בדיקת "גלובס" ואתר מדלן: שכונות התמ"א 38 הבולטות

■ "גלובס" ומדלן מציגים: מגזין התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הולכת ותופסת תאוצה. ושלא במפתיע, מכיוון שמדובר בתוכנית שמתבססת כולה על היתכנות כלכלית, שהיא פועל יוצא של ערך הקרקע ומחירי הדירות הנוספות שיוכל היזם למכור בשוק החופשי, התוכנית מתממשת בעיקר במרכז הארץ.

התיקונים שהוכנסו במהלך השנים לתמ"א 38 אמנם שיפרו את הכלכליות במקרים מסוימים, אך עדיין, ערי המרכז הן המוקד העיקרי של יישום התוכנית. במקביל, גם בתוך הערים עצמן, ישנן שכונות בהן קיים ריכוז גדול יותר של מבנים ישנים ובנוסף קיימת היתכנות כלכלית ליזמים ולקבלנים, מה שהופך שכונות מסוימות ל"שיאניות" ביישום הפרויקטים, כמו גם בקצב בקשות להיתר בנייה. סוגיה זו גם באה לידי ביטוי בהתנגדות דיירים או שכנים לפרויקטים. בשכונות אלו, ככל שיותר בניינים עוברים את התהליך, כך גם גדל מספר יחידות הדיור, ואיתן גדל גם העומס התחבורתי וגם הצורך בעוד מבני ציבור.

במסגרת מדד ההתחדשות העירונית של "גלובס-מדלן" נבחנו מספר שכונות ברחבי הארץ, בערים נבחרות, על פי היקפי המימוש של הפרויקטים כמו גם בקשות להיתר שנמצאות בקנה. במסגרת הבחינה, נמצאו מספר שכונות בולטות בהן היקף ניצול הזכויות בתמ"א 38 כמו גם מימוש הפרויקטים נמצא בשיא. בחינה זו מעידה לא רק על הביקוש לחיזוק המבנים, אלא גם על תוספת יחידות הדיור הצפויה בשכונה, תוספת שלעיתים מגדילה את מספר הדירות הקיימות בצורה משמעותית.

 תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

ר"ג: יותר מ-2,000 דירות חדשות בשתי שכונות

שנים ארוכות נחשבה רמת גן לבירת התמ"א 38. היקף הפרויקטים בעיר גבוה יותר ממקומות אחרים, זאת בין היתר בשל מיקומה, מחירי הדירות וגישת העירייה ומהנדס העיר הקודם חיים כהן, שתמכו במימוש התוכנית. מסיבה זו, באופן לא מפתיע, שתי שכונות בהן ניתן למצוא היקפי מימוש ובקשות להיתר בהיקף גדול ממוקמות בעיר זו, היקפי מימוש שעומדים על לא פחות מ-22% מכלל המימוש ברחבי העיר כולה.

השכונה הראשונה בעיר רמת גן המשופעת בפרויקטים של תמ"א 38, אם במסלול חיזוק ותוספת על הקיים (38/1) ואם במסלול הריסה ובנייה (38/2) היא שכונת רמת יצחק, אחד השכונות הוותיקות בעיר.

מדובר בשכונה במרכז רמת גן, הגובלת עם העיר בני ברק במזרח ותחומה במערב בדרך בן גוריון, ברחוב הרכסים מדרום, וברחוב חיבת ציון מצפון. על פי נתוני אתר מדלן, שיעור הדירות שקיבלו בשכונה היתרים מכוח תמ"א 38 ביחס לכלל העיר עומד על11% ומספר הפרויקטים שקיבלו היתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר עומד על 25.

בחלוקה על פי יחידות דיור חדשות שנבנות במסגרת הפרויקטים שקיבלו היתר מדובר על 417 דירות שצפויות להצטרף לשכונה הוותיקה. במקביל, אם בוחנים את הפוטנציאל של מימוש התמ"א, שנמצא מעבר לפינה, בדמות בקשות להיתר שהוגשו אך טרם אושרו על ידי הועדה המקומית, מדובר על עוד 29 בניינים בהם 563 דירות חדשות סך הכל. אם כל הפרויקטים ימומשו, מדובר על תוספת של כמעט 1,000 דירות לשכונה רק במסגרת תמ"א 38. תוספת משמעותית שעתידה לבוא לידי ביטוי גם בעומס על התשתיות הקיימות, עומסי תחבורה וחנייה וגם צורך מידי מצד העירייה להכשרה או הקמת מוסדות חינוך וציבור לאוכלוסייה החדשה.

