באילו ערים מקימים יותר דירות תמ"א מדירות חדשות רגילות?

■ "גלובס" ומדלן מציגים: מגזין התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

תמ"א 38 חגגה לאחרונה עשור. אם בשנים הראשונות היה מדובר בתוכנית שרק מעטים הכירו, בגלל יישום אפסי ומורכבות משפטית, ביצועית וכלכלית, בחמש השנים האחרונות מדובר בהיפוך יוצרות ונדמה שכל ישראלי שני מתעסק בטרנד החם, שהפך ללא ספק לאחד התחומים המשמעותיים בענף הנדל"ן.

את השינוי בהתייחסות היזמים והקבלנים לתמ"א 38 יש לזקוף גם להפנמה של התוכנית על ידי הענף, גם לניסיון שהלך ונצבר אצל מי שהעז והחל לבצע פרויקטים עוד בשלבים מוקדמים של התוכנית, ובעיקר לתיקונים השונים שנכנסו לחוק - הוסיפו בעיקר זכויות בנייה וודאות, שהפכו את תוכנית החיזוק לכדאית בהרבה.

גם המאכרים נכנסו

במקביל, עוד שני תהליכים שהובילו לזינוק בתחום הם גישת העיריות מצד אחד, ומודעות בעלי הדירות מצד שני.

בשנים הראשונות מחלקות ההנדסה ברשויות המקומיות כלל לא ידעו איך להתייחס לבקשות להיתר שהגיעו במסגרת תמ"א 38. גם הפרשנות של התוכנית עצמה גררה אי הבנה ועיכוב בפרויקטים. ככל שעבר הזמן, התמקצעו מחלקות ההנדסה בנושא וחלקן אף הקימו מחלקות ייעודיות. במקביל, עיריות שהשכילו לגבש תוכנית כוללת לתמ"א 38 בעיר על פי סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר בין היתר לקבוע מה היקף הבנייה האפשרי בכל שכונה והיקף הזכויות שניתן לקבל, הפכו את המצב לשקוף ונוח יותר ליזמים ולקבלנים שהחלו לקדם פרויקטים במרץ.

מצידו השני של המתרס, בעלי הדירות עצמם, המתגוררים בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 וזכאים לקדם פרויקט במסגרת תמ"א 38, עברו גם הם תהליך במהלך השנים. מאפס מודעות לתוכנית בשנים הראשונות, היום כמעט אין אף אחד בישראל, עם דגש על אזור המרכז כמובן, שלא יודע מה משמעות הביטוי תמ"א 38 ומבין שמדובר בהזדמנות פז לקבל תוספת מ"ר לדירה, ממ"ד, מעלית ובמקרים מסוימים דירה חדשה לגמרי, ללא כל הוצאה כספית מצדו.

עם זאת, חשוב לציין שיחד עם העלייה במודעות הציבור הרחב, הורחבו גם ההתנגדויות מצד דיירים שרוצים עוד תמורות, נכנסו גם מאכרים ומתווכים לתמונה, שלא פעם הופכים מגורם מקשר לגורם מסכל לפרויקט. עוד תופעה לא חיובית שלא איחרה לבוא היא קידוש התוספות והתמורה הכלכלית, והפיכת הגורם המשמעותי ביותר במסגרת התוכנית כולה: חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה חלילה, לשולי בלבד.

פי 27 תוך 5 שנים

כמה התפתחה תמ"א 38 בשנים האחרונות? סקירת פעילות היזמים והקבלנים בענף זה שנעשתה על ידי אתר מדלן מעידה כי היקף מימוש התמ"א זינק בשנים האחרונות בצורה מטאורית, כמו שמסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "תוכנית תמ"א 38 אושרה כבר ב-2005, אולם בפועל התוכנית החלה לצבור תאוצה בעיקר בחמש השנים האחרונות, בעיקר בעקבות שני תיקונים משמעותיים, תיקון 2 שהתקבל ב-2010 ותיקון 3 שהתקבל ב-2013.

