מגדלים באוויר: המון הבטחות בבת-ים - והכול נשאר על הנייר

בשנים האחרונות מוצגות ומאושרות עוד ועוד תוכניות לפינוי בינוי בעיר בת ים, בהיקף כולל של אלפי יחידות דיור. אלא שבמבחן המציאות, גם תוכניות שקיבלו תוקף לפני שלוש שנים אינן יוצאות אל הפועל. הסיבה: מדיניות תכנונית הפוכה של שתי הוועדות המאשרות: הוועדה המחוזית (מחוז תל-אביב) והוועדה המקומית, שאינן רואות עין בעין את סוגיית מספר יחידות הדיור ואת סוגיית גובה הבניינים. בינתיים נודע ל"גלובס", כי מי שכיהנה בשנים האחרונות כיו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, גילה אורון, סיימה את תפקידה, ואת מקומה ממלאת בפועל בימים אלה דלית זילבר המכהנת במקביל כיו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים.

מה הסיבה לכך שמיזמי פינוי בינוי אינם יוצאים לפועל? בעיריית בת ים אומרים שהוועדה המחוזית מקצצת בזכויות הבנייה שאישרה הוועדה המקומית, ומאשרת פרויקטים לא כלכליים, או לא נכונים תכנונית.

אחת הדוגמאות הבולטות לפרויקט פינוי בינוי שבכל הקשור לאישורי ועדות התכנון כבר יכול היה להיבנות נמצא ברחוב כצנלסון בעיר ואושר להפקדה בנובמבר 2013. בעוד שהוועדה המקומית אישרה הקמת 600 דירות במקום 104 הדירות הקיימות, החליטה הוועדה המחוזית לאשר 470 דירות בלבד בשטח ממוצע של 90 מ"ר, 20% מהן דירות קטנות בשטח עיקרי של 63 מ"ר ובסך-הכול 48 אלף מ"ר למגורים כולל מרפסות, וכ-10,000 מ"ר מבני ציבור.

סיכוי נמוך למימוש

החברה היזמית י. זילברמינץ, שקידמה את התוכנית במשך חמש שנים מול הדיירים ומול הוועדה המקומית, החליטה לאחר אישור התוכנית שלא לממש את הפרויקט, מאחר שמצאה שהוא לא כלכלי. בימים אלה ממשיכה את קידום הפרויקט חברת מעוז דניאל, שהסבירה כי מאחר והיא גם חברה יזמית וגם מבצעת נחסכות לה הוצאות הקשורות בעלויות ביצוע.

"מאז שנוסח תקן 21 (תקן שמאי שמציג איזון כלכלי-תכנוני לפרויקטים של פינוי בינוי) קל יותר להגיע להבנות בתחום, כי יש איזשהו מדד שניתן להתבסס עליו", אומר גורי נדלר, סגן מהנדס עיריית בת ים. "אולם לצערי עדיין לא הצלחנו לשכנע את הוועדה המחוזית שתקן 21 הוא לא חזות הכול, אלא רק מדד שמגדיר מה המינימום הנדרש לכדאיות כלכלית. יש יותר מפרויקט אחד שבהם הוועדה המקומית אישרה יותר ממה שתקן 21 מציע, כי לטעמנו יש לעשות תכנון אופטימלי ולא רק כלכלי. אך בניגוד אלינו, בוועדה המחוזית סבורים שמה שהתקן מגדיר כמינימום צריך להיות המספר המוחלט. אם התקן קובע שהרווח המינימלי ליזם צריך לנוע בין 25% ל-30%, בוועדה המחוזית נצמדים לרווח של 25%, ואנחנו אומרים שאם תכנונית ניתן לאשר עוד דירות והרווח היזמי יהיה 30%, עמדת העירייה תמיד תהיה ליותר דירות, יותר היטלי השבחה ופיתוח יותר נרחב. הוועדה המחוזית רואה את הדברים בדיוק הפוך".

לדברי נדלר, ישנן שתי תוכניות לפינוי בינוי בתוקף כבר שלוש שנים. תוכנית אחת שאושרה ב-2012 (לפני תקן 21) במתחם בר אילן והמכפיל בה אינו גבוה מספיק, כך שסיכויי המימוש שלה נמוכים. תוכנית נוספת שאושרה בבלפור-יצחק שדה לא מומשה, אבל במקרה זה בגלל חילוקי דעות קנייניים שהתגלעו בין הדיירים.

"במקרה אחר, תוכנית שמקדמת חברת אזורים במתחם השבטים אושרה בוועדה המקומית, ובמסגרתה יוקמו 750 דירות במקום 144 קיימות", מספר נדלר. "התוכנית הגיעה לוועדה המחוזית שמצאה שלפי תקן 21 אזורים יכולה להסתפק ב-730 דירות ועדיין להגיע לרווח של 25% - והורידה להם 20 דירות. אנחנו לא מסכימים עם הגישה הזאת. אם התוכנית מספקת מבני ציבור ופתרונות תחבורה במקדמים גבוהים, אין סיבה תכנונית להוריד דירות".