עוד במסגרת שכונת רמת יצחק, מעניין לציין שרוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 בשכונה מתקדמים או צפויים להתקדם במסלול הריסה ובנייה (74% מכלל הבקשת להיתר) בעוד 26% בלבד במסלול חיזוק הבניין ותוספת בנייה.

עומס על התשתיות

ברמת גן ניתן למצוא שכונה נוספת שבה תמ"א 38 מהווה גורם דומיננטי בפיתוח השכונה. מדובר בשכונה שכנה לרמת יצחק, ותיקה גם היא, הגובלת ברמת יצחק מצפון, ברחוב עוזיאל ממערב, ברחוב הירדן ממזרח וברחוב פנחס רוטנברג מדרום.

הבנייה בשכונה זו החלה ב-1948 והשכונה משופעת בשיכונים. על פי נתוני מדלן, גם בשכונה זה שיעור מימוש התמ"א 38 גבוה, ועומד על 11% מתוך כל מימוש הפרויקטים בעיר רמת גן. על פי הנתונים, מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה בשכונה יותר מכפול מבשכונה הסמוכה, ועומד על 51 פרויקטים שונים. במסגרת פרויקטים אלו צפויות להיבנות 412 דירות חדשות סך הכל. גם בכל הנוגע לבקשות להיתר שהגישו קבלנים ויזמים בשכונה מדובר על מספר כפול מהשכונה השכנה, 59 בקשות להיתר סך הכל. היצע יחידות הדיור החדשות במסגרת היתרים אלו כולל פוטנציאל בינוי של 800 דירות חדשות. בחיבור הדירות שכבר נמצאות לאחר קבלת היתר והתוספת הצפויה מדובר על לא פחות מ=1,212 יחידות דיור חדשות סך הכל.

עוד על פי הנתונים, בשכונה זו, לעומת השכונה השכנה, שיעור הפרויקטים במסגרת מסלול הריסה ובנייה ומסלול חיזוק ותוספת קומות על הקיים זהה.

היקף הבנייה בפועל כמו גם היקפי הבנייה העתידיים בשתי השכונות מעידים כי מדובר בתוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות בשתי שכונות צמודות.

וככל שבעיריית רמת גן התקדמו עוד ועוד פרויקטים במסלול תמ"א 38, כך גם גדלה ההתנגדות מצד בעלי דירות ושכנים, מה שגם הוביל לפני כמה שנים לעתירה מינהלית ולשינוי ההתייחסות בעיר, שקידמה תכנית מתאר על פי סעיף 23 לתמ"א 38 שטרם אושרה, הצפויה לקבוע היכן תאושר בהמשך הדרך בנייה במסגרת התמ"א והיכן התשתיות לא יעמדו בעומס. נציין שבעירייה מודעים למצב, ומנסים לקדם במקביל גם הסכם גג להתחדשות עירונית מול הממשלה כדי לקבל תיקצוב לשיפור התשתיות.

גם במדלן סבורים שיש מי שנפגע מהיקף הבנייה המאסיבי: "אין ספק שהיקף הבנייה המשמעותי במסגרת תמ"א 38 ברמת גן פוגע באיכות חיי הדיירים הוותיקים", כך דנה דוד, חוקרת ומתכננת ערים מאתר מדלן, "חלק מדיירי השכונות דווחו על גידול משמעותי בעומסי התחבורה ברחובות המרכזיים כדוגמת הירדן, שדרות ירושלים והרא"ה. זאת, כתוצאה מחוסר התאמת התשתיות לתוספת האוכלוסייה החדשה.

בנוסף, דיירים התלוננו על שיבושים שהם חווים על בסיס יומיומי כתוצאה מהבנייה החדשה, הכוללים חשיפה לרעש משעות הבוקר המוקדמות ואבק, הימצאותה של פסולת בניין ברחוב, מדרכות לקויות וחסימת כבישים ומדרכות באופן תדיר. עליה ברמת הצפיפות צפויה להשפיע גם על רמת הצפיפות בכיתות הלימוד.

כך לדוגמא, לפי המלצות משרד החינוך, גודלה של כיתת לימוד בבית ספר יסודי הממוקם באזורי התחדשות עירונית צריך לעמוד על 0.3 דונם ביחס לשטח בית הספר. על פי נתוני תחילת 2016, בית הספר לוחמי הגטאות בשכונת רמת יצחק משתרע על שטח של 5.8 דונם ומספר כיתות הלימוד בו עומד על 25 - כך שהשטח הממוצע לכיתה עומד על 0.23 דונם בלבד. יש להדגיש כי היחס אינו מעיד באופן ישיר על איכות הלימודים בבית הספר, אבל יש בו כדי להעיד על הר ווחה או הצפיפות הקיימת ועל הסיכוי של הילדים ליהנות מסביבת לימוד נוחה שעשויה להשפיע על התפתחותם ועל ההישגים הלימודיים אליהם יגיעו"

 רמת גן

 תמ"א 38 גבעתיים / צילום: תמר מצפי

מרכז הרצליה: 38 פרויקטים אחרי היתר

אזור נוסף המשופע בפרויקטים של תמ"א 38 הוא מרכז העיר הרצליה.