"שני התיקונים הרחיבו את זכויות הבנייה של היזם באופן משמעותי, ובכך העלו את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38 בעיקר באזורי הביקוש. התוצאה היא שתוך חמש שנים, מ-2010 עד ל-2015, היקף הדירות שנמכרו בפרויקטים של תמ"א 38 הוכפל פי 27".

על פי הנתונים שנאספו על ידי מדלן, אם בשנת 2010 עמד שיעור הדירות החדשות שנמכרו בפרויקטים של תמ"א 38 על פחות מאחוז אחד מכלל הדירות החדשות שנמכרו על ידי קבלנים, בשנת 2015 המצב שונה לחלוטין. שיעור הדירות החדשות שנמכרו בפרויקטים של תמ"א 38 מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשנה זו הגיע ל-8.9%. בפילוח בין מסלולי התמ"א השונים, היקף הדירות החדשות שנמכרו במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות על בניין קיים נסק מפחות מאחוז ב-2010 ל-4% תוך חמש שנים. לגבי מסלול הריסה ובנייה מחדש מדובר בשיעור גבוה יותר - 4.9% מכלל מכירת הדירות החדשות בשנה זו.

התעמקות בנתונים מעידה כי שנת המפנה בכל הקשור לתמ"א 38 במסלול תוספת בנייה על מבנה קיים היתה 2012, אז לראשונה עלה שיעור הדירות שנמכרו במסלול זה מעל לאחוז, לרמה של 1.7%. בשנה לאחר מכן מדובר כבר ברמה של 3.6%. לגבי מסלול בנייה והריסה מחדש, שנזכיר שהוא פרי תיקון מאוחר יותר של התמ"א, שנת המפנה במכירת הדירות הייתה ב-2013, אז עמד שיעור הדירות החדשות שנמכרו במסלול זה מכלל הדירות החדשות שנמכרו על 1.6% ובשנה לאחר מכן, 2014, זינק שיעור זה כבר לרמה של 3.2%.

במקביל, בעוד מכירת הדירות היא כבר שלב מתקדם, כאשר בוחנים את מספר יחידות הדיור על פי בקשות להיתר במרוצת השנים, הנתונים מעידים על זינוק גבוה עוד יותר בפעילות הענף. החל משנת 2010 חלה עלייה משמעותית בהגשת הבקשות להיתר לרשויות השונות. בתחילה היו אלו פרויקטים במסלול תוספת על הקיים שרשמו קפיצה משמעותית יותר, אך בשנת 2012 התהפכה המגמה ונרשמה עלייה משמעותית בבקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה.

כך, בעוד בשנים 2006-2007 הוגשו בקשות להיתר המתייחסות ל-170 דירות בלבד, בשנים 2008-2009 כבר מדובר על בקשות להיתר של 555 דירות חדשות - עלייה של 230%, בשנים 2010-2011 הבקשות להיתר מתייחסות כבר ליותר מ-3,000 יחידות דיור (עלייה של 1700% מאז 2006) ובשנים 2014-2015 כבר מדובר על בקשות להיתר של 22,414 יחידות דיור- זינוק של אלפי אחוזים מ-2006.

בפילוח שבין פרויקטים במסלול הריסה ובנייה לבין מסלול בנייה על הקיים, ניתן לראות כיצד הבקשות להיתר במסגרת המסלול הוותיק יותר הלכו ועלו, אך לא באותו השיעור של המסלול החדש (הריסה ובנייה). כך, אם בשנים 2010-2011, הוגשו בקשות להיתר במסלול תוספת על הקיים בהיקף של 2,295 יחידות דיור, לעומת 783 יחידות דיור חדשות במסלול הריסה ובנייה בלבד, בשנים הבאות היקף הבקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה עקף את המסלול המקביל. בשנים 2012-2013 הוגשו בקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה ל-6,612 יחידות דיור - לעומת 5,294 יחידות דיור במסלול הבנייה על הקיים. בשנים 2014-2015 מדובר בבקשות להיתר לבניית 12,898 יחידות דיור במסגרת הריסה ובנייה, לעומת 9,516 במסלול תוספת על הקיים.