מנכ"ל חברה יזמית שפעילה בתחום סיפר כי החברה בחנה מספר פרויקטים בבת ים, ומצאה כי אינם כלכליים. "בבת ים אושרו מגדלים של 30-40 קומות עם חמישה מרתפי חניה. למרות מה שחושבים, ביחס לגוש דן, לבת ים יש תקרת זכוכית למחירי דירות והמחירים לא מספיק גבוהים להצדיק עלויות כאלה. כמעט בלתי אפשרי למכור בעיר דירות במחיר שגבוה מ-1.8-2 מיליון שקל. בת ים לא דומה במחירים לערי גוש דן, אפילו לא לערים סמוכות אליה כמו חולון וראשון לציון. מכפילים של פינוי בינוי שמתאימים לערים אחרות בגוש דן לא מתאימים לבת ים. היחס שאושר לפרויקטים, 1:4, לא מחזיק כלכלית. אפילו במקומות אטרקטיביים, על שפת הים, יזמים שהקימו פרויקטים חדשים תקועים עם דירות שלא נמכרות.

"נוסף לכך יש חשש מפקקי התנועה שצפויים בעיר. כבר כיום בת ים היא אחת מהערים הצפופות במדינה וברמה סוציו אקונומית לא גבוהה".

"פרו-התחדשות"

לדברי נדלר, המחלוקות עם הוועדה המחוזית אינן מסתיימות במספר הדירות: "גם כשאנחנו מגיעים להסכמות בנוגע למספר יחידות הדיור, יש ויכוח עם הוועדה המחוזית בעניין הגובה. יש תוכנית פינוי בינוי שאישרנו ברחוב ירושלים פינת סוקולוב בצפון מערב העיר שיזמה חברת מנרב. הוסכם על כולם שכדי שהתוכנית תהיה כלכלית צריך להיות מקדם של 4 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, כך שצריך להקים 200 דירות במקום ה-50 הקיימות. אנחנו חשבנו שנכון להקים מגדל של 40 קומות, הוועדה המחוזית הגבילה את הגובה ל-30 קומות. מה שמכריח אותנו לתכנון של 8 דירות בקומה, או שני בניינים על מגרש של 2.5 דונם, מה שמוריד את איכות הבנייה.

יזם נוסף הפעיל בבת ים מסביר כי "העובדה שהוועדה המחוזית מקטינה גובה של בניינים בלי להפחית שטח, יוצרת תכנון בעייתי של הרבה דירות בקומה ובעצם לסלאמס מודרני. המסקנה היא שבמקרה של בת ים, לוועדה המחוזית אין אמון בוועדה מקומית ויכול להיות שבעקבות זאת גם יזמים נפגעים ופרויקטים נתקעים".

נדלר: "הגישה שלנו מעודדת יחידות דיור, עקב מצוקה אמיתיות של התושבים והמבנים בעיר. יכול להיות שבעוד 10 שנים, כשהפרויקטים יתממשו, יהיה מקום לשקול מחדש האם נכון להמשיך במדיניות הזאת. כמובן שיש קווים אדומים ולא כל דבר מתקבל אבל עקרונית הוועדה פרו-התחדשות. הוועדה המחוזית פחות מסכימה עם זה. ההתייחסות שלה מושפעת ממה שקורה גם במקומות אחרים. לא תמיד מצליחים לקלוע למטרות המקומיות".

למרות הכול, בעירייה אופטימיים ובטוחים כי מרבית הפרויקטים שאושרו בשנים האחרונות ייבנו בשנים הקרובות ויביאו לשינוי פניה של בת ים: "בניגוד לתוכניות חדשות שאינן פינוי בינוי, שמתחילות ונגמרות, בפינוי בינוי יש ערימה של 50 תוכניות שהתחילו פחות או יותר באותו זמן, לפני ארבע-חמש שנים, כשמחירי הדירות בבת ים הגיעו למספרים שניתן לדבר על פינוי בינוי", מסביר נדלר. "היום כל התוכניות עברו תהליך של תכנון בוועדה המקומית, וכולן או בוועדה מחוזית, או בדרך לשם, חלקן כבר מופקדות. בשנתיים הקרובות נראה אישור של עשרות תוכניות פחות או יותר סביב יחס של 1:4 ובשנת 2017 אין לי ספק שנתחיל לראות מימושים שלהן".

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב נמסר: "תכניות לפינוי בינוי משנות משמעותית את כמות וצורת הבינוי בשטח וכתוצאה מכך מביאות להגדלה ניכרת של האוכלוסייה באזור, לכן טרם אישור תכניות מסוג זה, בודקת הוועדה בראש ובראשונה את התשתיות וצרכי הציבור שיסופקו לאוכלוסייה כדי למנוע צפיפות מיותרת. יצוין שתכניות לפינוי בינוי מובאות לדיון בוועדה המחוזית רק לאחר שהונחה בפניה חוו"ד כלכלית שהציגה ופירטה את כלכליות התכנית, בהתאם לתקן שמאי 21. הוועדה מחליטה על הפקדת תכנית רק לאחר שנחה דעתה שהתמורה הניתנת לבעלי הדירות המתפנות הינה ראויה ועומדת בתקן (לרבות חדר נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה וחניה ע"פ התקן) וכן ששיעור הרווח הצפוי ליזם הינו במסגרת הטווח המומלץ ע"פ התקן.

"באשר לתוכנית במתחם השבטים, התוכנית טרם הופקדה. התכנית ברחוב כצנלסון אושרה על סמך בדיקה כלכלית של שמאי הוועדה המקומית שהצביעה על כך שדי ב- 466 דירות על מנת שלתכנית תהיה ישימות כלכלית".