מרכז העיר נתחם בין הרחובות ז'בוטינסקי במערב, ארלוזורוב בדרום, דרך ירושלים במזרח והרחובות סוקולוב והנדיב בצפון. על פי בדיקת מדלן, מתברר שהיקף יחידות הדיור שקיבלו היתרים מכח תמ"א 38 במרכז העיר, ביחס לשאר חלקי העיר, עומד על שיעור משמעותי של כ-46%, כמעט מחצית מהפרויקטים.

על פי הנתונים, מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה במרכז העיר עומד על 38, והיקף הדירות החדשות בפרויקטים אלו עומד על 293 דירות. יחד עם זאת, בבדיקת הביקוש להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 במרכז העיר נראה שהמאסה הגדולה של הפרויקטים טרם הבשילו: יזמים וקבלנים כבר הגישו בקשות, שטרם אושרו, לגבי לא פחות מ-72 פרויקטים שונים.

פילוח מספר יחידות הדיור החדשות שיוכלו להיבנות במסגרת הבקשות להיתר שטרם אושרו במרכז הרצליה עומד על 697 דירות - מה שמוביל את התוספת המשולבת של דירות חדשות, כולל פרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה, לסך כולל של 990 דירות חדשות במרכז העיר. שוב, גם כאן מדובר בתוספת משמעותית לאזור יחסית קטן, מה שעשוי לגרור עומס על התשתיות ולחייב את הרשות המקומית לבחון את היצע מוסדות החינוך והשפעות אחרות של תוספת הדירות למלאי הקיים.

75% חיזוק ותוספת

בכל הנוגע לחלוקה בין פרויקטים במסלול הריסה ובנייה ופרויקטים במסלול חיזוק ותוספת בנייה על הקיים, במרכז הרצליה נראה שהמסלול הוותיק (חיזוק ותוספת) הוא הדומיננטי, כאשר 75% מהפרויקטים מקודמים בדרך זו לעומת 25% בלבד במסלול הריסה ובנייה. נציין שגם מבחינת התשתיות, היקף כה גדול של פרויקטים במסלול תוספת עשוי ליצור בעיה גדולה יותר בהמשך הדרך לאור מצוקת חנייה שלא תמיד מקבלת מענה בפרויקטים מסוג זה.

"בשנים האחרונות בוצעו במרכז העיר הרצליה עבודות לשיקום וחידוש האזור, בדגש על הרחובות סוקולוב, שדרות חן ושדרות בן גוריון", מסביר אדריכל גיא נרדי מצוות המומחים של מדלן. "למרות המאמצים הרבים והמשאבים הכלכליים שהושקעו לשיפור החזות של המתחם הוותיק, השינוי המיוחל להחייאת מרכז העיר מאחר להגיע. כיום, ההתרחשות העירונית עברה במידה רבה לקניונים, כך שבמרכז העיר המסחר חלש יחסית ויש היצע מועט של מקומות בילוי ופנאי. עם זאת, אין ספק שתכנון מושכל שלוקח בחשבון את העומס על התשתיות יחד עם תוספת אוכלוסייה איכותית מהווה פוטנציאל לחולל שינוי באזור".

 מרכז הרצליה

ראשל"צ: 34% מהדירות בשכונה אחת

גם בראשון לציון, עיר בה תמ"א 38 התפתחה עם השנים במידה ניכרת, ניתן למצוא שכונה אחת בה היקפי המימוש של תמ"א 38, כמו גם הפוטנציאל העתידי, משמעותיים וחריגים מאוד ביחס לשאר חלקי העיר.

מדובר בשכונה הממוקמת במרכז העיר, התחומה בין הרחובות הרצל וז'בוטינסקי במזרח, שדרות תש"ח בדרום, רחובות רמז ושפרינצק במערב ורחוב רוטשילד מצפון. על פי נתוני מדלן, היקף יחידות הדיור שקיבלו היתר מכח תמ"א 38 בשכונה זו ביחס לכלל העיר עומד על 34%, היקף משמעותי לשכונה אחת.