70% מהדירות ברמת גן

בפילוח בין הערים השונות, בכל הנוגע לשיעור מכירת דירות תמ"א 38 מכלל הדירות החדשות שנמכרו באותה העיר, ניתן לזהות הבדלים משמעותיים בין עיר לעיר.

על פי נתוני מדלן, בשתי ערים נמכרות יותר דירות תמ"א 38 מאשר דירות חדשות בפרויקט יזמי רגיל. ברמת גן שיעור הדירות החדשות שנמכרות במסגרת תמ"א 38 הגיע בשנת 2015 לרמה של 69% ובגבעתיים שיעור הדירות החדשות של תמ"א 38 מסך הדירות החדשות שנמכרו ברחבי העיר הגיע אשתקד ל-57%.

נציין שהנתונים בשתי הערים הללו נמצאים הרבה מעל הנתונים בערים אחרות, ומדובר במגמה שהחלה לפני שנים. במקרה של רמת גן, מדובר במספר גבוה יותר של דירות שנמכרו במסגרת תמ"א 38 עוד מ-2008 בצורה אחידה במשך כל השנים ובגבעתיים מדובר בזינוק שהחל בעיקר ב-2012.

"את העלייה החדה בשיעור הדירות החדשות הנמכרות בפרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים ורמת גן ביחס לערים אחרות, ניתן להסביר בין השאר על ידי ההעדפה של תמ"א 38 הריסה (תמ"א 38/2) על פני חיזוק המבנה", מנתח איתן את הנתונים, "בשתי הערים כ-75% מהבקשות להיתר בנייה הן להריסה ובניה מחדש, שמאופיינת בתוספת דירות גבוהה יותר. כך לדוגמא, בעוד בתמ"א 38 של חיזוק המבנה, על כל דירה קיימת ישנה תוספת של כ-0.8 דירות חדשות בממוצע, בעוד במסלול הריסה ובנייה מחדש, תוספת הדירות עומדת לרוב בטווח של 2-4 דירות חדשות".

ומה לגבי ערים אחרות? למרות שהן לא מגיעות עדיין לרמת המכירות והיצע הדירות של שתי השיאניות, גם בערים אחרות ניתן למצוא שיעור גבוה יחסית של דירות תמ"א 38 שנמכרו לעומת דירות שנמכרו בפרויקט יזמי רגיל. באשדוד למשל, מדובר בשיעור 23% של דירות חדשות בתמ"א 38 מכלל הדירות החדשות שנמכרו בעיר ב-2015 ושיעור דומה נרשם באותה השנה גם בעיר חיפה. בראשון לציון מדובר ב-19% מכלל הדירות החדשות שנמכרו, בתל אביב-יפו בכ-13% ובירושלים רק 1% בלבד. על פי הנתונים, נראה שהגידול בשיעור מכירת דירות התמ"א החל בשנת 2012.

רן בכר, אנליסט בכיר בצוות המחקר של מדלן, מסביר שעיקר העלייה מתמקדת בערי המרכז, לאור המחסור במגרשים פנויים לבנייה: "היקף הפרויקטים בתמ"א 38 עלה בחדות בשנים האחרונות בעיקר בערי המרכז, בערים בהן כמעט ולא קיימות עתודות קרקע זמינות לבנייה חדשה. בערים אלו כבר היום יותר ממחצית מהדירות החדשות שנמכרות בעיר הן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. לעומת זאת, בערים ראשון לציון, הרצליה, חיפה ואשדוד, שיעור רכישת הדירות החדשות בפרויקטים של תמ"א 38 עומד על כ-20%, וזאת למרות שבמרכזי הערים מבנים רבים שזכאים לקבל אישור מימוש לתמ"א 38. הפער נובע בין היתר מכך שבערים אלו היצע גדול יותר של עתודות קרקע פנויות לבנייה חדשה".

