירי שכונת מעונות ים בבת ים לביצוע פרויקט של פינוי בינוי, בשכונה הזו הצורך בהתחדשות עירונית זועק לשמיים. מצד שני אני יכול להגיד שלא ניכנס למשל לפרויקטים בסגנון מחיר למשתכן, אנחנו חושבים שזאת טעות גדולה שעוד תעלה למדינה ביוקר ונשמע עליה הרבה, מחיר למשתכן זה לייצר אוכלוסייה ענייה ומסכנה. האג'נדה שלי היא כשאני מקים פרויקט אני עושה את זה לא רק כדי להרוויח, אלא בהרגשה וידיעה שמי שיקנה ממני את הדירות וכל הסביבה הקרובה ירגיש שהוא מרוויח ולכן אני אוהב את תחום ההתחדשות העירונית, אתה נותן משהו לדיירים הקיימים ומחדש את הסביבה הקיימת". 

- נשמע מדבריך שאתה סבור שתוכנית מחיר למשתכן היא טעות, מדוע? 

"ליזום תוכנית כמו מחיר למשתכן זה פשוט להנציח עוני. ראשי קבינט הדיור טוענים שמי שמתנגד לתוכנית עושה את זה רק מאינטרס שמחירי הדיור לא ירדו. אז אני שואל: למה יזם תמ"א שמוכר דירות חדשות בהנחה בהשוואה לדירות שנבנות במסגרת מכרזים על קרקעות יתנגד להוזלת מחירים כשהוא בעצמו מציע דירות בהנחה? מחיר למשתכן מזכיר את שיכוני העוני ובנייני הרכבת שהקימו כאן בשנים הראשונות של המדינה. איפה יש מרבית מכרזי מחיר למשתכן? בפריפריה. אם משרד האוצר היה באמת רוצה שתוכנית מחיר למשתכן תצליח הוא היה נותן תמריצים להקמה של מרכזי תעסוקה משמעותיים בפריפריה, עד היום אף משרד ממשלתי לא דאג לטבעת שמחוץ לתל אביב. בונים את מחיר למשתכן כדי להרחיק את הזוגות הצעירים מההזדמנויות שיש באזור המרכז". 

- מה הפתרון שאתה רואה למצוקת הדיור, למשבר. 

"התחדשות עירונית בכל אזור המרכז היא הפתרון שצריך ליישם והיא הפורמט הנכון גם למי שיש לו דירה ולא מסתכל רק על הזוגות הצעירים כחזות הכל, גם ההורים שלהם רוצים לגור בדירה חדשה. משום מה השתרשה התחושה בממשלה שכדי לדאוג לאזרחים צריך להוציא אל הפועל בנייה חדשה על קרקעות מדינה. זו כמובן טעות. מיליוני תושבים בישראל גרים בדירות שיתמוטטו בעת רעידת אדמה, יכול להיות כאן אסון גדול מאוד. צריך לדאוג לכל האוכלוסייה ולא רק לצעירים. מעבר לזה, התחדשות עירונית מצמצמת פערים חברתיים בין השכונות החדשות לוותיקות, והיא המפתח היחיד לפתור את המצוקה. אני לא רואה את זה קורה כי היחידים שמקדמים את ההתחדשות הם היזמים והרשויות המקומיות שמנסות לעזור, אבל בלי סיוע והסברה ממשלתית שום דבר לא יתקדם".