דירה חדשה או מחודשת - איפה תשלמו יותר?

פרויקטים שנבנים במסגרת תמ"א 38 מוסיפים דירות חדשות, המשתלבות באזור ותיק וישן, לטוב ולרע כמובן. האם קיים הבדל של ממש במחירי הדירות - בין דירות חדשות שנבנות על ידי קבלנים בפרויקט יזמי רגיל, לבין דירות חדשות שנבנות על ידי קבלנים במסגרת תמ"א 38?

על פי בחינת פרויקטים משני הסוגים בערים נבחרות, נראה שאכן קיים הבדל במחיר האבסולוטי בין הדירות. יחד עם זאת, עיבוד הנתונים ושקלולם במונחים של מחיר למ"ר, מראה כי מדובר לעיתים בהבדל שכמעט ואינו משמעותי.

עוד לפני שנכנסים לשאלת הסביבה והאזור שבו ממוקם הפרויקט (שכונה חדשה לעומת שכונה ישנה או מתחדשת), חשוב גם לזכור שאילוצים שונים בתמ"א 38, עם דגש על פרויקט שנבנה במסגרת תוספת על הבנייה הקיימת (תמ"א 38/1), מובילים לא פעם לתכנון מאולץ, כזה שיכול גם להשפיע על המחיר (מרפסת שיוצאת מחדש השינה, פחות חדרי שירותים בבית וכד'). זאת, מבלי להזכיר רתיעה אפשרית של רוכשים מרכישת דירה שנבנית על גבי בניין קיים. במקביל, בכל הקשור לשטח הדירות, נראה שתמ"א 38 מצליחה להניב היצע גדול יותר של דירות קטנות מהבנייה המסורתית.

על פי נתונים שאסף אתר מדלן של עסקאות לרכישה ומכירה של דירות בערים נבחרות ברחבי הארץ, במדד שבחן פרויקטים חדשים מול פרויקטים של תמ"א 38, נמצא כי ההבדלים בין מחירי הדירות בפרויקטים שנסקרו נעים בין אחוזים בודדים ועד ל-28% במקרי קיצון.

"בבחינת נתוני המכירות עולה כי במקרים שנבחנו, דירות 4 חדרים בבנייה חדשה בפרויקטים מסורתיים נמכרו במחיר שגבוה בכ=7% עד 28% לעומת דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 במרכזי אותן ערים", כך ישראל שוורץ, אנליסט במחלקת המחקר של אתר מדלן, "גובה ההפרש תלוי בעיקר בסוג התמ"א 38 ובזהות העיר. עם זאת, כשבוחנים את מחירן של הדירות במונחים של מחיר למ"ר ממוצע, ההפרש בין מחירן של דירות 4 חדרים בבנייה חדשה, לעומת דירות 4 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 מצטמצם לעיתים לטווח הנע בין אחוזים בודדים ועד ל-17% במקרי הקיצון".

הבדל משמעותי בהרצליה

על פי הנתונים, ההפרש הגבוה ביותר בין מחיר דירה חדשה מקבלן בפרויקט רגיל לבין מחיר דירה בפרויקט תמ"א 38 במסלול תוספת בנייה נרשם בעיר הרצליה, בהשוואה בין מרכז העיר לשכונת גליל ים.

בעוד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים מקבלן בבנייה רגילה עומד על 2.57 מיליון שקל, מחיר ממוצע של דירה בתמ"א 38 במסלול תוספת בנייה עומד על פי עסקאות שבוצעו על 1.83 מיליון שקל. בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, שנזכיר שלמעשה מדובר בבניינים חדשים לגמרי שנבנים לאחר שהבניין הישן נהרס, מדובר בהבדל פחות משמעותי - כאשר מחיר דירה ממוצע בת 4 חדרים עומד על 2.2 מיליון שקל.

גם בעיר ראשון לציון ניתן למצוא הבדל משמעותי במחירים הממוצעים של דירות 4 חדרים בפרויקטי תמ"א 38 במסלול תוספת בנייה לעומת בנייה מסורתית רגילה של קבלנים, זאת בהשוואה בין פרויקטי תמ"א 38 המתבצעים במרכז העיר לבין פרויקטים חדשים בשכונת נחלת יהודה (מזרחית לכביש 4). כך, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בתמ"א 38 (תוספת על הקיים) עמד על 1.59 מיליון שקל, בעוד מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בנחלת יהודה עמד על 1.99 מיליון שקל.

בעיר כפר סבא נבחנו מחירים ממוצעים של עסקאות בפרויקטים של תמ"א 38 במרכז העיר לעומת מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה הירוקה בצפון מערב העיר, וגם שם ניתן לזהות הבדלים לא מבוטלים. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה הירוקה עמד על 1.96 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול תוספת על הקיים במרכז העיר שעמד על 1.59 מיליון שקל, ומחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה שעמד על 1.72 מיליון שקל.

עוד שתי ערים שנבחנו הן פתח תקווה וקריית ביאליק, שם נמצאו מגמות דומות בהשוואה בין מחיר הדירות בסוגי הפרויקטים השונים. בפתח תקווה, נבחנו עסקאות בפרויקטי תמ"א 38 במרכז העיר לעומת עסקאות בשכונות נווה גן ואם המושבות.