זינוק בהיתרים בירושלים

במקביל, בעוד מכירת הדירות החדשות בתמ"א 38 נמצאת כאמור בעלייה, כשבוחנים את מספר הבקשות להיתר שאושרו בשנים האחרונות ניתן לראות זינוק גדול אף יותר, מה שמעיד על היצע דירות משמעותי בדרך.

נתונים שנאספו על ידי מדלן בשמונה ערים ממחישות עד כמה התחום שינה את פניו בארבע השנים האחרונות. הערים שנבחנו בהשוואה זו הן: רמת גן, תל אביב-יפו, חיפה, הרצליה, גבעתיים, אשדוד, ראשון לציון וירושלים. כצפוי, הגידול המשמעותי ביותר מאז 2012 ועד היום נרשם בעיר רמת גן, שם מדובר על תוספת של 1,580 יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה, עלייה של 178% בארבע שנים.

אבל בעוד המספר האבסולוטי של יחידות הדיור עם היתר מאושר ברמת גן הוא הגבוה ביותר, בבחינת שיעור הגידול באחוזים, מה שעשוי להעיד על צמיחה משמעותית של התחום מבחינת התחלת היקפי פעילות משמעותיים, רמת גן איננה נמצאת בשיא. את הזינוק המשמעותי ביותר בשיעור האחוזים ניתן למצוא דווקא בירושלים, שם אומנם מדובר בתוספת יחידות דיור שאושרו זניחה לעומת רמת גן, 110 יחידות דיור בלבד, אך באחוזים מדובר בזינוק של 550%.

נציין כי ירושלים הייתה אחת הערים שהחליטה לקדם תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38, ובמהלך שנות קידום התוכנית הענף היה כמעט קפוא בעיר. עם אישור התוכנית, ניתן לראות את הנסיקה בהיקף הבקשות להיתר וכאמור גם בהיתרים שאושרו.

הגידול החיובי במספר היתרי הבנייה שניתנו מקיף את כל הערים שנבחנו. כך, לאחר ירושלים, העיר שנמצאת במקום השני עם הגידול בשיעור ההיתרים שאושרו בארבע השנים האחרונות היא גבעתיים (400%), במקום השלישי חיפה (309%) ובמקום הרביעי הרצליה (186%).

"הגידול במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה בשנתיים האחרונות מלמד שהיקף הדירות החדשות שייכנסו לשוק מתוקף תמ"א 38 צפוי להמשיך להתרחב פי 2-3 בשנים הקרובות", מסכם רווה ממדלן, "עם זאת, אין הבטחה שאכן כל הבקשות להיתרים יבשילו לכדי ביצוע. שינוי מדיניות של הרשויות המקומיות כלפי תמ"א 38 יכול לשנות את התמונה ברגע אחד. כך למשל, לאחרונה פרסמה עיריית חיפה טיוטת מסמך מדיניות בנוגע לתמ"א 38, שכולל הגבלות מחמירות יותר על פרויקטי תמ"א 38 חדשים בשכונות רבות בעיר. ככל שהעדכון יעבור, בקשות רבות שכבר הוגשו עשויות ליפול כתוצאה מאי כדאיות כלכלית".

נזכיר כי גם היום נמצא על המדוכה תיקון 3א' לתמ"א 38 שעשוי להשפיע על יישום הפרויקט וגם תיקון 4 שבדרך עשוי להכניס עוד בנייני מגורים אל תוך מעגל היישום (בין השאר נבחנת הרחבה לבניינים שהוקמו עד 1992). במקביל, בשנה החולפת נרשם גם מקרה שיכול להעיב על המשך התפתחות תמ"א 38 בהמשך הדרך, כאשר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה החליט לשים סוף לזכויות הנרחבות שניתנו עד כה במסגרת פרויקטי הריסה ובנייה והעלה שאלה מהותית לגבי יישום התמ"א.

כפי שניתן לראות מהנתונים בכתבה, כל תיקון בתמ"א השפיע על היישום בשטח.

■ "גלובס" ומדלן מציגים: מגזין התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

 דירות חדשות

 עליה ליניארית

 תדירות