מספר הפרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה בשכונה זו עומד על 27 כאשר היצע הדירות החדשות בפרויקטים אלו כולל 173 דירות סך הכל. בכל הנוגע לבקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 שהוגשו לוועדה המקומית אך טרם אושרו, מדובר ב-54 פרויקטים עם היצע פוטנציאלי של 373 דירות חדשות. מדובר במספר כפול מהפרויקטים שכבר קיבלו אישור, ובאם כולם יתממשו מדובר בתוספת של 546 דירות חדשות לשכונה סך הכל.

גם בראשון לציון נראה שמסלול הריסה ובנייה לא בא לידי ביטוי. מתוך כלל הבקשות להיתר שהוגשו בשכונה, 99% מתייחסות למסלול בנייה על הקיים, בעוד רק 1% בלבד למסלול הריסה ובנייה מחדש. נציין כי בעיריית ראשן לציון מודעים לעומס יחידות הדיור על השכונות הןותיקות ומסיבה זו מגבשים בעירייה תיקון למסמך המדיניות לגבי אזורים בהם יאושרו פרויקטים נוספים ואזורים בהם תהיה מגבלה על מספר יחידות הדיור, בשל עומס צפוי על התשתיות.

 ראשל"צ

אשדוד: תמ"א על החוף

השכונה האחרונה בסקירה זו, שמהווה שכונה עם היקף פרויקטים משמעותי ממוקמת בדרום הארץ, בעיר אשדוד, אולי הקצה הדרומי של מפת יישום תמ"א 38 מבחינת הכדאי הכלכלית.

ההתמקדות במקרה הזה היא ברובע ד' בעיר. מדובר בשכונה ותיקה, הממוקמת בחלקה המערבי של העיר וזולגת למרכז העיר. לשכונה גישה קצרה לחוף הים ולמרינה, כמו גם לשלל מוקדי מסחר בילוי ופנאי. אי לכך, ערכי הקרקע כמו גם מחירי הדירות בהתאם, מה שהופך את הקרקע פוריה גם לקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38.

רובע ד' משופע בבניינים שנבנו בשנות ה-70 של המאה הקודמת, כאשר חלקה המערבי של השכונה משופע בבתים צמודי קרקע. השכונה תחומה בין הרחובות יצחק הנשיא מצפון, שדרות משה דיין ממערב, שדרות ירושלים מדרום ושדרות הרצל ממזרח.

על פי נתוני מדלן, ברובע ד' בעיר פעילות ענפה במסגרת תמ"א 38 המהווה לא פחות מ=31% מפעילות התמ"א בכל העיר בכל הנוגע לפרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה. בחלוקה לפרויקטים מדובר ב-15 בניינים שכבר קיבלו היתרי בנייה וכוללים היצע של 197 דירות חדשות. בכל הנוגע לפוטנציאל הפרויקטים שטרם קיבלו את היתר הבנייה, מדובר ב-16 בניינים הכוללים פוטנציאל בינוי של 274 יחידות דיור. יחד עם יחידות הדיור שכבר קיבלו היתר, מדובר בתוספת של 471 דירות חדשות סך הכל.

בניגוד לערים האחרות בהן פועלים יזמים וקבלנים רבים, במקרה של רובע ד' באשדוד מדובר במצב בו שני יזמים מחזיקים ב-65% מהפרויקטים בשכונה. עוד נתון מעניין המעיד בין היתר גם על ההיתכנות הכלכלית ואולי גם על המגמה של העירייה, הוא שהיקף הפרויקטים במסלול הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 הוא זניח ועומד על 6% בלבד, בעוד מסלול החיזוק ותוספת הקומות הוא המשמעותי ועומד על 94% מהבקשות שהוגשו להיתר.

רם גפן, מצוות המומחים של אתר מדלן, מנתח את הממצאים: "המיקום המרכזי של רובע ד' באשדוד והקרבה למוקדי העניין בעיר כמו למשל הטיילת, הקניון ופארק אשדוד ים, הפכו את האזור לאתר מבוקש עבור יזמי תמ"א 38, וזאת למרות שווי קרקע נמוך יחסית. על אף הכדאיות הכלכלית הגבולית לכאורה, העובדה כי מספר יזמים מריצים מספר רב של פרויקטי תמ"א 38 באותו אזור משביחה את שווי הנכסים והופכת את הפרויקטים לכדאיים. ואכן, מניתוח מידת הריכוזיות בשכונה ניתן להבחין כי ברובע ד' שני יזמים מקדמים כשני שליש מסך הפרויקטים".

■ "גלובס" ומדלן מציגים: מגזין התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

 אשדוד