על פי הנתונים, בעוד מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונות בבנייה רגילה עומד על 1.76 מיליון שקל, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים על פי עסקאות שנבחנו בפרויקטי תמ"א 38 במסלול תוספת על הקיים עומד על 1.55 מיליון שקל ומחיר ממוצע של דירות 4 חדרים בפרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה עומד על 1.64 מיליון שקל.

בקריית ביאליק, מגלה הניתוח של מדלן שבחן את שכונת הפרפר (פרויקט יזמי רגיל) לעומת מרכז העיר (פרויקטי תמ"א 38) כי מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בפרויקט יזמי רגיל עומד על 1.46 מיליון שקל, בעוד מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים במרכז העיר בפרויקט תמ"א 38 במסלול תוספת על הקיים עומד על 1.22 מיליון שקל ומחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בפרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה עומד על 1.28 מיליון שקל.

2% בלבד במחיר למ"ר

אבל כאמור, בעוד הנתונים מעידים על הפרשים משמעותיים במחירי הדירות בפרויקטים יזמיים רגילים לעומת פרויקטי תמ"א, ניתוח המחיר למ"ר מקטין את הפער, לעיתים בצורה משמעותית.

כפי שממחיש שוורץ: "בפרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש שנבנה במרכז כפר סבא, דירת 4 חדרים בשטח 94 מ"ר נמכרה בכ-1.736 מיליון שקל, מחיר המגלם כ-18.5 אלף ש"ח למ"ר. לעומת זאת, בפרויקט חדש בכפר סבא הירוקה, דירת 4 חדרים בשטח 102 מ"ר נמכרה בכ-1.92 מיליון שקל, מחיר המגלם כ-18.9 אלף שקל למ"ר. בדוגמא זו ישנו פער של 10% במחיר האבסולוטי של הדירה, אך 2% בלבד במונחי מחיר למ"ר".

מדובר בדוגמא אחת, שחוברת לדוגמאות נוספות, והסיבה לכך עשויה להיות אילוצי תכנון למשל, בעיקר בפרויקטים של תוספת על הקיים, שגורמים לתמחור שונה. עוד נקודה חשובה היא כאמור רתיעה אפשרית של רוכשים מרכישת דירה חדשה על מבנה ישן על כל המשתמע מכך, מה שגם עשוי להוביל לתמחור שונה.

סיבות נוספות להבדלי המחיר, כמו גם אפשרות עתידית לשינוי במציאות הזו, ניתן למצוא בדברי אדריכל גיא נרדי, מאתר מדלן: "כיום הציבור הישראלי מעדיף להתקבץ בשכונות החדשות והמנותקות ממרכזי הערים, כפי שמשתקף בבירור בפער המחירים. יחד עם זאת, בהחלט ייתכן שבדומה למגמה עולמית, עוד מספר שנים נראה חזרה למרכזי הערים.

"את המגמה הזו כבר ניתן לזהות בתל אביב, עם עליית הביקוש במרכז העיר באופן חזק יותר בשנים האחרונות ביחס לשכונות הלוויין של העיר. שכונה חדשה מאופיינת לרוב בקהילה מגובשת יותר, שמהווה שיקול משמעותי בקרב משפחות ישראליות צעירות, אך למגורים במתחמים הוותיקים במרכזי הערים יתרונות רבים שכיום לא מקבלים משקל משמעותי במכלול השיקולים לבחירת סביבת מגורים. למשל, נגישות רבה למוקדי בילוי, פנאי ומסחר שמפחיתים את התלות ברכב".

יותר דירות קטנות בתמ"א 38

ממצא מעניין נוסף שעלה מהנתונים שאספה מדלן קשור לטיפוסי הדירות בפרויקטי תמ"א 38, לעומת פרויקטים יזמיים רגילים. בחינת שיעור הדירות הקטנות בחמש הערים שנבחנו מעלה כי היקף דירות 3 עד 3.5 חדרים בפרויקטי תמ"א גבוה בשיעור ניכר מאשר בפרויקטים היזמיים הרגילים.

את ההפרש הגדול ביותר אפשר למצוא בפתח תקווה, שם שיעור הדירות הקטנות בנות 3 עד 3.5 חדרים בפרויקטים יזמיים רגילים עומד על אחוז אחד בלבד, לעומת 28% בפרויקטי תמ"א 38. הפרש מעט נמוך יותר אך עדיין משמעותי ניתן למצוא בעיר כפר סבא, שם הפרויקטים היזמיים כוללים 2% דירות קטנות בנות 3 עד 3.5 חדרים לעומת 28% בפרויקטי תמ"א 38.

בהרצליה עומד היצע הדירות הקטנות בבנייה מסורתית על 5% בלבד, בעוד בפרויקטי תמ"א 38 על 18%. בראשון לציון מדובר על 9% בבנייה הרגילה, לעומת 18% בתמ"א 38. בקריית ביאליק נמצא ההפרש הנמוך ביותר: על פי הנתונים, פרויקטים יזמיים רגילים אינם כוללים דירות קטנות כלל, לעומת היצע בשיעור 5% בפרויקטי תמ"א 38.

נציין שגם במקרה הזה, לא פעם מדובר באילוצי תכנון בפרויקטי התמ"א המחייבים את היזמים בדירות קטנות. במקביל, תוכניות חדשות המבשילות בשנים האחרונות לכדי בנייה מחייבות לכלול 20% דירות קטנות לפחות, כך שהמאזן בין סוגי הפרויקטים עשוי להשתנות בהמשך הדרך.

 דירת 4 חדרים

 כפר סבא

 ראשון לציון